那些买厦门老破小里的误区

【本文写老破小坑较多， 共2363字，花费需3-5分钟，请谨慎观看】

在厦门老破小的概念几乎等于岛内的老破小。能忍受脏乱差的环境和还高过于岛外新城的价格，自然为的是学区和上班便利。2019年厦门年成交中，二手房卖的数量相当于新房的3倍（一手住宅成交13599套，二手住宅共成交37910套），而这其中，二手的成交多集中在岛内的老破小。老破小很抢手，但也有很多陷阱。

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老破小不等于地段好

在房似锦嘴里，每套老破小都是四通八达，生活便利。可事实是，厦门岛虽然不大，但不少老破小位置偏僻，不是每个地方都是湖滨、莲花。如东坪山、机场、殿前、华昌路、上李新村等板块，由于山势阻隔，公交少，或片区内依然有不少工厂，其实也只有买菜便利。大商场？NO！地铁？NO！出门去公交站也许都要走10分钟。如果只依靠马路的街铺，那和住在2000年有什么区别？

【殿前、悦华路板块产业园、未拆迁工厂环绕】

地段带来的还有一个误区是，在岛内去哪都会比较近。可事实是，不少地方坐公交都是1小时起；开车在偏僻的地段去很多版块和岛外去时间只相差5-10分钟。如果考虑地铁，即便现在厦门的地铁线全部开通，在岛内的3条线也只能覆盖小部分区域。也就是说，大部分老破小也成不了地铁房。一对比，不少区域还真不如海沧和集美桥头呢。所以，买前一定要先自己多走两步，不能光看地图。

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老破小不一定是好学区

学区也分三六九等，对应的小学、初中等如果是问中介，得到的答案几乎都是“嗯，岛内的学校都还不错”。这是中介的话术，而且谁说中介就一定懂学区好坏了？懂了就和你说真话么？建议心动的话，必须查区域教育局公布的划片区方案，并查询以往该学校在区成绩排名。多问，才能少坑。

此外，下手前也需了解厦门热点学校两一致（户口、实际居住）的政策，甚至有的学校规定需要提前落户一年，并注意前房主是否还有占据学位。

还有一个是未来的政策风险，当下厦门还没像北京、广州等城市实行多校划片区政策，意味着这个片区一套住宅房，不再仅限于对应一个学校，可能对应两到三个中小学。一旦入学政策调整，老破小最大的依仗没了，市值将受到严重冲击。

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老破小户型不一定差

是的，也许这还是不少老破小的优势。老是表皮，但内部更加重要。因为年代原因，很多曾经的单位房集资房、筒子楼等都存在户型格局怪异，采光差等情况。但楼梯房有楼梯房的优势，没有了公摊，加上部分板楼一梯两户的设计，导致了不少老破小的户型格局甚至优于一手房。

举个上面的例子，这是湖里X湖花园100㎡的户型，95年的老楼梯房。

格局南北通透，3面采光，3房2厅2卫；

客厅的面宽达到4.25米的豪宅尺度，而新房同面积尺度往往在3.5米内；

每个房间的尺寸都很大，最小的都有11㎡，对比起来不少新房房间甚至小到放不下衣柜；

可以说，这个100㎡，相当于岛外125㎡新房的格局。

是老破，但一点都不小。所以老破小也许也有惊喜。

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可能贷不了很多年

买“老破小”时，一定问清楚能贷款多久。现在银行通用的贷款政策是“贷款年限+房龄”最多不能超过55年。由于老破小房子时间久远，贷款时间会受限。

例如1980年的房子，今年就只能贷款15年，1985年的房子最多20年。所以买老破小要做好贷款时间过短，月供变高的准备。加上很多买房者是为了孩子读书，只按小学和初中，持有在手里就要6年。也就是，到时转卖，下一任买家可贷款时间更少了6年！意味着你手里的房子将来要卖出去就更难。

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不是所有的老破小都是住宅产权

只有住宅产权才能落户读书！但厦门的老破小中有不小比例属于小产权，或者森海丽景这类军队用地房。要知道，在中国小产权房占比超过三分之一，深圳比例更高达50%。有些房子看着便宜，但井也很深。

厦门的小产权房多集中在东浦路、前埔、曾厝垵、江头等地，由于售价只占到住宅产权房的3-4成，所以还是有不少买家。在厦门的二手成交比例中，小产权房大概占比1-2%之间。由于无法申请正规按揭贷款，只能一次性、分期或高利息贷款，如果当了接盘侠，那烂在手里卖不出的可能性极大。且由于是集体产权，被拆迁只有极低的赔偿。

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车位？也许你都买不到

上下班节省的时间，都被找停车位还回来了。几乎每个老破小都面临这个问题，现在大多数小区通用的方法是交月费，有位就停，没位自找门路。很多小区由于只能在楼下划线，所以即便是你想买个固定车位都很难买。或许，不买车还更好。

部分岛内小区车位价参考

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升值直升机式的日子可能到头了

过去厦门的“老破小”，都升值很快！一个房龄30年的老房子，能达到新盘60-80%的价格，这在全国同等城市中是很罕见的。以广州珠江新城为例，同一地段的老破小，只有新房价格30%~40%，涨幅也远不如新城区。

2020年8月岛内房价对比表类别思明区湖里区新房均价63625元/㎡68666元/㎡二手房均价57842元/㎡43613元/㎡

这种情况，除了岛内外发展不均衡和早年岛内几乎无土拍有关，加上很大一部分是因为厦门优质的学区资源都集中在岛内，所以老破小的价格能持续坚挺。随着湖滨片区旧改，五缘湾板块拆迁将增加大量可售新盘。光明年，现在可估计的岛内可售新盘就有13个，而且岛内限价7万几乎不会放开。“老破小”们将受到严重的冲击。

回过来，我们算笔账，10年后，岛内的老破小们就像现在我们看到的70-80年代房子。他们更破了，能贷款的时间也只剩10年上下了，如果套在手上，难道只剩下博拆迁一条路？所以，为了学区可以买，但尽快出手。为了投资，请谨慎选择。遇到1995年前的房子，请冷静！冷静！冷静！