绿地控股长春项目疑违规无证销售 七年未交房开发商欲单方面毁约

《中国科技投资》孙珊珊 李晓娜

长春绿地海域·中央墅业主经历7年漫长的等待后，却被告知“要么退房，要么以现有市场价格向开发商补齐60万-100万的差价”。

“说话不算数了吗？说撕毁就撕毁？小开发商我不会等7年，就因为你是绿地，是大型开发商，它‘黄’不了”，长春绿地海域·中央墅业主陈燃（化名）如此质问开发商。

2013年，长春绿地海域·中央墅A北区6栋住宅对外销售，并与数百位业主签订《认购协议书》。而由于拆迁问题，该项目一直未与业主签订《商品房买卖合同》，至今已长达7年时间。

今年4月份，该项目A北区房屋终于开始拆迁，而业主本以为盼来新房时，却收到开发商单方面解除《认购协议书》的通知，要求业主退房，理由是“建安成本上升”和“国有资产流失”。

经过多轮沟通后，业主被告知“要么按照现有市场价补足60万-100万的差价，要么集体搬进A6号楼”。据陈燃透露，她购买的房子户型面积为近140平，而A6号楼的房子户型面积为80-100平。

公开资料显示，长春绿地海域·中央墅开发商系绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司，该公司为绿地控股集团股份有限公司（600606.SH，以下简称“绿地”）旗下的控股公司。

从该项目疑违规无证销售说起

上述业主告诉记者，2013年A北区6栋住宅进行认筹，她与绿地签订《认购协议书》并支付了包括车位在内近60余万元。彼时A北区约有200多套房屋已认筹，大多数业主支付了20%-30%的首付款。

根据业主提供的《认购协议书》显示，记者注意到协议约定于2014年12月30日之前签订《商品买卖合同》，具体的交房时间及产权办理时间则在购房合同中另作约定。

然而直到2015年3月，业主仍未能签订购房合同。更为关键的是，业主发现项目地块因拆迁问题迟迟未能解决，导致该项目无法开工建设。除了A6号楼以外，该项目A区的其余5栋楼均未获得预售许可证。

“15年说16年就能盖，说把净地款交给政府了，结果一直等到今年”，绿地每年都会告诉业主们相应地块明年就能拆迁了，陈燃回忆道。

没有预售许可证意味着业主无法签订《商品房买卖合同》，也不能正常按揭贷款。“不是我们不办（贷款），是没有签购房合同，我们没法办”，陈燃颇为无奈地说。

*今年8月该项目拿到预售证的3栋楼，图来自于长春市房地产信息平台官网

记者从长春市房地产信息平台官网获悉，绿地海域·中央墅共有ABC三个区，A区一共6栋：其中陈燃反映的A北区的6号楼于2011年已获得预售许可证，另有3栋楼今年8月14日才拿到，目前仍有两栋尚未获得预售许可证。

另有项目业主表示，为了安抚业主情绪，绿地在2015年与部分业主重新签订了认购协议（下称“新版认购协议”），减免总房款的2%作为补偿，并写进了新版认购协议之中，而仍有部分不知情的业主持有2013年的旧版《认购协议书》。

*2015年3月新签订的《认购协议书》，图由业主提供

根据新版认购协议明确规定，该项目交房时间暂定于2016年12月31日。此外，协议还补充了一条内容：在甲方取得预售证之前，乙方如若退房，自双方签署退房协议后60个工作日内，甲方将以所交房款为基础，按照一年（自交款之日至退房之日满一年）银行存款定期利率或活期利率（不满一年），返还所交房款及利息。

需要提及的是，业主告诉记者，长春绿地海域·中央墅项目在只有A6号楼获得预售证的情况下，一直都在对外整体销售，包括那些未取得预售证的房源。

单方面违约背后：要么退房 要么补差价？

从2013年开始到现在，在漫长的等待中，有业主选择了退房。但仍有34户业主选择了相信绿地，继续等待房子交付，而这一等便是七年。

2020年4月，该项目所在地块的房屋动工拆迁消息传来，业主本以为项目启动在即，常年的等待也会告一段落。可是，就在当月绿地致电业主，称项目存在多项不确定性：如房屋用途可能改成商业，或者再等7年开发。绿地要求业主退房，并将返还首付并按照银行利率赔付。

不过，房屋更改用途的说法并没有动摇这些业主的决心，他们仍坚持不退房。在多轮协商后，业主们分别得到了不同的退房理由和解决方案。

至于绿地向业主给出的退房理由，有业主被告知是因为房子建安成本上升，而该项目的销售总监张某则给了另一套说法：“业主首付20%-30%，还有几户10%，从公司运营角度，在我们这里定义是国有资产流失。”

对此，绿地曾给业主提过两套解决办法，业主要么按如今市场价补足尾款，要么集体搬进6号楼。

如果按照第一种方案，由于新拿预售证的3栋楼均价在14000-17000元/平上下，比当初认购时高出近6000元/平，那么上述34户业主需要补60万至100万不等的差价。

在陈燃看来，包括车位在内她总共支付了近60万，“这个钱搁理财、存款，（或者）去别的地方买房，也翻倍了。”并且认购协议上首付款、尾款、楼栋号标注得十分清晰，她认为绿地的行为“就是单方面撕毁合同、坐地起价”。

第二种方案便是让业主集体搬进最早拿到预售证的A6号楼，但在业主看来，A6号楼的房子从户型面积上来说与其他几栋存在很大差异，且存在破旧折损。

“那个房子是80-100平的，我家买的是130-140平的，怎么往那边改？”陈燃认为这一方案并不合理。

由于在这7年时间里，包括陈燃在内的34户业主一直未与绿地签订《商品买卖合同》，其信息也没有录入备案系统，业主都担心房子可能被一房多卖。另据业主，绿地长春事业部总负责人戴某曾向业主承诺，问题没解决之前，暂时不会将房子进行销售。

透漏

那么开发商可以单方面解约或者涨价吗？认购协议作为商品房买卖的预约性协议具有法律效力吗？北京东元律师事务所李松律师认为，开发商让业主按现行市场价补尾款并不合理，“开发商现在取得预售证了，认购协议还是有效的，不能单方面解约。因为双方形成了有效的合同关系，（开发商应）按照原有的这个价款，继续履行认购协议。”

既然认购协议具有法律效力，并且不是购房者违约在先，而是绿地方面未能如期交房，为何让业主来“买单”？就此问题，《中国科技投资》记者致函绿地，截至发稿前，尚未得到回复。