“过山车”的燕郊楼市，有2点“底层逻辑”，值得我们思考

在过去的楼市中，“房价持续上涨”似乎被认为是“铁律”。20多年来，我国房地产行业发生了“天翻地覆”的变化，房价也是随之一路“高歌猛进”，从最初的1000—-2000元左右/平方米，到如今动辄上万元/平方米，价格足足上涨了5倍左右。有的人借助楼市发展的“红利”，赚得盆满钵满，而有的人没有抓住这波“机会”，导致财富缩水，买房付出的成本也“越来越大”。

有数据显示，在过去20多年中，房价上涨的年份达17年左右，而房价“下跌”的年份仅有3年左右，并且在很短的时间内就恢复到了“上涨”的赛道。于是，在人们的潜意识里就会认为“房价不会跌”，再加上开发商以及从业人士以及部分媒体的“渲染”，似乎让人们更加相信了“房价会持续上涨”这条所谓的“铁律”。

但是，随着2016年“房住不炒”大幕的拉开，楼市调控的各项政策接踵而至。尤其是到了2018年下半年以后，调控更加密集，需求不再那么强烈，这条“铁律”似乎不再那么“铁”了。其中最典型的城市应当属于“燕郊”了。

燕郊隶属于河北省三河市距离北京市区30千米，西部与北京市通州区潞城镇，西集镇，宋庄镇隔潮白河相望，属于河北，北京周边的一个三角地带。因为北京房价的大涨，带动了周边地区的房价也随之上涨，因为燕郊独特的地理位置，让很多买不起北京房子的人，但又不想离开北京的人，有了“栖身之地”。燕郊楼市最火热的时候单价高达3-4万/平方米，一套100平的房子，需要300-400万左右，涨幅一度成为全国的“焦点”。

但是，随着楼市调控的加剧，燕郊开始限购，提高准入门槛，很多外地人都被挡在了燕郊楼市之外。而当地楼市的主要消费群体就是外地人，本地人的需求极少。买这里是因为独特的地理位置，距离北京太近了。限购以后，燕郊的楼市如同“过山车”，从3-4万一平到如今的1.5万左右一平，跌幅达50%左右。房价的“过山车”导致在燕郊炒房的炒房客赔了个“底朝天”。

这又能怪谁？如果不是因为自己贪图“利益”，又怎会赔个“底朝天”。其实，通过燕郊楼市的“过山车”有2点楼市的“底层逻辑”我们需要明白。

一：“政策”对于楼市的影响

著名的经济学家任泽平曾说过，楼市“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。这条依据也是被业内大多数人所认可。这样看来，政策，土地，人口是影响楼市发展的关键因素。而土地和人口又依附于政策，所以从短期看，政策对于楼市的影响是非常大的。

要知道，如果一旦房价的涨幅超出了当地人的承受范围，与收入比之间的差距过大，是对该城市的发展与社会稳定产生极大的不利影响，高层会看着它一直“上涨”？不可能的。政策是为民的，所以一旦出现房价涨幅过快，超出了承受水平和收入比，出台政策是必然的。所以买房要看当地的人均收入，这一点很重要。

二：有“产业结构”的支撑，房价才更加“抗风险”。

燕郊之所以会出现“过山车”的现象，极大的原因是因为没有产业结构的支撑，如果不是因为距离北京近的缘故，燕郊的房价就是一座普通三四线城市的房价。可能有人会拿上海周边举例，但你要明白，上海与北京是有本质上的区别。上海是因为产业的集聚才发展的。而北京呢？是”政治文化“的中心，而不是经济，不是产业。所以北京周边与上海周边的城市没有任何可比性。

所以买房一定要看该城市的产业机构。如果产业机构薄弱，未来泡沫一定很大，大概率也是会”跌“的。