决战城北！中原集团的宏图霸业

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2011年间枣城房地产群英荟萃、各路英豪逐鹿中京市，棚改项目一路高歌猛进。邵庄棚改（锦绣华城）、道南里、陈庄花苑、前石碑（未来城）、辛庄棚改（塞纳斯城）、杨河社区（鑫和国际佳园）等如雨后春竹般涌现。

轰轰烈烈的造城运动三年不足戈然而止，棚改项目“折损”过半，鑫和国际开发商至今下落不明，繁华未至已是一地鸡毛！也仅是大象集团的前石碑（未来城一期）棚改项目全身而退（去年市中所有棚改项目唯一办出房产证）。

东湖龙城即便有 惟正法师设坛祈福也未能挽回破产烂尾之败局，最后由丰业殷老板接手才结束其六年的荒废时光。

集聚三代家资掏尽最后一个铜板的家庭比比皆是， 回头展望你会发现：“放心”、“靠谱”才是买房的第一要数！

大象集团是个靠谱的企业，未来城一期回迁房早已办证。这要强于国企中安集团，但是棚改项目还是建议交给国企，最起码不会烂尾！理由虽然可笑至极.......

“枣庄人民的老朋友”、“二十年后你仍然能找到我” ，这是我们见过最为朴实的广告语，让人耳目一新。这个老朋友便是扎根枣庄25年的中原集团，其“二十年后你仍然能找到我”一句话暖人心脾！寥寥数语即已胜过千言万语.....

所有已交付项目都可办理房产证，本土第一个打造物业口碑的开发商。当然第一句有点言过其词了：东湖阳光有两栋楼因幼儿园的容积率问题未办出证，这或许是其唯一的污点了，但据说也在积极解决中。

物业呢？韭菜粉丝团不乏中原的业主，有西湖阳光、东湖阳光的业主均给出了“还可以”的表态，当我们询问相比周边楼盘的物业服务如何？基本是：“还是我们的小区好”，“还可以”、“我们小区好“”正是业主对中原物业的充分肯定。

如果你对我们的表述有异议，那么建议你参观一下中原集团2007年开发的龙润花苑小区。其业主得一句“十来年服务一直不变”着实感动了我们，十余年的守候正是对“二十年后你仍然能找到我”的真实承诺！

好了，今天的主题是即将开盘的中原御府花园怎么样？这也是最近不少人询问我们的问题。

目前老城北部有中原御府花园、长泰西沙左岸、中汇汇鑫华府三个楼盘。汇鑫华府为中汇集团去年启动的前岭片区棚改项目非市场环境下商品房范畴，由于拆迁因素地形“奇形怪状”我们今天不做讨论。

西沙左岸的地形类似于三角形，御府花园类似于长方形。风水学上对于三角形较为忌讳，其实最好的风水是人品。因为该地块为早期的辛庄棚改用地，不少人认为西沙左岸的这个盘和原塞纳斯城闽峰置业有关系，即便如此该盘由实力企业长泰集团操盘也不必担心。

那么北部真正的对决是西沙左岸VS御府花园。

我们且看这两块地的土拍价格指标：

西沙左岸项目

SZ2019-6土拍价格指标：

出让总面积39963平方米 或 约60亩，

1.0＜容积率＜ 2.8

成交价1.8435亿，约307.25万/亩

楼面价约1647.51元/平方

御府花园项目

SZ2019-34土拍价格指标：

出让总面积59971平方米 或 约90.05亩，

1.0＜容积率＜ 2.0

成交价2.43亿，约269.85万/亩

楼面价约2025.98元/平方

单论每亩的价格毫无疑问西沙左岸地块价格更高，但是细看楼面价中原御府花园约2025.98元/平方要远高于西沙左岸约1647.51元/平方的楼面价的。

究其原因便是御府花园2.0超低容积率了，所谓楼面价既是折合楼盘每平方的土地成本。容积率低、地块优致使土地成本比西沙左岸每平方高370元左右。

容积率越低意味着居住人口密度越低，这是小区舒适性的重要指标。 西沙左岸2.8的容积率指标还不是最高的，三角花园金科2.7-3.5的超高容积率枣庄难找第二家，后期居住密度之大可想而知！

从用地指标上中原御府花园更为优秀，相对的土地成本自然就高出了不少。

因为御府花园主打的是城北花园的概念，那么势必要考察中原集团园林景观设计的功底。开发商前期的楼盘便是最好的样板间了，这点西沙左岸无法考证了。

这是中原集团的早期项目市直公务员宿舍：凤凰山小区东区，中原集团承建的公务员宿舍不在少数，不在一一罗列。早期的盘树密了些，也谈不上啥园林设计。

东湖阳光实景

东湖阳光的园林设计在东湖片区首屈一指，建成小区只有湖西景苑与之比较。如今依然郁郁葱葱离不开中原物业的精心维护，东湖阳光小区的保值性依然保持领先，这也是我们一再强调的问题。 再好的园林景观在于后期维护，物业服务是房产保值增值的核心因素。

东湖阳光实景

西湖阳光实景

目前东湖阳光的园林景观设计在枣庄依然保持领先，这也是杭州园林设计团队应有的设计水平，据说中原所有的园林景观设计都出这家杭州的设计团队，包括御府花园项目，因此我们颇为期待。

中原邳州桃花岛项目实景

中原集团的地产项目最近几年的除台儿庄一个项目外，主要投资在邳州的桃花岛项目上，其园林景观设计更上一层楼。

我们看看中原在园林设计宣传上并未使用“五重园林”、“七重园林“等模棱两可的术语，因为新城碧贵园的七重园林不过是大面积的草皮外加几棵树而已，社会信誉被其破坏殆尽。（注：新城碧贵园项目园林景观在区住建局及业主的监督下已重新设计布局现取得明显成效）

前期的作品就是最好的广告，御府花园未来什么样子？东湖阳光、西湖阳光、君府城、桃花岛项目都是其最好的样板间！

价格如何？

价格预判是最为笼统，因为每家的成本把控不一样，但是我们从几个开发公司的交流得知：除楼面价外，土地税费、规划费、资金财务成本、水电暖等配套费、土建成本、其他税费等成本约在3500-4500元/平方，如果你的配置更高的话那上不封顶。

北部刚需盘如果按照4000元/平方+楼面价计算的话，那么西沙左岸的成本就在5600元/平方上下了，可是西沙左岸高层主流价格在5500-5700之间。说明西沙左岸高层在以成本价售卖。后期只能从洋房的价格上拉回部分利润。

那么中原御府花园呢？我们从上面得知中原的楼面价达到2020元/平方， 其相对西沙左岸5600的成本算，中原御府花园的成本价已逼近6000元/平方。 至于售价如何？不做预测了。

西沙左岸是中原御府花园的对手吗？从地形、用地指标、区域、和中原置身本土的口碑来看，显然西沙左岸不是中原御府花园的对手。

“枣庄人民的老朋友”、“二十年后你仍然能找到我” ，靠谱、低密度社区、园林景观值得期待、物业服务还不错或许是中原御府花园的核心价值吧。我们期待中原集团给城北区域树立一个标杆，毕竟北部城区是枣庄的根！

中原集团携最新大作重回城北，又将掀起怎样的楼市传说？

我们拭目以待。

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