文：楼小北
如果有人问你，青秀区的房价是多少?
你会说多少?
在大家的印象里，青秀区的房价是1.5-1.6万/㎡左右。
数据显示，2020年9月14日-9月20日一周房价表现中，青秀区商品住宅成交均价为16159元/㎡，位居六大城区之首，比第二的良庆区高出了约2000元/㎡。
(△来源：克而瑞广西区域)
再看8月份，青秀区的商品住宅成交均价是15910元/㎡。
(△来源：克而瑞广西区域)
7月份，区域房价数据是14901元/㎡。
再看2020年1月-6月的数据，青秀区的房价走势，整体在14800-16000元/㎡之间，波动不算大。
这些数据，也就构成了大家对青秀区房价的认识。
Part1
青秀区超40盘房价，有点惊人!
青秀区地大物博，这里汇聚了高耸的楼宇、繁华的商业、优质的配套。
也正因如此，青秀区的房价以极大的价差，领跑全南宁房价。
在南宁房价地图中，青秀区的东盟商务区、凤岭北、凤岭南、柳沙半岛各大板块房价领衔全市!
比如，东盟商务区主力房价20000-38000元/㎡;凤岭北主力房价14000-23000元/㎡;凤岭南12500-18000元/㎡;柳沙半岛17000-30000元/㎡。
这是南宁高房价聚集的贵胄之地之地。
老编盘点了整个青秀区在售楼盘的价格，结果有点惊人!
(△统计：广西楼市，数据仅供参考)
可以说，房价15000以下的楼盘，很少 。
融创九熙府目前在售的毛坯主力价为11000元/㎡，主要原因是位于青秀区的新兴板块，加上周围配套及路网尚未完善，故价格较低。
银河龙湖江与城，最后一栋楼，也是青秀区最后一个限价盘，所以房价仅为12000元/㎡。这个盘今年4月份推出，如今住宅部分已经快卖完了。而随着银河龙湖江与城限价房的清货，它所在的三岸板块，房价预期上涨的空间巨大。
仙葫房价最低的天池山中脊，如今也快清盘了。随着荣和澜山府、中海半山壹号等项目的上市，项目的升级，区域内普通商品住宅的房价基本破万。
从表中可见，青秀区在售的楼盘，有公寓、高层、洋房、别墅、合院等丰富的项目线，而高层的主力房价在15000-23000元/㎡之前;洋房主力价格基本都是2万+……
这些房价数据，和大家印象里的青秀区房价，差距似乎有点大了!
为何呢?
Part2
成交均价&楼盘报价
价差哪里来?
为何楼盘报价与成交均价两者相差那么大?
老编先来说说楼盘报价，也就是上表(青秀区在售楼盘价格摸底)中所呈现的数据，这些往往是楼盘对外宣传的整体均价，而不同的项目线，报价不一。
楼盘的报价，反映的是在售楼盘的价格，是一个参考数据。
成交均价，前提是成功交易的商品部分的均价。是特定时间里，成交的总金额除以成交的总面积，所得的一个平均数据。
举个例子，某一周，青秀区的龙湖盛天双珑原著别墅成交签约量占比大，成交的主力价格是3万+，那么这一周青秀区的成交均价，将受到这个高价盘的成交拉动，整体成交均价会上涨。
而某一周，银河龙湖江与城成交签约量占比大，成交的主力价格是12000元/㎡，那么也会拉低区域的成交均价。
我们来看看2020年1-8月份，青秀区成交量top10的楼盘，都是谁?
在销量前十的楼盘里，1.5万以上是占了绝大多数的。
而比较典型的，就是中海半山壹号了，成交的均价达到了19146元/㎡，这里面自然就包括洋房、平墅、叠墅、别墅等多种形态的成交，整体都被平均了。
统计的维度不同，呈现的数据就有差距。
而且，价格是交易过程中，非常关键的要素。同一个区域里，价格较低的楼盘，成交的量会更大。同一个楼盘，价格较亲民的高层，也比较容易成交。
所以，成交价格，往往低于楼盘报价。
Part3
二手房价格坚挺，2万+占多数
前面从青秀区的商品住宅成交均价、在售楼盘的报价两个维度，分享了目前青秀区的房价情况，现在老编再从二手房的价格表现进行统计。
我们摸底了一些比较有代表性的小区的二手房价格情况。
(△数据来源：贝壳)
二手房的价格，房龄、装修情况等都是非常大的影响因素，从摸底的部分小区的房价看，房龄5年左右的小区，二手房价格基本都是1.5万+，东盟商务区2万+，凤岭北1.6万+。
房价坚挺的东盟商务区、凤岭北等板块，除了小区自身的品质、品牌、物业，还有外部配套资源的加持：地段、学区、地铁、商业等。
小 结
青秀区房价的领头羊地位，目前仍比较牢固。
东盟商务区、凤岭北、凤岭南三岸等板块，近年来房价、地价双双上涨。
全南宁成交均价超1.6万/㎡的，青秀区就有民族广场、柳沙、东盟商务区、凤岭南、凤岭北5大板块。
而全南宁楼面价破万的15幅地块中，青秀区就占了9席，超过一半。其中三岸占了7席，柳沙、东葛各有1席。
地价助推，成本高企，房价上涨的预期较大。
而且，从在售的40多个楼盘推售的类型来看，未来青秀区的房源将以大平层、合院、类别墅等高端线为主，楼盘的进阶，也会促进区域房价的上涨。
不是老编一直鼓吹房价上涨，而是现实就是如此，趋势就是如此。
关于房价会不会涨的问题，更贴切的问法应该是“涨得快与慢”的问题。
相比未来，现在通常是更好的买房时机。
从当前的市场看，南宁楼市进入了「猛烈的价格战」，不少楼盘纷纷亮出“跳水价”。
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