对照“东京都市圈”，北京都市圈该如何发展？

【1】北京第一轮人口迁移将启动，从3环内向5-6环疏解，北京六环内房价空间依然很大

世界上最有名的“首都级”都市圈，应该非“东京都市圈”莫属。

东京都市圈一共分为三层：分别是东京都，小东京圈和大东京圈。

其中“东京都”指的就是日本首都东京这个城市，面积大概在2200平方公里，人口1300万，人口密度6300人/平方公里，人口密度位居全国第一。

“小东京圈”是由东京都为核心，再加30公里范围的埼玉县+千叶县+神奈川县，“一都三县”组成，面积大概在1.3万平方公里，人口达到3500万，人口密度大概是2600人/平方公里。

“大东京圈”是以东京都为核心，再加70公里范围的七个县组成，“一都七县”面积在3.7万平方公里，人口4400万，人口密度1200人/平方公里。

如果我们把北京都市圈和东京都市圈进行比较就可以发现，未来北京都市圈的城市发展轨迹。

比如“东京都”的面积大概等同于北京六环内，面积都是2200平方公里左右，但是人口密度上，北京六环内明显高于东京都，已经达到了7200人/平方公里。

核心结论是：北京六环内将不可能再新增常住人口。

由于北京3环里的人口密度实在是太高了，北京未来六环内的常住人口应该尽快从3环内逐渐向5-6环间进行迁移，形成内部人口分布的均衡。

为了推动这种人口的内部均衡，未来北京应该加快对3环里居民的退租、腾退工作，尽可能实现人口从城区向近郊区转移。

同时应该针对5-6环之间的新城板块进行楼市政策调整，推动常住人口的居住置换，人口逐渐从城区向外疏解。

北京第一轮人口迁移会在2020-2022年的三年内启动：人口主要从市区的3环内向5-6环转移疏解，人口均衡化分布。

从房价对比看，东京都目前房价水平大概是108万日元/平米，换算成人民币大概是7.2万/元每平米，而北京六环内的均价大概是5.8万元/平米。

所以未来五年，北京六环内的房价还有20%-30%的增长空间，整体均价有望突破7万/平米，尤其是五环-六环未来房价有望突破6.5万。

【2】城市轨道建设力度加速北京人口第二轮迁徙启动从北京开始向环京疏解

其实北京六环内和东京都的差距并不大，不管是人口，还是土地，甚至包括房价，都基本比较接近。

但是“小北京圈”和“小东京圈”的差距就比较大了。

小东京圈的占地面积1.3万平方公里，但常住人口却高达3700万，小北京圈占地虽然也有1.2万平方公里，人口却只有2500万，常住人口整整少了1200万人。

尤其值得注意的是：东京都的常住人口只有1300万，而其周边的三个县常住人口却高达2400万，也就是说东京都的人口其实比周边人口少。

但是在小北京都市圈中，北京的人口却高达2000万，周边县市人口只有不到600万，周边人口比北京人口少得多。

也就是说“小东京圈”已经形成真正的人口协同发展，而“小北京圈”远远没有达到都市圈的真正发展格局，差距太大了。

背后的原因是什么？三点关键原因：

第一，大力建设城市轨道铁路，推动人口产业疏解。

东京圈的城市轨道里程高达2500公里以上，而北京圈的城市轨道里程只有可怜巴巴的700公里，东京圈是北京圈的4倍。

城市型轨道交通是城市群发展的“血管”，它延伸到哪里，人口和产业就能发展到哪里，它是城市群内物流、人流、资金流、产业流的核心载体。

东京都市圈的轨道交通是全世界规模最大的城市轨道交通系统，它由三个复杂的系统构成：304公里的地下铁+1117公里的城际铁路+1147公里的私人铁路构成。

一句话：东京都市圈的轨道交通能直接把人看晕。

京津冀协同发展最缺的是什么？当然就是城市级轨道交通。

没有完整的轨道交通，就不可能把北京的人口产业疏解出去，北京周边就不可能得到发展，北京“疏解”目前最缺的就是轨道交通。

北京地区的轨道交通总里程2020年会达到1000公里，2025年预计会达到1500公里，2035年会超过东京的水平。

第二，学校、医院要带头大规模外迁。

从1970年开始，日本东京就大规模将学校、医院带头外迁。

为了减轻东京都的压力，日本在东京60多公里以外建设了筑波新城，搬迁并新建了大量国立教育机构。

第三，东京都征收高额税费，提高停车费，加大违章停车处罚力度，适度提高私家车运行成本，达到减少私家车出行频率的治理目标。

正是从以上手段“多管齐下”，东京都市圈才形成了人口和产业的“多点开花”局面，东京都的“大城市病”才能到了真正的缓解。

比较之下，北京都市圈需要走的路，还很长。但是在未来五年，随着京唐城际、京雄城际、平谷线、城际联络线等城市轨道的建设开通。

北京第二轮人口迁移将会从2022年开始正式启动：将正式从北京向环京疏解，城市轨道的建设开通是人口迁移的最佳推动力。

从房价水平上看，东京都的房价大概是人民币7.2万/平米，而它周边的三个县，房价也已经达到了一个比较高的水平。

通过东京圈周边城市的房价比例看，随着城市轨道的建设开通，周边县市的房价水平基本上都会达到东京都的50%以上。

比如距离东京最近的神奈川县，是东京都房价的75%，千叶县距50公里，房价是东京都的55%，埼玉县离70公里，房价达到东京都的45%。

所以未来五年，城市轨道建设及开通以后，我们也有充分的理由相信：燕郊的“4万+”，大厂的“3万+”和香河的“2万+”。

综上所述，我们认为未来五年，北京常住人口将会迎来两次“迁移”：

第一次发生在2020-2022年，人口会从3环内的城区逐渐向5-6环的新城区转移疏解，带动新城房价出现上涨，幅度预计在20%-30%左右。

第二次发生在2022-2025年，人口会从北京逐渐向环京疏解，并带动环京地区的房价上涨，预计房价上涨幅度将会迎来较大上调。