西北湖：武汉最早的富人区，为什么房价却涨不过二七滨江？

　　我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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　　提问：今天刚刚加入星球，收获了很多有价值的思考。求教房姐姐，如果考虑先出租，未来给父母住，以保值需求为主，是否值得入手“王家墩CBD、西北湖”区域，目前看的房源有：万景国际2.3w/平米，武汉天街2.5-2.8万/平米，菱角湖万达广场2.1万/平米，菱角湖壹号2.9万/平米。主要本人情况：本人在北京工作，本次为首套房，子弹70万，自己主要考虑交通、生活配套、小区环境。非常感谢

　　回答：你好，西北湖是武汉最早的富人区，自 2005 年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最顶尖的白领群体，西北湖一时风头无两。

　　当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。王家墩曾经是汉口市中心人眼里鸟不拉屎的地方，但目前房价已将武汉多数中低收入家庭挡在了门外。

　　这片不是武汉第一梯队，但是单价2.5可以投资更有爆发力的板块和项目，老牌豪宅区和老牌豪宅其实一直不算好的投资标的。如果生活半径在附近，考虑自住，可以关注万景国际这类选筹，单价控制在2.3内最好。

　　如果是自住+投资，有更适合投资的盘。

　　提问：房姐，你好，新人首问。南京江北新区有一套贷款已还清的房子，房龄在10年。90平，单价2.2W。请问用首套房做抵押贷款买一套投资可行吗？如果再买您建议我买南京还是其他城市？

　　回答：抵押融资可行，但是要注意按揭和抵押的先后顺序，一般是建议换核操作。 南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。 上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。 子弹100+首选上海，次选武汉 成都 郑州 重庆 等低价潜力城市。

　　提问：新人首问，房姐您好，坐标佛山高明，15年之前高明房价一直4—5k还卖不出，后面几年传言建机场，修地铁，房价迅速翻倍，现在均价都到8000毛坯了，像保利，绿地都到一万二三带装修了，然而目前为止就修了一条几公里的轻轨。我是刚需用户，请问现在什么时候买房合适？手头子弹30，是借钱一次性买个大户型还是先买小户型？高明的房价还有上升空间吗？如果买的话，哪个楼盘合适啊？

　　回答：三水高明不要买，大坑。 佛山分为禅城、三水、高明、顺德和南海五个区，其中三水和高明区的经济较弱，禅城区是佛山的政治和文化中心，虽然是政治核心却非绝对控制中心，因为经济基础决定上层建筑，佛山的经济强区是顺德和南海。 佛山只能买临广的片区。延佛山地铁一号线垂直切开佛山，只能买东面。

　　提问：您好，公司坐标乌鲁木齐，人是浙江义乌人，年纪51岁，二个孩子，自己经商，现在生意不好，基本无收入，基本无存款，有80万贷款在付利息，乌鲁木齐有4套房子，600平方米高层写字楼，350平米自用，别的出租，义乌市有二套房子，（其中一套老母亲自住，一套出租）义乌义亭镇有一幢小联排别墅刚造好，没装修，上海莘庄江南苑有一套126平米房子，义乌市的自住的这套房子今年10月要折迁，想卖莘庄的这套房子，（不过房价从2016年的8佰多万降到现在的610万）想买义乌一号院小区3万5一平的98平方米让老母亲住，或义乌市江南四区一幢三层半，落地95平方米的排屋（以后回义乌可以和老母亲一起住），大概要530万左右，上海的房子卖不卖和买义乌的哪处房，请指教。

　　回答：你好，莘庄一带，比较适合自住，配套比较好，生活方便，但增值性不算最大的板块。但是相比义乌和乌鲁木齐的房产，莘庄更优质，建议继续持有。 长远并不是特别看好新疆房地产，会弱于全国大盘的平均涨幅。 乌市人口逐年内迁，一个门户城市人口逐年下降，这是绝大多数西北城市的现状； 南疆，汉人是少数民族，北疆以汉人为主，但是不管哪里，都是绝对安全，警察快比人民多了，稳定压倒一切，经济发展是其次的； 孔雀东南飞，内地甚至新疆、甘肃的中产阶级都有了来一线城市投资房产的意向，这是新时代的“六个钱包”，会进一步让人口、资源、资金向东南部大城市倾斜； 乌市、呼市、兰州、太原以及其他三四线城市房产的未来。或许真的会回归居住本质，丧失投资土壤； “只有大城市才有房地产”！ 乌市虽然租售比高，但是涨幅弱。 乌鲁木齐建议保留一套自住，剩余子弹投资到能级更高的城市 才能利益最大话。 义乌的房地产，我觉得没什么前途。 小商品市场的功能，逐渐在被各种新科技武装的电商所替代。 本身也缺乏内生的经济增长动力，感觉产业升级的势还看不到。 长期看，衰退似乎不可避免。 考虑自住，可以出手义乌的2套房，入手一套排屋。

　　提问：房姐，您好！新人首次提问，本人坐标深圳，名下有套宝安新安老破旧小三房，有贷款100万，在昆山周庄有套三房市价90万，无贷款，中山西区一套三房市价100万左右，无贷款，东莞万江一套三房市价100万，无贷款，以上几套房产全是房龄十多年快20年的楼梯房，家庭年收入在30万左右，现在想请问，是把所有除深圳外的房产全卖掉，回深圳再买第二套房？还是卖掉中山，昆山的这2套买武汉等强省会城市？我目前这情况，如何进行房产置换，保证未来房产增值收益最大化？

　　回答：你好，这几套房产除了深圳外，剩下的3套都选错了城市。 环一线在固投潜力上，比强二线差很多。 强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。 当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。 环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。 坐标深圳，投资首选是深圳 广州，次选 东莞 佛山。剩余子弹投到潜力大的二线省会城市。 昆山 东莞 中山可出手裂变。

　　提问：你好，一直仔细学习房姐的回答，我的想法也在慢慢有了调整，现在列出我的想法，感谢回答。 一，07年房价飞快增长时，才刚刚开始在武汉做生意，竭尽所能，买了古田融侨锦城房子一套，二室二厅。 二，辛辛苦苦的做建材生意，积攒的钱，总是赶不赢房价的递增。已经很有几次，宁愿拿钱投资生意，却错过了买房的机会。悔之晚矣。 三，19年八月份，正是买房需要排队抢号的时候。大孩子大学毕业迁移户口，购买古田二路金地悦江一套，三室二厅。 四，2020年，疫情过后，抓紧处理库存，抛货后，手中积累了一点资金。想继续购房一套。开始看房子，了解房子行情。 五，我的二套房子都在古田，而古田是汉口房价最低迷的地方。虽然住习惯了，我很喜欢这里。当初的想法是，住新房，旧房就可以去装修。孩子们在一起相互也有照应。 六，但我现在，后悔不该买金地悦江，房子可以，但地方不行。 七，虽然我的生意在白沙洲，白沙洲的楼盘很多，价钱也还可以接受。但我不喜欢这里，环境差，配套设施没有。 八，喜欢汉阳四新板块，但现在没有什么楼盘，看了几个地方，招商江山和越，电建洺悦江湾，龙湖春江。 九，最后觉得，四新之光，国博新城，相对我来说 ，比较实用。特别喜欢四新之光最后这一期，小区只有四栋楼，二栋平层，幼儿园。后面很大一块公园，前面和右边是河流，交通不错。但是，需要花钱才能有名额。 十，如果不买新楼盘，现在正是二手房交易困难时，房价是不是就更有性价比。如果买二手房，我想还是在古田二路这一块购买。 十一，房姐对我的经历有什么点评的地方。对我现在买房的想法，有什么指点的地方。感谢。 十二，我还有一个请教的地方。我现在48岁了，孩子三个。二套房， 一套全款，一套贷款。现在，生意不好，究竟是买房，就没有什么积蓄了。还是把钱留着，以防万一。感谢房姐指点

　　回答：你好，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。 zf重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。 如果生活半径在古田，可以买，如果考虑投资，白沙洲和四新是更好的选择。 四新之光可以买。二手也可以沿着地铁淘笋，单价1.5左右入手比较好。

　　提问：智慧的房姐：你好！葛店南站附近的万科五彩城，金地城与城邓部等项目有投资价值吗？

　　回答：葛店不买 现在葛店已经很贵了，溢价太多，环武汉资产不比环一线资产，价格差不大，人口 产业和经济支撑力都不强的。 买葛店只有一种可能，你需要自住。

　　提问：房姐您好，您觉得西安有投资价值吗？洋房毛坯和精装高层哪个好？金地风华、碧桂园云顶、中海大成哪个楼盘好？非常感谢！

　　回答：你好，洋房投资回报率不如高层。 精装高层回报率不如毛坯高层。 金地风华是CEO盘，这几个盘对比，优先碧桂园云顶和中海大成。

　　提问：睿智的房姐好，学习良多。新人首问：问题一，现有一套万科锦程89平，满二，小三房，高楼层，加装了地暖，有客户现在想全款225万，您看是否合适出手？问题二，现在还有一套红枫金座的小户型，50平，朋友代持，性质是70年产权公寓，这种房子是否有学区？期待您的回复。

　　回答：你好，万科锦程建议继续持有，为了还有空间。 红枫金座这类小户型，只适合单身自住过渡，占房票，利润空间有限，有学区。可以考虑出手后置换一套光谷东或者花山的潜力房产。

　　提问：房姐你好，好久没有提问了。年前定的深圳大运那个房子，已经交了定金15，和资金监管，贷款审批中，中介费没有交，中介的。 疫情影响，收入（外贸）暴跌。感觉无力承担1.5的月供了。手上仅剩下20多子个弹了，小孩子下半年幼儿园。 你说我们要不要稍微亏点定金3-5万，把房子退了。也不知道退不退的了，还是硬扛。不知道国外什么时候才能恢复快递。 好造孽啊，买房的喜悦全部变成负担了

　　回答：国外刚开始，可能还要持续几个月 先和业主协商下，拖一段时间，跟银行打个招呼，暂时不放款了。 业主不同意，只能先退掉了 也可以让中介找找其他买家，尽量把定金赎回来

　　提问：房姐你好！请问沈阳新南站区域，日后发展潜力怎么样？帮忙分析一下谢谢！

　　回答：新南站，东北最大的高铁枢纽站 有地铁＋高校＋会展＋高铁站＋自贸区概念 大势向好，但是价格已经很贵了。 只考虑该板块，华发全运首府具有一定代表性，可做考虑，并非首选。