深圳楼市：不是不能买龙岗，而是你不会买，一朝买错，十年两茫茫

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1、会员提问：你好九哥，我去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后一直出租。当时买的比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问大运近两年的走势和这个楼盘是否适合长持呢？还是尽快脱手置换热点区域啊？谢谢。

答：会员你好，龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。置换没必要，大运我还是看好的，水份也挤的差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。

2、会员提问：您好老师。我想买650万到750万之间的。看过龙华的三房两卫，最终决定在南山入手。汉京确悦61.68的小三房，次卧出阳台，满五唯一，朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵了，您觉得可以出手吗？想买中海阳光玫瑰的66平方小两房（送入户可改三房的那种户型），可是现在没有放盘的。而且估计要750万左右了。您觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69平的呢？谢谢。

答：会员你好，单价差不多的话，纯投资就买汉京确悦。虽然有货柜车噪音问题，但深圳这种昂贵的城市，居住功能高于一切，三房秒杀两房。如果是自住，就要考虑对噪音的接受度了。虽然一直有传月亮湾大道改造，货柜车改走地下通道，但实际操作难度非常高，只能是远期目标。

3、会员提问：九哥你好，湾玺公寓自住和投资可以吗？

答：会员你好，公寓我是一直都不太推荐的，高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种是空间上极尽奢华，一种是鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。普通公寓大多数只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。当然要真正的高端公寓才值得拥有，比如京基御景峯那种伪高端公寓，虽然也有景观，但是鸡肋的夹心位置也让它高端不起来。所以如果你的底层充足，是可以入手一套高端公寓自住的，产品多元化。

4、会员提问：九哥您好，我手头上只有100万首付，目前安居房排名8万多。请问深圳预算总价300万的是不是可以放弃了？直接坐等安居房排队。或者先去东莞、惠州临深片区投资一套？针对东莞或者惠州有推荐的吗？

答：会员你好，既然有了排队安居房的资格（本市户籍+五年社保），说明你已经有买深圳的资格了，为何不买深圳，却要买东莞呢？同样高烧的东莞，估计也好景不长了。不推荐安居房的理由：第一，谁也不知道排队彼时的安居房价格是不是此时的商品房价格。第二，安居房十年不能交易，也不能买别的商品房，容易让我们错失城市发展红利，十年不能参与财富洗牌。第三，和优秀的人为伍，我们才能变得更优秀，我始终觉得敢于买深房的是一群能够克服人性，大胆，积极进取，勇敢为家人创造未来的勇者。

5、会员提问：你好九哥，我现在有南山钰龙园的一室一厅房，目前在出租，不自住，想问下这套房是否还值得长期持有？

答：会员你好，英达钰龙园，一房一厅目前的挂盘价在320万以上，在南山来说，这个总价的一房一厅，没有名校的学位支撑，价格也不太涨得动了。但是好在附近有地铁12号线在建，也是一个中期能看到的利好。 如果你买入至今的增值都不多，就不用置换，如果已经赚到了翻倍的涨幅，可以置换去裂变更好的房子了。

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