开盘价高于吹风价？旧改大盘火爆入市
9月19日，“久旱之地”鱼珠片区又迎新盘入市——富力南驰富颐华庭（以下简称“富颐华庭”）迎来开盘。一期首推T6-T9栋，其中T6栋房源售价最高，北向单位均价4.1万起，南向优质单位均价约4.9万。各种优惠折算后，首批产品整体价格在4.2万-5.2万之间，单套总价约360-620万。
（开盘现场，来源/广州富力）
总的来说，这个价位比之前曝出的吹风价略高。据说，认筹期间销售曾透露：“100平南向三房的吹风价是4.6万”。不过，开盘现场人气依然很是火爆，销售方宣布首开业绩为26.8亿，若按首批这4栋楼共672套的货量和每套均价来算，销售成绩应当不错。
广州房企联袂，打造“下一个珠江新城”？
富颐华庭的项目公司为广州市腾顺投资有限公司。企查查显示，富力地产和南驰集团在项目公司各持股45%，剩余的10%股份由个人直接持有。
（数据源于企查查）
作为一家成立于1994年的广州本土房企，富力地产在业内被称为“旧改王”，项目遍布国内外140多个城市和地区。2005年，企业在港交所上市。在中国房地产业联合会《2020年中国房地产业综合实力100强榜》上，富力地产位居第29名，颇具实力。
截至2019年，富力城市更新板块签约合作城市更新项目已超70个。在广州，富力地产曾操刀天河猎德村、越秀杨箕村等成功案例，目前黄埔区也有其参与的笔村、茅岗村西片等项目正在改造中，总的来说开发经验甚是丰富。
（天河区猎德村）
跟富力地产相比，同为穗企的南驰集团要显得低调很多，但其成立历史也已有25年，在广州先后开发了江山国际、会展世界城、嘉仕花园、华林国际等10多个项目。富颐华庭作为这两家房企共同操盘的项目，自茅岗西片旧改签约以来就受到很多沿江上班的置业者关注。
富颐华庭以“下一个珠江新城”为口号，属于房产营销的常见话术，这个口号其实早就受到部分消费者吐槽，更多地是蹭鱼珠CBD的热度。作为官方钦定的广州第二CBD重要组成部分，临港经济区近两年的发展逐渐加快，尤其是鱼珠沿江地带雨后春笋般建起的高楼。当然，板块红利的辐射能力有多强还得具体分析，接下来就来聊聊富颐华庭的具体价值。
项目区位&配套解读
区位价值
富颐华庭位于广园快速与茅岗路交汇处，项目占地将近80万㎡，建面约230万㎡，包括商品房、回迁房和综合配套，是整个临港经济区体量最大的楼盘。
（临港经济区鱼珠CBD效果图）
临港经济区的区位价值，在之前的富力悦禧城文章中已有详细解读，这里具体分析一下鱼珠CBD。作为广深港澳科技创新走廊和广州东进发展战略的重要节点，鱼珠片区将打造鱼珠湾总部集聚区，又有国家级项目广州人工智能与数字经济试验区加持，将布局4条轨交和2条过江隧道。
今年3月底，鱼珠片区内包括大湾区纳米创新研究院、广州区块链研究院、中国软件CBD等在内63个新基建项目集中动工、签约或运营，板块发展进入新阶段。
不过，总的来说鱼珠CBD的建设和成熟还需要时间，目前所取得的成果也基本集中在沿江地带，富颐华庭的商品房位于板块的北部边缘，短期内的板块红利还难以有效地辐射到此处。
交通
富颐华庭销售方称“楼盘有4地铁”，分别是5/13号线鱼珠站、5号线大沙地站、13号线珠村站和19号线茅岗站。实际上，从项目的商品房区走到鱼珠站、大沙地站和在建中的珠村站，步行距离都至少2公里，耗时不少于30分钟；而19号线属于远期规划，具体站点暂未明确，是否有茅岗站还不好说。总之，“4地铁”的宣传有一定水分。
（左右滑动/数据源于百度地图）
项目紧挨广园快速、茅岗路等城市主干道，四通八达，但周边日常高峰期有明显的堵车情况。
公交站：护林路西、茅岗市场、茅岗村、岐山路口等。
教育
富颐华庭规划自建4所幼儿园（各18班）、3所小学（各36班）和1所中学（48班），据销售人员透露：“目前正在和广大附小、附中洽谈引进”。当然，这要以后续教育局公布的结果为准，并且招生面向所有商品房和回迁房，如此大体量的楼盘，学位是否充足也有待商榷。
周边其他学校还有茅岗小学、黄埔国光学校实验学校、市第八十六中学、市第一二三中学等。
商业
项目规划有50万㎡自建商业，建成后业主们的吃喝玩乐基本不愁。不过，自建商业目前还未动工，成熟运行也为时尚早。目前，周边住宅小区较少，还有一些工厂，短期内人气略显稀疏，景观不佳。
（项目自建商业效果图）
首期入住的业主可前往黄村高德汇、东圃天河城百货、美林M·LIVE天地、M+Park漫广场、乐都汇等，驾车耗时10-20分钟。
医疗
项目南边有中山大学附属第一医院、广州医科大学附属第五医院、黄埔区妇幼保健院、黄埔区中医医院等，驾车耗时约15分钟。
项目概况&户型解读
参考价格：4.2-5.2万/㎡（精装）
富颐华庭其实是整个茅岗村西片的旧改范围，共分7期开发，商品房位于项目最北部，回迁房在其南部。
项目绿化率为30%，容积率为3.59，从商品房规划图结合百度地图测量来看，大部分楼栋的南北楼间距都不低于100米，能尽量避免光照遮挡，提高居住舒适度。一期车位共8024个，配比约1:1.46，随着后续入住率提高，难保“一户多车”的家庭能有位可停。
目前在售的是T6-T9栋，楼高29层，两梯六户。按百度地图测量，这几栋与广深铁路之间的直线距离约200米，销售人员也表示：“铁路离楼房大概200米”，根据茅岗旧改官方项目环境影响报告书，火车噪声对项目住宅楼“有一定影响”。同时，铁路北边挨着广园快速路，这也是购房者所介意的一点。
（节选自《黄埔区茅岗社区茅岗路以西城中村改造建设项目环境影响报告书》）
当然，T6-T9栋在一期中所受到的噪声影响也不是最大的，因为后续的T10-T14栋离铁路和快速路更近。而且，噪声影响的程度还要看具体户型朝向。
具体来说，卖得最贵的T6最佳，T7次之，南北通透，视野开阔，可观园林。T8和T9要逊色很多，毕竟离铁路更近，并且T9是最差的，楼栋挨着规划市政路，旁边还有垃圾站和公厕。
户型
富颐华庭首推的户型共有5种，从面积和房间数来看，产品面向的是刚需偏改善客群。
76㎡两房一卫：户型北向，又是竖厅设计，采光面积小，采光条件差，且火车噪音影响最明显。主卧门直面客厅，易受生活杂音影响。优点是实用率高、面积小，适合预算有限的新婚家庭、三口之家入手。
91㎡三房一卫：同样是北向户型和竖厅设计，采光差，有火车噪音。但是，卧室前配置走廊，能更好地动静分区，舒适度略高于76㎡户型。
100㎡三房两卫：南向户型，采光良好，动静分区，方正实用，双卫生间提高杀伤力。总的来说户型没啥毛病，在所有产品中受欢迎的程度应该很高。
105㎡三房两卫：南北通透，横厅设计，采光和通风俱佳，居住体验良好。缺点是有两个卧室门对着客厅，会有一定的生活噪音，且影响私密性。
120㎡四房两卫：采光充足，南北通透，居住舒适度高。总的来说，跟105㎡户型差不多，只是在入户处多做了一个房间，但这个房间易受出入杂音影响。
（项目样板间）
总结
整体而言，富颐华庭所在鱼珠板块的升值潜力不可小觑，项目本身离天河也近，户型产品主打刚需偏改善，对在珠江沿江上班的客群有较高的吸引力。
但是，楼盘目前的周边环境欠佳，旧改开发周期长，施工持续开展，整体生活配套也尚未完善。而销售透露的广大附小、附中也还在洽谈中，是否确定引进还不能打包票。
售价方面，富颐华庭基本与鱼珠周边楼盘持平，总体低于天河边缘区域，但高于科学城等黄埔其他板块。但客观来讲，与周边竞盘相比，富颐华庭目前的优势并不明显，特别是“远离地铁，靠近铁路”的短板，让不少购房者心有芥蒂。所以，购房者也可以多走一些楼盘，货比三家后再做慎重抉择。
以上只是笔者个人观点，欢迎各位购房者和吃瓜群众在文末参与留言互动！
附踩盘照片
（茅岗旧改回迁房，摄/冰角）
（远处在建的T6-T9楼栋，摄/冰角）
（T6-T9栋沙盘图，摄/冰角）
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