龙光峰景华庭：乱象丛生的问题小区？意难平的业委会

一、龙光峰景华庭：真问题小区？

2006年—2007年，广州在全国率先推行“三限双竞” 方式出让土地，将已经处在风口浪尖的房地产市场再次掀起不少的波澜。位于黄埔广汕公路旁的龙光峰景华庭项目就是全国首批推出的“三限双竞”地块之一，附近的万科新里程也是同属“三限双竞”项目。

△龙光峰景华庭小区俯瞰图（图源于房天下）

何谓“三限双竞”？就是限户型、限房价、限销售对象，竞地价、竞最高房价。按照规定，中标人在所得地块开发住宅建设总面积的90％以上须建成90平方米以下中小户型，最高售价不得超过6000元/平方米，且住房销售对象应优先考虑中低收入家庭和本区域内征地拆迁安置户。在竞拍机制上，招标多采用的是“竞高地价，竞低房价”相结合的评分标准。

以“三限双竞”的方式竞拍土地，与完全由市场定价的房地产项目不同，将使房产开发商利润大幅度缩水，可以为老百姓带来明显的价格优惠。位于科学城的该“三限双竞” 地块，最后由龙光集团收入囊中，其楼面地价为1600元/平方米，当时限价不超过4000元/平方米（数据源于安居客）。

龙光峰景华庭距离2008年建成至今，已有超10年楼龄，总户数为2836户，一共23栋住宅楼。该小区既有限价房，又有商品房，满五年可上市交易，但需要补地价。综合多个房产网站的数据，目前该小区二手房的均价约为2.5—2.8万元/平方米。

△龙光峰景华庭小区侧面（图源于房天下）

小区的概况都说完了，那么黄埔君下面进入正题。最近小区诉求板块推出后，接收到各小区业主的爆料，近期收到龙光峰景华庭的反映是最多的，用业主的描述是“乱象丛生”，下面我们详细展开说一说，峰景华庭到底怎么了？

01.乱装空调外机带来安全隐患

△龙光峰景华庭空调外机隐患

近期，龙光峰景华庭某栋住户空调机外装不规范的问题，引起多方抗议。物业方表示，“楼下是主出入口，存在的安全隐患大，已经找了居委沟通，共同规劝移回室内。但现在整改是以不噪音扰邻为由整改，欠缺安全方面的考虑，请各位群众共同监督”。

△龙光峰景华庭聊天记录爆料

业主们则表示，“空调外机会滴水，时间长也存在掉落风险”、“这不是通过呼吁，谴责就可以解决的，骑车都是从这条路经过，太危险了”、“家里有小孩子的，天天推车从这过道经过，那每天都要提心吊胆”。

相关业主发表了意见，“空调外机悬挂在高楼外墙，仅靠一个铁质的空调支架来支撑，容易锈蚀，存在很大安全隐患，随意安装除了影响整个小区美观外，还可能扰民。”

其实，这并非个例，很多小区都存在这样的问题。短时间内，空调外机悬挂可能不会发生什么问题，但随着时间一长，空调外机就这样赤裸裸地挂在外面，风吹雨淋，铁生锈了，尤其是遇上台风天，支架、螺丝、等一旦松动掉落了，那造成的后果不堪设想。随便百度下，你就能看到相关案例层出不穷。

按照《国家空调安装标准》规定：空调室外机应安装在儿童不易触及的地方；空调室外机安装支架底部距地面的距离应大于2.5米，且不得占用公共人行道；建筑物内部的过道、楼道、出口等公用地方不得安装空调室外机；空调室外机应尽可能远离相邻方的门窗和绿色植物，与对方门窗距离不得小于3米。

多位龙光峰景华庭的业主认为，该栋住户空调外机安装显然是违反了上面的规定，而业内人士则认为，《国家空调安装标准》虽然属于规范性文件，但并无强制性，且《标准》也未提及具体由哪个部门负责监管，“有空可钻”，在执行和落实上有难度。

黄埔君咨询了相关律师朋友，他们给出了专业的意见，“如果物业、城管已经出具了整改意见，邻居还是不作整改，建议走司法程序，向法院诉讼，要求停止侵害、排除妨碍、赔偿损失、赔礼道歉等”。

02.乱丢垃圾，蟑螂+鼠患，卫生堪忧？

△龙光峰景华庭小区某楼栋垃圾问题

由上图可见，某些楼栋有些住户贪图方便，把垃圾随手丢弃在楼梯间、消防栓附近，在物业保洁张贴提示后，依然我行我素。

有住户表示，这是他第二次目睹这样不文明、不卫生的情况发生，对周边邻居的日常生活造成不良影响，都是生活在同一楼层，“己所不欲，勿施于人”！

物业跟进的时候，垃圾已在楼梯间堆放了3—4天，保洁将其置于负一楼的垃圾桶，垃圾发酵出来的异味直逼负一楼电梯，让多位住户感到不适，并主张负一楼的垃圾桶应该撤走。

此外，还存在高空抛物的问题，如下图所示，该楼栋之间的平台堆放着由上层住户丢下来的方便面桶等杂物，一方面是巨大的安全隐患，高空砸物伤人的新闻不胜枚举，另一方面也给物业清理带来难度。

龙光峰景华庭某栋的住户向物业反应有老鼠进家，在物业多次安排消杀的情况下，还是不理想，甚至有业主还抓到了老鼠。物业方表示，会继续安排消杀人员到18楼及天面进行消杀工作。

卫生环境堪忧，除了鼠患外，还有蟑螂横行，群聊里的住户表示，前阵子坐电梯的时候，有一只蟑螂“大摇大摆”从其面前爬过，着实吓了一跳。

此外，小区居民还发现有些住户墙边长期堆满了垃圾、杂物等，除了影响美观，更重要的是容易滋生蚊虫等卫生问题。

△龙光峰景华庭小区电梯现蟑螂

△龙光峰景华庭小区某住户杂物堆积

针对上述问题，龙光峰景华庭多位业主表示，物业的监管不到位，垃圾处理不够及时，应该在监控死角多安装监视器，杜绝乱丢垃圾、高空抛物等情况发生。对于违规堆放垃圾杂物等，应加以劝阻或采取相关行动，共同维护良好的小区环境。

03.车位天井玻璃破裂，下雨天漏水

龙光峰景华庭地下车库某车位，雨水直接从车位的天井玻璃渗漏下来，相关业主质问物业方，“XX车位天井玻璃烂了，每逢下雨就漏水，车库就跟地面一样，把车辆弄湿，这种情况是否不用交管理费”？

物业方则表示，“针对这个问题，在今年六月中旬还特意对其进行打胶处理，但目前看来没处理修复好”，并提出可以找一个未出售的车位让该名业主暂时过渡，同时继续往房产公司上报。

从群里的聊天记录可以看出，该名业主对物业的处理方案并不满意，提出了自身的诉求：“这不是一天两天的问题，你要反映找人处理，将烂了的玻璃更换才是正道，你找个车位给我过渡到几时？可否有个期限，一个月？两个月？不能无了期等吧？”

此时，另一位业主也出来抱怨说：“这个漏水已有十年了，我也向物业方反映两次，可长年没修好，这一点事都处理不好，大一点的事就更不管了！”

物业方的回应则是继续上报领导，同时希望该业主多加叮嘱此事。

相关业主也是很无奈，“这事已拖了N年，其实玻璃烂了，更换一块就可以了，偏偏管理处不作为，不理。”

04.小区其他问题

△龙光峰景华庭小区乱停车问题

由于篇幅有限，其他问题就不详细展开说了。比如龙光峰景华庭常出现乱停车问题，业主反映地下车库位置多，但很多人不愿意停，还出现过两辆车相会，都互不相让的情况。

有些业主还反映龙光峰景华庭与龙光香悦山别墅区的进出问题，“这里栅栏隔开别墅区和我们小区，别墅区随便进来我们这里带狗拉屎带娃散步，我们就过不去了，是双标小区吗？”

△龙光香悦山别墅区进入龙光峰景华庭的入口

此外，小区里的私人托管、搞兴趣班的机构比较多，有些住户反映这些机构常占用一楼公共绿化区域变成自己的“后花园”，希望物业能整顿下。

二、业主委员会：多方奔走后遭搁浅，意难平

01.小区业委会前后搁浅的时间线

时间线拉回到2009年，龙光峰景华庭A业主：“我们和大多数买房人一样，接开发商通知收楼。把购房尾款交清，被指引到物业管理中心办理最后一道手续——在印制好的《前期物业服务协议》上签字，办理扣费账户，领取自己新房的钥匙。你认为协议条款要商量，那是办不到的，你不签字，自家房门的钥匙是拿不了的。没办法，眯着眼睛签吧。最初半年，物业服务还是不错的，业主也较满意，可越到后来服务质量有所下降。”

△龙光峰景华庭小区鸟瞰图（图源于房天下）

2011年12月24日，历尽千辛万苦，小区业主委员会终于正式成立。小区业主希望业委会抓好小区工作，维护业主权益，清算前期物管三年的物业费收支账目，并且进行公开招标，公平公正选择新的物业服务企业。

不料，业委会不作为，不进行招投标，遭到小区业主抨击，业委会九个委员七个宣告辞职，但不办理必要的辞职报备手续。把“业主大会”、“业主委员会”、“业委会办公室”三枚公章寄存于居委会。此时为2013年8月，成立一年多的业主委员会全面瘫痪。小区的事情没人过问，业主的诉求无人理睬。

2015年4月30日，第二届《物业服务合同》到期自动终止，业主们按正规程序选出业主代表组建议事会。受代表委托，议事会进行了小区物业管理公开招标，确定了中标者及第二名，两者的报价只有小区原花费的百分之六十。据相关业主表述，后来因为新中标单位担忧没有公章签合同，致使其不敢签约进场。

2017年11月，部分业主经过几年不懈的奔走与呼吁，终于换来了有关部门答应小区业主委员会换届筹备组的选举。12月11日，峰景华庭业主大会筹备组成立，紧锣密鼓地推进各项召开业主大会的前期准备工作。

△龙光峰景华庭筹备组成立公众号并发布相关信息

2018年1月4日，筹备组在小区内发出《关于业主委员会委员候选人报名的公告》，接受全小区业主报名参选业委会，最终有8名业主成功报名。

2018年4月17日，筹备组依法发布了《关于召开峰景华庭小区业主大会会议的公告》，公告对召开业主大会的时间、地点、内容、形式等进行了公示，公告文件同时抄送联和街道办和龙华居委。公示期间筹备组未收到任何书面异议。

2018年7月2日，广州市黄埔区联和街道办在峰景华庭小区张贴《告龙光峰景华庭小区业主书》，主要内容 ：小区业主大会筹备组因未能组织召开首次业主大会会议，于2018年6月11日自行解散。

（2）小结

小区业主是否住的舒心，绝大部分因素都取决于物业服务，物业服务关于着的业主生活的幸福度。但现实情况是，业主与物业的矛盾纠纷不断。综合第一部分，我们提到的龙光峰景华庭小区的各种乱象，相关业主表达对物业服务质量不满，深受诟病。

每个业主心里都有一杆秤，当物业服务商对于存在的问题不加以整顿和改进，不重视不作为，那么小区的“民怨”就会不断积累，到最后就会形成倒逼物业退场的局面，或衍生成各种矛盾和纠纷。

经过多年的努力和奔走，光峰景华庭小区的业主们曾经看到过曙光，但后来因为各种因素，业委会的成立最后还是宣告失败，让众多业主意难平！

但相关业主表示，不会放弃成立新的业主委员会，业委会是代表业主行使权力与权利的组织，没有业委会，小区将寸步难行。成立新的业主委员会才是解决小区目前乱象的根源，真正维护业主的合法利益，“虽路漫漫其修远兮，吾将上下求索”！