上海落户新政后，房价会走向何方？

人才是第一生产力。

9月23日，上海发布落户新政，明确提出将之前“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”。

此政策一出，网友开始沸腾。

据悉，在沪“世界一流大学建设高校”包括上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学，这四所高校本科应届毕业生符合申报条件即可直接落户。

毕业生落户上海的门槛大幅降低，无疑会使更多应届生愿意留在上海，购房需求也会相应增加。

文/十二不惑

为何放宽落户门槛？

众所周知，上海和北京是中国落户最难的两个城市。

以至于很多在上海读大学的应届生，苦于落不了户，买不了也买不起房，毕业后选择离开上海。

此次上海放松落户门槛，或许是出于多番考虑后的结果。

首先，人口出生率大跌，老龄化趋势加剧。

据上海“随申办”小程序数据显示：2020年1月1日，上海共出生156人，其中男孩78人；2010年的1月1日，上海共出生380人，其中男孩211人；2000年1月1日，上海共出生1148人，其中男孩646人；30年前的1990年1月1日，上海共出生2784人，其中男孩1516人。

通过这组数据可以看出，上海的生育率在近30年呈迅速下滑的趋势。

从全国范围内来看，上海的人口出生率位居倒数第三，仅高于天津和辽宁，也远低于全国平均出生率。

而且，上海的老龄化也位居全国前列。

数据显示，截至2019年，上海市户籍60岁及以上老年人口达518.12万人，同比2018年增加12.84万人，占总户籍人口的比重增长至35.2%，人口老年化趋势加剧。

其中，70岁及以上老年人口增加12.46万人，占比提升至15%。

这个比重，不仅超过全国平均水平，而且超过国际老龄化标准，说明上海已经进入深度老龄化社会。

其次，严格的落户政策，导致人才吸引力不足。

迫于严格的落户政策，很多在上海应届生毕业后，直接离开上海。因为没法落户，就意味着获得买房资格的门槛很高。

加上上海本地户口相比外地户口，具有无可比拟的教育、医疗、养老等优势。对于无法落户的人来说，只能被迫离开上海，选择落户门槛较低的城市，或者回老家。

近3年，西安、长沙、郑州、武汉、成都等二线城市，逐渐放低落户门槛，吸引了很多应届大学毕业生及往届生落户，成为吸引高学历人才的受益者。

最近2年，人口净流入数据显示，深圳、广州、杭州成为最大的赢家。而这些净流入的人口中，就有一部分是因为在上海落不了户，才选择这三个城市，或者其他城市的。

也就是说，此前上海门槛过高的落户政策，为其他城市的人口增长做了嫁衣。

再次，优化人口结构和产业结构。

近些年，虽然上海的总人口保持在2000万以上，但是老龄化逐年加剧，年轻人口比例呈下降趋势。

落户新政的推出有利于吸纳年轻高学历的毕业生留在上海，优化人口结构，特别是IT互联网方面的人才。

在近10年，上海的科技和移动互联网产业的发展并不明显，被北京和深圳超越。后者诞生了许多优秀公司，而上海略显失落。

房价方面，上海也低于北京和深圳。

甚至在互联网及相关产业方面，上海还不如杭州。阿里巴巴成立早期，马云曾经把公司总部搬到上海，后来因诸多限制，不得不搬回杭州。如今，阿里早已成为杭州的明星企业 。

不过可喜的是，近几年拼多多在上海崛起，并成为上海互联网企业的一张新名片。

上海也逐渐意识到要鼓励更多高学历、IT人才，来上海就业或创业，推动城市产业结构优化升级，进而为城市的发展增加活力。

购房人群大增，房价或将迎来上涨

降低落户门槛，上海新增人口会增加。

同济、复旦、华东师范、上海交大四所高校，每年的本硕博毕业生加起来在3万人左右。

这只是本地毕业生，放开落户政策后，只要符合世界一流大学高校的硕士生就能落户，必然会使上海落户的人才大幅增长。

也就意味着在上海拥有买房资格的人，会呈爆发式增长。里面包含一些家里有钱，但是此前不符合落户条件，没有资格买房的群体。

上海本来新建商品房有限，特别是买新房，基本需要摇号，命中率极低。

有上海的朋友反映：“自己好不容易凑到首付，本想在上海买房，可是看中的新房都需要摇号，摇了多次，均以失败而告终。为此，感到非常郁闷。”

也有人表示，买房摇号就像买彩票一样，命中率极低。

新政之后，有资格买上海商品房的人才大幅增加，意味着买房越来越难。

由于供需矛盾的加剧 ，一手房可能迎来上涨。

今年上半年，深圳就是最好的例子，一手房供不应求，有钱也不一定能买得到。倒逼购房群体不得不去选择二手房。

然而，二手房房主可以自主定价，在购房氛围高涨的情况下，深圳二手房价格大涨，特别是前海或宝中片区，许多小区的房价直接以10-20%的幅度大涨，一套房瞬间上涨百万元以上。

深圳房价大涨后，还带动了临近的东莞房价也大幅上涨。

特别是在一线城市，房屋成交量以二手房为主，比例高达70%。二手房价格的上涨，从而使整个城市平均房价上涨。

毕竟，二手房和一手房不同，前者主要是市场决定价格，后者受政策调控、限价等影响因素要大一些。

此外，上海房价主要是由买得起的人决定的，而不是由买不起的人决定的。市场看好上海的房价上涨，那房价就极有可能出现上涨。

并且，大部分中国人有爱买房的习惯。在上海这类一线城市，很多有钱人是愿意买房的，有的人只苦于没有房票或房票不够用。

如今，落户新政实施后，符合落户的人口增加，买房的人也会增长。

在供小于求的市场之下，房价或将迎来上涨。

城市与人才的双赢

落户新政推出后，必然会有更多高学历人才愿意留在上海。

这些人才包括：符合落户条件的上海本地高校的本硕博，以及其他城市毕业的世界一流大学建设高校的硕士生、博士生，还有往届的硕博等。

可以想象，随着越来越多高精尖人才在上海落户，从而使人口结构得到优化，年轻人口比例提高，高学历人才比例相应提高。

一方面，这些人才在上海就业，会推动新型产业的发展与升级，乃至整个城市的发展。

另一方面，新增落户的人口，他们当然想购房。随着购房需求增加，新建房屋会逐渐向郊区转移，居住人口也向郊区蔓延，从而推动郊区发展。市中心房子由于地段好，也会越来越贵。

在强大的市场需求之下，自然会推动上海整个城市房价上涨。

房价上涨后，又会反哺土地价格攀升，政府财政收入增加，有更多的钱投入城市基础设施建设。

这样会有更多的人才流入上海，进而推动物价房价上涨，从而使一些低端的产业被迫转移到其他低线城市，低收入人口被迫离开上海。

最后，上海逐渐成为高收入群体以及土著有房居民的乐土。上海的产业结构优化，城市逼格上升。这对上海来说好处多多。

看似只是简单的落户新政，实则可能解决上海的人口结构和产业结构两大问题。

对于上海和人才来说，达到了双赢。

但同时，买房的成本可能会越来越高。