《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》之我见

文/颜宇丹律师

广东丹柱律师事务所创始合伙人、主任

文/刘茹

广东丹柱律师事务所实习律师

为了坚持和贯彻房住不炒基本定位，加强深圳市房地产市场管理，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，深圳市住房建设局结合近年来我市房地产市场监管的经验做法以及发展与规范住房租赁市场的新要求，组织修订了《深圳市房地产市场监管办法》（市政府令第293号，以下简称《办法》），形成《办法（修订送审稿）》。深圳市司法局经初步审查，形成《办法（修订征求意见稿）》，为保证立法的科学性、民主性，将《办法（修订征求意见稿）》转房地产委员会征求意见。笔者颜宇丹律师作为房委委员不揣浅陋，就《办法（修订征求意见稿）》的修订提出如下几点意见和建议，以期抛砖引玉，并与诸同仁商榷。

第一处修改意见和建议：

【原条文】第二十五条【价格垄断行为禁止】房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列价格违法行为：

（一）以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；

（二）取得预售许可或者办理现售价格备案后，未一次性公开对外销售，捂盘惜售或者变相囤积截留房源；

（三）捏造、散布涨价或者房源短缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌；

（四）在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；

（五）商品房销售不予明码标价或者未按照备案价格明码标价，或者在标价之外加价出售或者收取未标明的费用；

（六）法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。

【修改建议】建议增加对“以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人非法收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格”的这一价格违法行为的明文禁止。

【修改理由】商业市场交易活动中，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人非法收取或者变相收取定金、预订款等费用亦是一种隐形的价格违法行为，应当以明文规定的形式明令禁止。

第二处修改意见和建议：

【原条文】第二十九条【住房最小出租单位】出租住房的，应当以原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于六平方米。符合条件的起居室（厅）可以按规定改造成一间房间出租。厨房、卫生间、阳台、楼梯间和地下储藏室等非居住空间，不得单独出租用于居住。

【修改建议】建议增加“禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租，禁止将架空层、地下车库、仓库、楼房屋顶平台等非居住空间改建成房间用于出租”。

【修改理由】目前深圳住宅小区里仍普遍存在“房中房”、“违法改建”、“日租房”、等房屋综合管理的“难点”和“痛点”问题，将原始设计的居住空间再次分割搭建，或者将架空层、地下车库、仓库、楼房屋顶平台等非居住空间改建成房间，不仅改变了建筑结构，容易引起安全隐患问题，也难以实质性保障承租人的居住环境，故建议强化出租人义务，保障住宅出租屋建筑结构、供电、燃气及消防设施等符合安全要求。

第三处修改意见和建议：

【原条文】第三十三条【租赁押金】出租人收取押金的，应当在房屋租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除房屋租赁合同约定的情形以外，出租人不得扣减或者迟延返还押金。

出租住房的，出租人可以按照住房租赁合同收取不超过两个月租金数额的押金，并且不得以其他名义向承租人收取额外具有押金性质的费用。

【修改建议】建议修改为“出租人收取押金的，应当在房屋租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除房屋租赁合同另有约定，未经承租人书面同意，出租人不得无故或者擅自扣减、延迟返还押金。

出租住房的，出租人可以按照住房租赁合同收取不超过两个月租金数额的押金，并且不得以其它名义向承租人收取房屋租赁合同中未约定的额外费用。

【修改理由】正常来说，租赁关系消除且房东迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还租客。但是实践中，由于相较而言，承租人处于弱势地位，出租人属于占绝对优势地位的一方，甚至某些出租人借此牟利，常常会利用房屋租赁合同大做文章，约定退房不退押金或者在合同外收取额外费用，导致租房纠纷经常出现，承租人维权艰难。

因此，房屋租赁合同的格式条款十分不利于保障承租人的合法权益，法律规定有必要对承租人适当倾斜，明确除房屋租赁合同另有约定，出租人扣减、延迟返还押金的，应当经承租人书面同意，出租人不得以其它名义向承租人收取房屋租赁合同中未约定的额外费用，有利于更好的保障承租人的合法权益。

第四处修改意见和建议：

【原条文】第三十四条【转租】承租人可以按照租赁合同的约定将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。

转租房屋的，应当按照本办法规定办理房屋租赁合同备案或者信息申报。

【修改建议】建议将第一款修改为“承租人可以按照租赁合同的约定将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的同意。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为同意转租。”

【修改理由】从法理方面看，转租并没有明显增加出租人风险和损害出租人的租金收益，且合法占有租赁物的承租人是享有让渡对租赁物的占有、使用和收益的权利的；从市场经济发展和现实需要方面看，资源的自由流动有利于实现资源的最优配置。因此，允许承租人自由转租无疑有利于促进租赁物的最优使用，故转租应当予以支持与鼓励，这是一个基本态度。

依照合同法等相关法律规定，承租人转租房屋只需要事先征得出租人的同意即可，而这种同意可以是书面同意或者口头同意，并不单单局限于书面行使，《办法》作为地方规章，无权对法律规定的承租人的合法权益进行约束和限制。另外，最高法司法解释也明确，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为同意转租，考虑到表述的完整性和合法性，故建议纳入法条。

第五处修改意见和建议：

【原条文】第四十条【住房租赁资金监管】实行住房租赁资金监管制度。住房租赁企业应当与本市辖区内的商业银行签订租赁资金监管协议，设立唯一的租赁资金监管账户，由商业银行对房屋租赁企业收取的租金、押金进行监管。从事利用收储房源开展住房出租业务的住房租赁企业，应当在监管账户设立与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金或者提供银行保函。

租赁资金监管协议应当明确资金用途、提取方式、提取额度、留存比例等内容。

【修改建议】建议修改为”实行住房租赁资金监管制度。住房租赁企业应当与本市辖区内的商业银行和承租人签订三方住房租赁资金监管协议，设立唯一的租赁资金监管账户，由商业银行对房屋租赁企业收取的租金、押金进行监管。从事利用收储房源开展住房出租业务的住房租赁企业，应当在监管账户设立与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金或者提供银行保函。

三方租赁资金监管协议应当明确承租人、月租金金额、支付周期、租期、押金金额、监管期限、资金用途、提取方式、提取额度、留存比例等内容，并应与房屋租赁合同的约定保持一致，承租人应按照三方住房租赁资金监管协议约定的支付周期和金额将租金和押金存入该企业的监管账户。

住房租赁企业、网络信息平台在发布租赁房源时，应当同时发布租赁资金监管账户信息。未开立或未按期开立监管账户的住房租赁企业暂停租赁合同网签备案和发布房源。”

【修改理由】通过签订三方住房租赁资金监管协议，明确住房租赁企业不得直接或间接代收代付代管租赁资金，将承租人纳入监管协议主体，有利于充分发挥该方的主观能动性，加强租赁合同履行过程中的公开透明性。一旦承租人发现住房租赁企业拒绝实行监管服务的，可向区(市)县住建部门举报，倒逼住房租赁企业诚实守信履约，进一步为租赁当事人提供租赁资金安全保障。

第六处修改意见和建议：

【原条文】第四十七条【房地产经纪服务合同】房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的，应当与委托人签订房地产经纪服务合同。

房地产经纪服务合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人员签字。

委托人委托挂牌的房地产价格明显超过该房地产所在楼盘实际成交价格的，房地产经纪机构不得受理并对外发布该房源。

【修改建议】建议将该条第二款修改为“房地产经纪服务合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人员签字，并附有参与该经纪业务的全部房地产经纪人员的身份证复印件。”

【修改理由】房地产经纪服务合同履行过程中，执行经纪业务的房地产经纪人员通常并非只是一个人，考虑到房地产经纪对专业性的高要求和企业中工作人员的较大流动性，参与业务的人员后续变更或者陆续增加的可能性很大。因此如果只是由执行该经纪业务的房地产经纪人员签字，后续出现合同纠纷时，无法保证可以找到对应的负责人的相关信息，需要追责时更是难以落实。

作者介绍

作者：颜宇丹律师

广东丹柱律师事务所创始合伙人、主任

中国政法大学在职法学博士，深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市贵州瓮安商会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳电视台、深圳广播电台常驻嘉宾律师、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志编辑兼特邀撰稿人、著《婚房保卫战》等书。

作者：刘茹

广东丹柱律师事务所实习律师

山东科技大学法学学士，在物业纠纷、婚姻家事、刑事辩护等领域有一定的工作经验，擅长法律文书的撰写和法律服务产品的研发制作，在内容策划和宣传营销方面颇具专长，以“忠于客户、追求极致”为宗旨。