限价都是5万，北京哪个板块更能增值？

均价9到7万板块梳理：

均价5.5到7万板块梳理：

大兴限竞房5W+板块梳理：

本文是限价房板块梳理第四篇。

上篇我们盘点了大兴限竞房。这篇，把其他区域5-5.5万区间的汇总起来，一起拉队列。

01

首先就来说一说，和大兴亦庄挨着最近的，台湖板块吧。

台湖：限价5.1万

万科东望、金茂悦限均价5.1万/平，如果把亦庄河东、河西板块统一起来，哪怕以限价5.2万/平的标准来看，亦庄板块也是略好于台湖板块的。

其实台湖板块的亮点很多。从规划来看，台湖台湖是一个产城融合、职住平衡的优质板块。包括商业配套、教育用地、高端办公、品质住宅等多个城市功能也都有体现。

台湖是一个地铁、城铁、公交、高速、机场集合的枢纽区域。另外，台湖

有三条高速组成的扇面交通以及地铁17号线。

京哈高速、京津高速、京沪高速就像打开的扇子骨架一样贯穿了台湖板块。扇面交通的好处就是，保证了在台湖任何一个地方，开车走高速，直接上五环、六环都很方便。

再说地铁17号线，我之前的文章里也提过，17号线是目前来看，北京最牛的一条地铁线。

它串联了通州、东城、朝阳、昌平四个行政区，从南向北，依次经过亦庄新城、CBD、望京、未来科学城。因为17号线的开通，未来这些重要商圈的辐射区域更强。

这种连接南北、带动重要产业基地+商业基地辐射的主干线，刺激效应是最强大的。地铁盘在开通前、开通后，都有着可观的涨幅。

但台湖也有扣分项，一是来自于可能要拟建的台湖高古庄村修建循环经济产业园（即污水处理厂和垃圾焚烧站）会造成影响。

另外就是，规划很美好，但现在没什么配套。真正的价值，不如已经产业比较成熟的亦庄。

如今万科城市之光和金茂悦会降价，会被亦庄的项目严重截流，也是周边库存太多，竞争太激烈的缘故。

开发商真的很惨。但买家却有福气了。

02

接下来要聊的板块是通州新城——永顺板块。

这个区域内目前有的限竞房就是禹洲·朗廷湾，限价5.2万。

我知道这个价格时候的心情是：惊喜。

为什么惊喜？给你们看一张图。

北关二手房均价3.9万/平

潞苑二手房均价4.2万/平

就连最有价值的武夷花园是5万/平

而禹洲·朗廷湾，一个限价房，也不算特别核心的位置，也不是地铁房，也没有好的教育资源，却卖到了5.2万/平。

我不是说禹洲·朗廷湾严重溢价，我指的是，在政府眼里，通州目前是超跌了的。

如果禹洲·朗廷湾5.2万/平来对比，那么运河三角区6万/平才合适。

运河三角区是通州房产投资最好的位置。

三角区由六环路和运河、通燕高速包围，以西是通州运河CBD，以东是市政府所在地。南部是极佳的运河风景线。

这个板块曾经在过去10年跑赢北京大部分楼盘。而过去三年，他跌的比较多。我期待着价值修复的那一天。

接着说回永顺，我认为这个板块可以承接通州运河商务区的购买力外溢。通州运河商务区太小了，而向南向东已经没有地了，向西是朝阳，通州肯定也不想向西发展。

那么唯一的可能就是，未来运河商务区承载力满了，要向北扩。我看好永顺这一带。

再加一句，作为一个通利福尼亚的价值簇拥者，我还依然无比看好通州的未来。

无论是出于我个人的偏爱，还是规划的起点不同，我认为永顺的确定性要大于台湖。

当然，我分析板块什么时候主观过，千万别以我的意见做投资参考。

大家听个热闹就行了。一旦涨价，概不认责。

03

南边和东边说完了。接着就是西边和北边。

石景山五里坨限价5.2万/平左右

其实这个五里坨这个板块，我觉得没啥说的必要。这里按照规划是一片低密社区，但是呢，三个盘有4600多套房源。

这个库存量就不算很低密了。交通不便是最大的软肋。也没有特别好的规划。目前有叠拼、洋房、高层，尤其是叠拼的性价比不错，非常适合收割想要住别墅的中产刚需。

该板块发展前景一般。没有故事可讲。还被古城的一众新盘吊打。不过目前已经算熬过了最艰难的阶段。祝他们好运吧。

04

小瓦窑限价5.4万/平

石景山的国风长安、丰台的橡树澜湾，都位于小瓦窑板块，这两个是已经光盘的限竞房项目。

因为拍地比较早，所以项目上出现了足够的倒挂红利。国风长安周边价位在6.7万左右，而橡树澜湾周边的次新也要7万以上。

单独说楼盘确实有的可买，但是这个板块我认为发展一般。优点是西四环，环线位置还不错。

但是，交通很不方便，二手房门类复杂，回迁房和公房非常多。所以青塔一度是很多京西上车族的首选之地。

但历年以来房价涨幅也一般。好一点的改善房也有，比如万科紫台7.5万/平，珠江峰景5.4万/平，中粮万科假日风景7万/平。但总体来说，也没有纯粹的改善氛围，最好避开这个区域。

05

这个板块我们就叫泛西北旺板块吧。

海淀翠湖板块，限价5.3万/平

北安河京投发展岚山5.5万/平

之前的海淀限竞房，也叫海淀三杰，分别是葛洲坝紫郡兰园、山屿湖和翡翠云图，距离16号线地铁站屯佃站3公里左右，均价都在53000元/㎡。

而最新的海淀北安河板块，京投发展岚山5.5万一平，距离最近的北安河地铁站约200米。地铁出行很方便。

这几个新盘，统一来说吧，都属于山后西北旺的辐射范围，如今海淀北部已经成为了产业外溢的承接区，所以后发优势是非常大的。

更何况，海淀的土地供应实在是太少了。刚需根本不能解渴。所以只要是89平小三居，能力够得上，就非常值得买。

这个板块不多做介绍，后续会有一版详细的说明。

06

朱辛庄限价5.4万

朱辛庄这个位置，我很看好。目前万橡悦府限价5.4万，还有在售楼盘，性价比很高。

虽然华润这两年楼盘品质不敢恭维，但是这个地块很好。

之前也分析过，

有地铁：紧邻8号线和昌平线换乘站朱辛庄，直线距离一公里以内，妥妥的地铁盘。

有商业：TBD周边的底商有一部分已经开了，向西两公里还有永旺商场

有产业：小米智慧产业基地在周边，包括万科TBD，距离西二旗也不远

所以宁可有产品质量不好的维权风险，财迷本财的猫叔也会买他。

好了，接下来就是5万+所有限竞房板块排序时刻。

主要有两个梯队：

第一梯队：小瓦窑限价很厉害，实际价值被低估

第二梯队：亦庄、大兴黄村、朱辛庄、翠湖、北安河

除了大兴黄村，都有产业区的概念。南北产业之争，目前依然是北边资源多。

大兴黄村的好处就是配套足够完善。

翠湖=北安河＞亦庄＞朱辛庄＞大兴黄村

第三梯队：旧宫、瀛海、五里坨、永顺、台湖

最看好的，还是给通州。其他板块看预期。

永顺＞台湖＞五里坨＞瀛海＞旧宫

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