五年内买房，主城区还有哪些机会？

前段时间，成都发布了 “中优”区域投资机会清单 。我们根据这份清单中的主城区预计土地出让情况，结合近两年主城各区拍地情况，以及成都公布的主城各区存量住宅项目情况，来探讨一下未来五年成都主城各区的买房机会。

8月11日，成都首次发布 “中优”区域投资机会清单 ，涉及土地出让、城市有机更新、投资合作、重大产业项目等502个项目。其中，主城区有361个项目，包括165宗待出让土地。

分区域来看，武侯区待出让土地宗数最多，为58宗，其次为 青羊区39宗 、金牛区26宗、成华区17宗、锦江区16宗、高新区9宗。

从土地出让面积来看，金牛区最多，预计土地出让超4800亩，涉宅用地超3400亩；其次为武侯区，预计土地出让近3000亩，涉宅用地超1300亩；锦江区预计出让超2600亩，涉宅用地超900亩；青羊区预计出让超1700亩，涉宅用地超1300亩；成华区和高新区待出让土地面积较少。 （涉宅用地：纯住宅、住兼商和商兼住用地）

可以看到，未来主城区涉宅用地出让的重点区域或在金牛区、武侯区和青羊区。

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金牛区

金牛区预计出让土地26宗，在主城区排第三，但出让面积高达4825亩，遥遥领先。相较主城区多为零碎小地块的供地特征，金牛区还有许多大宗土地。据统计，金牛区超100亩的地块有16宗，超200亩的地块有11宗，超300亩的地块有4宗。

从土地性质来看，26宗土地中有17宗涉宅地，累计面积达3431亩，后期购入住宅机会较大。

从分布位置来看，大部分土地所处区位较好，或位于成熟区域，或位于重点区域，如茶店子板块、北部新城、北一环、五块石、国宾板块等，且不少地块临近地铁站点，出行便利。

除平台公司拿地，2019年以来金牛区总共出让了3宗普通宅地，分别由德商、时代中国和金地拿下，现已呈现为国宾锦麟天玺、时代天境和金地御琴峯项目，均已拿证销售，区域新盘整体售价在2.5-3.5万元/㎡区间。

结合存量来看，金牛区剩余可售项目和房源量不算多，但后期土地供给较为充足。

金牛区存量住宅用地项目清单

备注：未销售房屋的土地面积不包含“未动工”项目。核算方法为：该地块总面积为S，合同中约定的容积率为R，已核发销售许可的建筑面积为A，则未纳入房屋销售的土地面积=SA/R。单位：公顷

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武侯区

武侯区预计出让土地58宗，出让面积约2972亩，以小地块为主，超100亩地块仅7宗。

从土地性质来看，58宗地中有25宗涉宅地，累计面积达1368亩；从分布位置来看，大部分宗地处于武侯新城板块；从预计出让时间来看，以2020-2022年为主。

从商业用地与住宅用地大规模集中供应于武侯新城来看，区域尚处于快速发展阶段，购入机会较大。

除去平台公司拿地，2019年以来，武侯区仅出让了2宗普通宅地，由保利和平安竞得，前者打造为保利西堂里院，售价2.3-3万元/㎡，后者由龙湖+中国铁建+新希望联合打造为西樾锦宸，售价1.9-3万元/㎡；双凤桥TOD项目打造为凤舞七里，暂无预售信息。

结合存量来看，武侯区剩余可售项目和房源量也不算多，名单中大部分项目已售罄或尾盘在售，但后期土地供应也较为充足，主要供应区域在武侯新城。

武侯区存量住宅用地项目清单

备注：同上

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青羊区

青羊区预计出让土地39宗，出让面积约1710亩，同样以小地块为主，超100亩地块仅4宗，主要位于青羊新城。

从土地性质来看，39宗地中有25宗涉宅地，累计面积达1309亩，与武侯区较为接近；从分布位置来看，大部分宗地处于青羊新城板块；从建设周期来看，以2020-2022年为主。

近两年，青羊区土地市场也很活跃。2019年以来，青羊区先后拍出12宗地，其中9宗万元地，名义成交楼面价最高达18512元/㎡；今年以来，这些高价地项目 （金雁锦绣金沙、新力曦悦、龙湖西府琅悦、首创禧瑞光华、五矿西棠、金地39峯、中国铁建西派金沙等） 陆续亮相，赚足市场眼球。

结合存量来看，青羊区存量项目多为近两年出让的土地，大部分尚未入市或为近期新开项目，因此存量相对充足，且整体预期售价较高；后期青羊区土地供给也相对给力，若供地计划如期进行，青羊区或长期处于高热状态。

青羊区存量住宅用地项目清单

备注：同上

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锦江区

锦江区预计出让土地16宗，出让面积约2645亩，主要位于三圣乡片区，以小地块为主，超100亩地块仅2宗，其中一宗不到110亩，另一宗2085亩。

这2085亩地为鹭湾数字总部港片区项目，其中商业用地800亩（平均容积率2.0），二类住宅用地约525亩（平均容积率1.5），服务设施用地约760亩。片区重点发展新技术驱动的新经济，预计打造集办公、生产、生活、生态于一体的大型高品质综合性社区。

从土地性质来看，预计出让的16宗地中有10宗涉宅地，累计面积达929亩（鹭湾数字总部港片区项目仅计算二类住宅用地） ，而大部分住宅地块都来自鹭湾数字总部港片区，建设周期未定；余下约400亩涉宅地大部分预计在2020年推出， 眼看2020年就要过完了，有些地块可能要延期推出。

2019年以来，锦江区总共只出让了3宗涉宅地，分别由禹洲18400元/㎡、华发 19800元/㎡、建发19800元/㎡+7%无偿移交成交；后期的土地出让价格会如何，不妨拭目以待。

结合存量来看，除了建发项目、华发锦江首府 、禹洲晏山河3个新项目外，老项目存量也不多，如华熙528、蓝润泷门、新希望锦官府、德商锦江天玺以及拿地许久未开盘的鹭湾1号（暂定名）等。

锦江区存量住宅用地项目清单

备注：同上

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成华区

成华区预计出让土地17宗，出让面积约747亩，几乎全是小地块，没有1宗地超100亩。

从土地性质来看，17宗地中有7宗涉宅地，累计面积约358亩，是传统主城区中预计供应最少的区域；且几乎没有纯住宅用地，住兼商用地也仅有1宗，大部分待出让宗地都是商兼住或商业用地，届时可售住宅体量或非常有限。

近年来，成华区土地市场非常活跃。2019年以来，成华区成交了20宗涉宅用地，超万元的宗地达12宗；大部分项目已拿证销售或准备入市，如碧桂园锦樾府、奥园云璟、中梁云玺台、朗诗乐府、卓越融信云门望古、万科锦园、保利珑堂里院等；部分项目准备拿证，如首钢璟辰里、同森翠叠森林；部分项目已亮相暂无入市消息，如金融街融府、雪松雅居乐IN天府等。

结合存量来看，目前成华区整体供应相对充足，选择面相对广，可把握时机；后期供地与近两年相比或紧缩。

成华区存量住宅用地项目清单

备注：同上

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高新区

高新区预计出让土地9宗，出让面积约467亩，以小地块为主，超100亩地块仅2宗，一宗位于大源板块，一宗位于新川板块。

从土地性质来看，39宗地中有25宗涉宅地，累计面积达381亩，同样也是商兼住用地较多，二类住宅用地较少；从分布位置来看，大部分宗地位于大源板块和新川板块；从建设周期来看，以2020-2022年为主。

2019年，高新区的土地主要定向供给轨道集团和高投，打造TOD和人才公寓；今年，高新区出让了不少普通宅地，合景泰富、北京天恒、建信、渝太地产以及龙湖等房企相继进驻，宗宗都是万元地，最高成交楼面价为渝太地产的20700元/㎡，其次为建信的19500元/㎡。

这些宗地出让面积以30-50亩为主，加上2-2.5较低的容积率，还有3宗地的商业占比超50%，预计供应住宅量不会太大。

结合存量来看，高新区目前可售项目主要包括中建天府公馆和锦澜壹号、金隅金成府、陆肖TOD麓鸣九天和高投项目，加上今年出让的多宗小面积宅地，整体库存有所补充，但体量不算大； 加上后期土地供应也相对紧张，高新区或持续处于供不应求状态 。

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