业主的两辆车，被物业拦在小区门外…… | 案例

来源 | CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

近年来，随着私家车越来越多，小区停车位也成了稀缺资源，有的业主一家还有两辆甚至三辆车，更是加剧了小区停车位一位难求的困境。部分小区为了缓解停车矛盾，通过业主大会决议形式明确对业主第二辆及以上车辆采取不同管理模式，如实施阶梯式定价收取停车费。

那么，若业主未交纳停车费，物业是否有权禁止其驾车进出小区？

2020年9月2日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）公开宣判了一起车位排除妨害纠纷上诉案，业主因未缴纳第二辆车的停车费，两辆车均被物业禁止进出已入住近20年的小区。上海一中院二审改判物业立即停止对业主的侵权，并按业主大会通过的《小区机动车辆停放规约》（以下简称《停车规约》）安排业主名下车辆的进出及停放。

因停车费纠纷

业主的车被物业拒之“门”外

洪先生在数年前就拥有两辆车，长期停放在小区相对固定的位置上。但近期，因停车位紧张和停车费涨价，让洪先生很烦心。

2016年6月

小区业主大会通过《停车规约》，规定小区内首辆车停车费为每月100元，第二辆车停车费为每月500元；从2017年1月1日起，业主第二辆及以上车辆在小区停放，均按访客车辆管理并收费。

2017年3月

业主大会对小区停车费调整作出决议，首辆车停车费为每月125元，访客车辆按每小时5元收费，每天最高收费20元。

2019年1月1日

洪先生又收到物业通知，称根据业主大会决议，即日起业主第二辆车按每月600元收取停车费，1月21日前未收到费用的，第二辆车只出不进。

洪先生刚续交了第一辆车半年的停车费，在询问物业此次调整缘由后，并未支付第二辆车的停车费。

2019年1月24日

洪先生驾车回家，被小区入口的道闸拦住。保安告诉洪先生，现在全小区就他一个人未交第二辆车的停车费，所以他的车辆登记信息已从小区门禁系统内删除，如不交费，两辆车都禁止进出小区。

洪先生火了，与保安争执起来，并报了警，后才得以驾车进入小区。

第二天，洪先生的车又被道闸拦下，他再次报警。但民警出警后，物业仍拒绝洪先生驾车进入小区，并明确表示“要么付钱，要么别停车”。

此后，洪先生因无法驾车进入小区多次报警，也未交纳停车费。双方多次交涉，但始终无法达成一致意见。洪先生觉得出行不便，遂搬至另一套自有住房居住，并诉至法院，请求法院判决物业停止侵权、消除妨害，恢复两辆车的通行自由，向其道歉并赔偿其房屋空置租金损失和精神损害抚慰金等。

一审：物业需确保

两辆车通行自由及停放

一审法院经审理后认为，根据《停车规约》中相关表述，物业与洪先生已形成车位租赁合同关系。洪先生作为业主在车辆停放的情况下，有交纳停车费的义务和车辆进出小区的权利，物业则对业主停放车辆有合理调配、收费的权利和进出小区放行、确保停车位的义务，上述各自的权利义务不应互设为前提。因此，物业在未依法解除停车位租赁合同关系的前提下，无权阻拦洪先生车辆进出小区，物业现实施的阻碍行为系侵权行为。

（本案证据材料）

一审法院遂判决物业排除妨碍即恢复洪先生两辆车进出小区的通行自由，同时判令物业需确保两辆车在小区内的停放。至于洪先生未交纳停车费的问题，物业应另行通过法律途径解决。对洪先生的其他诉请，一审法院均不予支持。

洪先生与物业均不服一审判决，相继向上海一中院提起上诉。

洪先生认为，一审法院虽判决认定物业侵权行为成立，需要排除妨害，但却驳回其主张房屋空置租金损失和精神损害抚慰金等，不符合法律规定。请求二审法院改判支持其一审全部诉讼请求。

物业则认为，小区现有停车需求远远超过小区停车位，一户一个车位也难以做到，一审判决物业确保洪先生两辆车在小区内停放无法执行。且其从未禁止洪先生驾车进出小区，而是在其未交费的情况下，根据《停车规约》阻止其进入小区进行停车。请求改判驳回洪先生的所有诉讼请求。

二审：改判物业按规约

安排两辆车的进出及停放

二审审理中，洪先生所在小区业委会出具《小区停车状况说明》，指出小区并没有地下停车位，也没有固定车位，小区地面停车位已经全部分配，另有14户业主申请首个停车位待分配。《停车规约》中明确，车位分配优先满足业主的首个停车位需求。

上海一中院经审理，改判物业停止侵权，按《停车规约》安排洪先生车辆的进出和停放，驳回洪先生其他诉讼请求，具体如下：

1、物业阻止洪 先生驾车进出小区已构成侵权

首先， 根据《停车规约》及物业的自认，业主分配到首辆车停车位且按季度交纳首辆车停车费的，物业应保证该车辆在小区内的停放。洪先生第一辆车已经交纳停车费至2019年6月，该车辆有权在小区内进出及停放。

其次， 洪先生虽拒绝交纳第二辆车的停车费，但并不能因此否定其第一辆车的停放权利。物业因洪先生未交纳第二辆车的费用而删除其首部车的系统登记信息，已超出了其管理权限的边界。

再次， 小区公共道路属于全体业主共有，物业对小区车位进行管理和收费来源于业主大会的授权，物业与洪先生之间并非车位租赁合同关系而系物业服务合同关系。洪先生未支付车位费，物业虽然有权催讨，但并不因此有权禁止车辆进出小区。

2、第二辆车应视为访客车辆，需按照访客车辆管理并收费

业主大会决议通过的《停车规约》及《停车收费标准》合法有效，对全体业主具有约束力，业主应按照《停车规约》交纳停车费，配合物业对停车位的分配及安排。根据上述《停车规约》的规定，业主第二辆车及以上车辆需按照访客车辆管理并收费，在小区仍有空余车位的情况下，才允许进入小区停放。同时，涉案小区的停车位早已供不应求。

因此，无论从客观情况还是从小区《停车规约》的角度出发，物业均没有保证业主第二辆车及以上车辆在小区内停放的义务，亦缺乏现实可能。

但洪先生确实较早成为小区业主并停放车辆，至少就其首辆车而言，根据《停车规约》，应具有优先分配停车位的权利，物业应满足该车辆在小区内的通行及停放需求。而其第二辆车应视为访客车辆，应配合物业按照小区实际情况进行停放，并按时足额向物业交纳停车费。

3、洪先生道歉和损害赔偿主张缺乏依据，不予支持

洪先生的人身权益并未受到侵害，故其要求物业道歉及赔偿精神损害抚慰金的诉请，不予支持。物业并未阻止洪先生本人进出小区，其选择驾车并在外居住，并非因物业的侵权行为所导致。更为重要的是，本案纠纷系因洪先生拒不交纳停车费而引发，洪先生对此亦存在一定的过错，而洪先生也未能举证证明其实际损失的存在，故对于其提出的损害赔偿请求，均不予支持。

法官说法

本案表面上为个别业主与物业服务企业因车位管理所产生的纠纷，实则系小区停车位供求关系紧张的背景下，个人生活便利与全体业主停车需求的矛盾之争。

业主大会通过《停车规约》对业主第二辆及以上车辆采取不同管理模式，并以阶梯式定价收取停车管理费，正是为了缓和上述矛盾所做的努力。业主大会系高度自治的民间组织，业主大会的意思自治系从全体业主的利益出发，理应受到尊重和保护。

作为业主，应遵守小区规约，配合物业的管理并按照《停车规约》《停车收费标准》等规定交纳车位费。而作为物业管理企业，也应本着服务业主的宗旨，根据业委会的授权合理妥善行使管理职责，避免矛盾的升级，切实维护业主的利益。

文章来源：公众号@上海一中法院

编辑 | 胡恩红（实习）

维护 | 张子亮

主编 | 王秀敏

更多普法视频请扫码观看

———— 往期文章推荐 ————