房地产行业的上涨周期结束后，购房变成了一件让人“殚精竭虑”的事。
因为一旦选择错了城市，将轻轻松松套上你十年。
就在前几天，“山东乳山海景房低至1800元，投资者亏本35％”的新闻登上微博热搜。
2009年，“武汉十三哥”以20万的总价买了一套36平的乳山海景房，持有11年后以13万的总售价卖出，亏损7万。
近十年平均每年的通胀率在7%左右，该购房者用了20万入场，最后却以13万出来。
当村长看到该新闻，脑海中浮过了两个字：血亏！
乳山市是山东威海下辖的县级市，临近黄海入海口，因为境内的“大乳山”而得名，地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地。
如果光从区位来看，乳山并不算太差，而且又是海景房，怎么好端端的房价就一蹶不振了呢？
出于好奇，村长在贝壳找房上查了乳山的二手房情况，别说1800元，就连1000元的房子都有，而且还有好几个！
最夸张的是，6.4万就可以买一套海景房！对比一下深圳，你说气人不气人？
乳山的房子为什么这么便宜？
今天就来好好聊聊这个问题。
-01- 房价：没有最低，只有更低
在深圳待太久，“高房价”听得多了也有些疲惫。放眼全国，总有一些城市因为各种原因，经济发展不起来、房价一直处在低位。
记忆中有几个印象比较深的城市，几乎都是三四线城市，甚至五线城市。
村长了解到，类似乳山这样超低房价的城市国内还有很多，而且房价都低的可怜，正如马云所言：“房价如葱”。
1、山东乳山
先来说乳山，作为一个县级市受威海市管辖，不能简单的定义为三线或者四线城市。
安居客数据显示，乳山从去年10月至今二手房均价虽有小波动，但一直处于下滑状态，如今已跌至3941元/平，是近一年来的历史最低点。
即使把范围扩大到整个威海市，情况依然不甚乐观。
威海作为三线城市，在整个山东省的排名并不突出，2019年以GDP2963.73亿排山东第十位。要知道山东一共就16个地级市，第十名相当于倒数第七。
威海的二手房价近一年来的波动还是很大的，去年10月开始房价上涨至今年2月的最高价10217元/平，之后就开始迅速下滑，到8月才开始有所回升，但价格依然不高，9月的二手房均价才9943元/平。
村长了解到，威海房价较低主要有两个原因，一是气候不好、风太大；二是交通不方便，没有城际铁路、只有到北京和汉口的出省列车。
很多在威海读书的大学生毕业后都不考虑留下，很重要的一点原因就在于这里的薪资水平太低，无法满足心理预期。
2、辽宁铁岭
铁岭这个城市第一次让全国人民记住应该就是春晚舞台上赵本山的小品，十多年过去了，这个城市再次被人提起却不是因为小品，而是低廉的房价。
村长在安居客上看到铁岭最新的房价情况，其中一套85平的两室两厅格外的吸引我，倒不是户型多好、配套多全、开发商多厉害，而是价格真的太感人！
177元/平的单价，清水房（毛坯房）首付1.5万、精装修首付4.5万，这个价格别说深圳了，就是拿去跟国内很多的二线、三线城市比较，相差的距离也是一条跨不过的银河。
177元/平的房子实属特例，但村长没有联系上可以证实这套房源的中介，无法进一步了解其中的细节。
但村长找到了另一张图论证铁岭的低房价。
除沈阳和大连外，整个辽宁省在过去十年间，小学生的增长率全为负数，铁岭的负增长率更是达到了36.8%。
以小学生人数作为衡量，数据更为真实，比常住人口数据更为精准。
据统计，从2008年到2018年，铁岭小学生人数从17万人减少到10.8万人，下滑36.8%。
发现了吗？铁岭房价低的主要原因在于：人口流失。
3、黑龙江鹤岗
说到低房价一定会提到黑龙江的鹤岗，去年就因为房价太低上过一波热搜，前段时间又出现在了大众视野。
去年12月底，一篇《我揣着5万块，流浪到鹤岗去买房》的新闻传遍互联网，让全国人民都知道了这个叫鹤岗的城市，那里的房子便宜到只需要5万，这也促使了一些有同样想法的人去鹤岗安家。
但是便宜就真的好？
那可不见得！先来看几组数据。
鹤岗的国土面积有14784平方公里，2018年的户籍人口为100.9万人，其中35岁及以上的人口数量占总人口的69.1%，相当于有近七成的人为中老人。
以上数据说明鹤岗的人口除了大量流失，还在趋于老龄化。
但这还不是最夸张的，下面这张图更夸张——
人口在流失，而生育率也在垫底，人口自然增长率早已转负。不仅黑龙江省存在这种问题，东三省在人口方面都存在较大的变动。
人口减少的情况下，商品房数量却没有减少。诸葛找房数据显示，鹤岗在售二手房源的数量竟有142857套，有效房源量达2300套。
其实，鹤岗作为老牌工业城市，在城镇化、基础设施等方面都不差，然而支柱产业收缩、经济增长缺乏亮点，人口流失的问题也就越发凸显。
-02- 房价下跌的罪魁祸首
前面提到的几个城市都有几个相似的点：人口流失大、经济发展不起来、房子供过于求。
2007年，国家正式提出资源型城市概念。之后，陆续地出现了很多资源枯竭型城市，即部分资源开采已经枯竭、历史遗留问题多、综合利用水平低、转型升级和可持续发展任务艰巨的城市。
这类城市也被称为“收缩型城市”。
2019年4月，发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中明确大城市全面放开落户限制的同时，首次公开提及收缩型城市。包括资源枯竭型、产业变迁型、地理偏远型、大城市周边型等四种类型。
黑龙江鹤岗，是典型的资源枯竭型城市，也是最为知名的收缩型城市之一。经济增长缓慢，人口持续外流，房价自然难以维持。
早在2011年，鹤岗就被认定为国家第三批资源枯竭型城市，人口流失、人口下滑是最为明显的表现，这导致当地经济发展不起来，房价一跌再跌。
2019年鹤岗的GDP只有336亿，排名黑龙江省第十位，人均算下来一年只有3.4万，不到全国人均7.1万及格线的一半。
聚焦数据网显示，从1990年至今，鹤岗的人口数量最高值也才111.26万人（2001年），之后就开始逐年递减，到现在可能还不到100万人。
人口是基本生产力，城市资源是发展建设的基础，在两方面都缺失的情况下，经济自然上不去，房价也自然上不去。
关于人口才是房价上涨的根本原因的例子，最显著的就是深圳。
2015年深圳常住人口为1137.89万人，当年的二手房均价为48239元/平；到了2019年深圳成为常住人口1343.88万人的超一线大城市，GDP全国排名第三，二手房均价达60967万/平。
五年时间，人口涨了300万，房价涨了12728元/平！涨幅26.4%！
-03- 买房，请远离收缩型城市！
归根结底，最主要的原因还是城市发展不行，这又说回前面提到的“资源枯竭型城市”，到底哪些是资源枯竭型城市呢？怎么区分呢？
对于资源枯竭型城市，国家分别在2008年、2009年、2011年分三批次公布了这类城市的名单，共69个。
这里还要提到的是甘肃玉门市，这里曾经为地级市，但由于多种原因，现在降级为县级市，由酒泉市代管，外界猜测可能也是与经济有关。
除了以上公布的名单，不少三四线城市会打着“养老房产、旅游房产”的旗号招摇撞骗，这时候也要注意。
比如前文提到的山东乳山市，虽然不在资源枯竭型城市名单中，但当地由于人口流出大、自然环境缺点明显等原因，导致房价跌至1800元/平，这样的例子也不是不会有。
所以擦亮双眼、多实地探访，才能买到合适又满意的房子。
当然，如果钱多到没处花、想要留住时间的，也可以考虑这些城市的房子，毕竟在大城市赚钱的速度赶不上房价上涨的速度，但在这种城市，别说涨房价了，或许十年过去了你的房价还在原地踏步，多稳定？
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