脱轨的公共收益

前期物业管理期间产生的大量公共收益到底属于谁？

不管处在哪个时间段，公共收益都属于全体业主，这是不争的事实。我国法律对此有明文规定：

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

但在实际的管理中，开发商签订物业企业之后，业主大会成立之前的这段时间相当尴尬，这是一段问题丛生，却长久被大众忽略的时间。

很多成立起来的业委会发现，小区此前的公共收益要么少得可怜，要么根本看不到，还有一些业委会上台后被告知反欠物业几百万：“业主物业费收缴率太低了，业委会得帮着催催，加上小区公共收益，也填不平这些年的物管成本。”缴纳大量的物业费的业主们一脸懵逼：此前小区产生的公共收益去哪了？

1.灰色地带

根据物业合同规定，公共收益一般是扣除物业管理费、税金后归全体业主共有。

上海市前期物业合同范本第十五条规定：利用小区共有部分获取的收入扣除管理成本后的收益，包括但不限于广告收益、房屋租赁收益，归全体业主所有，在小区业主委员会成立后移交，由小区业主大会进行支配。

遗憾的是，很多小区就算成立了业委会，公共收益也是一笔糊涂账，在监管主体缺失的情况下，公共收益基本就等于物业管理费。

自媒体人周良川撰文分析， “二十年间，中国的平均工资上涨了10倍。物价与人工成本不断上涨，物业费上调的幅度却少有一倍二倍的，10年不动是常态。物业这个“油水”日稀的行业，大品牌都扎堆上市，其他还能继续干下去，最大动力就在这笔公共收益上。“公共收益”一般占物业总收入的30%左右，前20年基本为物业照单全收。”

为了弥补物业费收费的不足，采用包干制的小区会一般和物业在合同中约定公共收益的分成比例。但这类约定是在业主大会成立之后进行的。小区在还未达到业主大会成立标准，或虽满足成立条件，但因各种原因未成立业主大会时，大量公共收益几乎处于无人监管的状态。

该有多少比列填补物业管理成本？这笔“寄居”在物业账上的钱，具体数额究竟是多少？业主们能拿回来吗？一切都是未知。

2.捆绑的利益共同体

这一切，都要从建筑单位和物业公司的物业合同说起。但在翻看地方前期物业合同范本后，困惑更深。可以看下面杭州以及新疆前期物业合同中关于公共收益的条款：

杭州前期物业合同示范文本

第二十三条 属于全体业主所有的经营性收益（扣除管理费、税费等经营成本后的收入）由乙方代管并单独列账。双方同意，经营性收益的（）%可专项用于共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造，或配套设施经营亏损的弥补等事项，但依法由建设单位承担保修责任的除外。如超过该比例的，经营性收益的使用应征得甲方或业主委员会的同意

本合同中约定的经营性收益使用管理事项，由甲方在物业交付使用时向业主公示告知......

新疆2019版前期物业合同示范文本

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由乙方代为收取。乙方按收益资金的____%提取管理服务费用，用于支付经营、管理及收取、保管资金开支。收益资金在扣除管理服务费用后，剩余资金____%由乙方按季度交存至住宅专项维修资金公共账户，其余用于折抵物业服务费。

由于存在业主大会成立之前的空白期，物业公司缺乏相应的监督，在支配小区公共收益时往往具有很大的操作空间。

还有一些地方，只对合同中要么仅就停车收费问题作出阐述，不提及其他公共收益，要么设置条款，为折抵物业服务费留有余地。

当然，也有一些地方在维护业主的权益时，对公共收益中物业和业主的分配也做了清晰的界定：南京前期物业合同示范文本

本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等统一委托乙方经营（具体范围见附件五），所得净收益的（不超过30%）%归乙方所有，剩余部分由乙方依据法规规定代管

但即使如此，在具体的操作中，物业公司又会与开发商签订了另一份附加合同。而这附加合同里的“用心良苦”，恐怕只有物业公司自己知道了。

例如下面某家知名物业公司的前期物业合同设置的部分内容：

第十六条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋专有部分的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。为业主专有部分提供家庭维修养护等服务的收入，乙方按总收入的10％提取酬金后，其余部分全部纳入本物业“物业服务资金”，服务成本列入本物业“物业服务支出”。

为业主提供专有服务所产生的成本也会列入服务支出中，从物业费中抵扣，这合理吗？对其他业主是否公平？无论如何风险都转嫁在了业主身上。

第二十四条 【会所】【文化活动中心】的经营：属于全体业主共有的，约定如下：除非业主大会另有明确决议，乙方有权根据实际情况合理安排经营项目及经营方式，确定收费项目与收费标准并向全体业主公示。小区会所的经营收费也在物业的权利范围内，没有业主议价的空间。

第二十六条 业主共有物业经营收入及特约服务收入按下列约定分配：

1、【会所】【文化活动中心】【 】委托乙方经营的，经营收入乙方按总收入的 10％提取代理服务费、扣除经营成本及税费后：

A．如有盈余则作为业主所得收益，按以下约定使用：

如物业服务支出年度结算后发生不足，则首先用于弥补物业服务支出的不足，如弥补后仍有结余或者物业服务支出未发生不足，则根据业主大会的决定使用，在业主大会做出决定之前由乙方托管。（物业服务的定价、支出的账目以及解释权等都在物业手中，“不足”的主动权甚至是决定权都由物业掌控）
B．如发生亏损，从共有车位及其它共用部位、共用设施设备经营业主所得收益中补足，如未能补足，由业主按当年应交【物业服务费】【物业服务资金】占本物业管理区域内当年应交【物业服务费】【物业服务资金】总额的比例分摊，并在下年一季度补足。在业主缴纳足够的物业管理费基础上，再加上会所、文化活动中心的公共收入，如何会发生亏损？物业经营发生的亏损为何要由全体业主来承担？）

......

这条公共收益的分配方式问题更大，留给全体业主的收益被压到最低。总体来看，这些前期合同更偏向保护物业一方的利益，而非业主。权益倾斜得如此明显，其实也能够理解，毕竟签订合同的甲乙双方是建设单位和物业企业，和业主没什么关系。

这其实更像是精明的商人、“专业”的律师以及披着羊皮的物业公司合谋的一场文字游戏，作为捆绑的利益共同体，不过是由始至终都趴在业主的身上吸血罢了。

3贪婪的物业

合同条款保护的结果就是，物业攫取利益越来越肆无忌惮。事实上，的确也看到很多小区在前期阶段没有节制的商业化。物业公司想尽办法获取额外收益：

公共停车位，包月的、临时的，如果采用人工计费停车收益无疑是进了黑洞，各类关系户、插边球不断；经营用房出租，政府规定至少要配备4%的经营用房；广告，电梯、楼道、外墙、灯箱、宣传栏，目之所及，全是广告传单；其他有偿服务比如摊位费、场地费，各种展销会、促销会不断……

开发商卖房子时树立的豪宅、尊贵、高端、配套等招牌标签还没撤，楼下商铺就入驻各种小商小贩开始营业。兰州拉面、黄焖鸡米饭、沙县小吃扎堆出现，还有各种自立门户的小牌子，招牌不统一，服务不规范、“豪华住宅”与低端品牌比邻而居、一地鸡毛，全都成为业主与物业吵架的N个理由之一。

当开发商和物业所获取的公共收益越来越大，业委会这一组织势必会成为既得利益者的眼中钉、手中刺，矛盾在所难免。业委会难成立起来的一大阻力，就是物业和开发商。

可见，前期物业管理阶段，小区利益链条暗生、各类灰色利益涌动，为往后诸多纠纷矛盾埋下伏笔。探究这一时期公共收益，关注的不只是一笔钱的问题，这是业主们可能会被拿走、正在被拿走、已经被拿走的权益，而大量业主对此无知无觉。

这笔钱的背后，还潜藏着各种冲突、维权行动的导火索，小到脏乱差降低居住舒适度，大到群租房隐患、偷盗频发、电梯年久失修等直接威胁业主的生命财产安全，小区大小矛盾不断，早期无视，迟早有一天要爆发。

4.等待—政府会介入吗？

在业委会出现之前，难道就没有部门能管一管吗？

答案当然是有。各地大都设有房办、物业办，针对物业服务全流程，有一整套规章制度。然而，与制度的完善形成鲜明对比的是，物业办顶多出现在矛盾大规模爆发时期。

更常见的，是业主在与物业出现矛盾时，鲜见物业办在矛盾调处中扮演重要角色。诉诸媒体、法律成为业主最后不得已的选择。监管主体的缺失与空白，或许，业主们亟需的，是政府第三方在前期物业阶段的有效介入、管控。

据说部分城市正在研究这个阶段的管控，在业主大会产生之前物业管理区域随意经营性广告行为，也许会有所改观。