每当房地产进入停摆调整期的时候，市场上就会充斥着各种声音。
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房地产的十字路口
唱空者重返舞台，房价必跌论甚至崩盘论叫嚣出口；唱多者持续看好，短暂的横盘是为了将来更疯狂的涨幅，按照既往房地产周期发展的规律，这一两年就要抬头了。
而更多的人还是以观望为主，反正手上也有房子，现在买房即赚钱的时代已经过去了。
在这种十字路口的转变期，如何看待整个市场，自己很难把得准脉络。我最近和一个地产老将进行过一次深度的探讨。
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地产智者——老喻
这位老将有个可爱的名字——老喻（喻颖正），一个靠房地产35岁就实现财务自由的思考者。
说起老喻的人生还挺好玩的。大学期间承包电影院，靠着优秀的文案赚到了第一桶金。
毕业了就开始创业，写了几本关于房产的书，《现代房地产进店营销全录》这本被王石、潘石屹这样的房产大佬推崇收藏。
创办了《决策资源》，后来卖给了新浪房产，2014年纳斯达克上市，顺利实现财务自由。
主办了21世纪博鳌房地产论坛，担任了全国开发联盟秘书长，跟以色列的财团合作开发了几个房地产项目。
虽然现在老喻投身春藤家长学院这样的教育行业了，但是他跟房地产多维度的关联
还是能让我听到许多有用的声音的。
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六点思考
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永远上涨是种假象
改革开放40多年来，党和国家的英明领导、中国老百姓40多年的血汗拼搏、快速消耗资源这三驾马车闯出的经济奇迹被大家当做是理所应当的事。
从1979年到2017年这40年件，9.5%的平均增速其实这是一件有悖经济学常理的事，继续保持这种高增速是不可能的事。
特别是今年这个情况，疫情的影响、全球市场的疲软、部分强权国家制造的经济壁垒、低迷的消费信心，都给未来经济发展蒙上了一层阴影。
经济飞速发展带来的国民财富剧增，一部分沉淀到了整个国家基建和民生配套上，一部分就沉淀到了房地产上。房产这类的固定资产占国民资产的比重居高不下。
在全球经济下滑的当下，中国房地产想独善其身是不可能的事。其中最可怕的是对买房信心的打击，大家都锁紧了钱袋子，在这种环境下背上高额房贷是件很可怕的事。
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资产配置的黄金比例
如何理性配置房产是非常重要的一件事，在中国有大把的家庭固定资产基本就是他们的全部资产，房价的涨跌决定了家庭的财富，所以才会出现房价一涨笑嘻嘻，房价一跌立马维权的事。
那些盼望着房价下跌的，好些都是等房价下跌后，微笑进场扫货。买完之后就加入看多大军喜盼房价上涨。
老喻觉得房产这类固定资产占家庭总资产的比重要控制在50%之内，3分之一到一半的比重是比较好的比例。
多元化、多币种的资产配置在面对未来多变世界形势下会显得更加游刃有余。购买股票（A股、港股、美股）、黄金珠宝、香港保险（美元资产）、境外房产都成了新选择。
但是大多数人，对这些资产配置的游戏玩不太通，各种被割韭菜的经历最后又回到了还是买套房比较安全的想法。
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切勿刀尖舔血
全仓、上杠杆、一把梭！赢了会所嫩模，输了下海捞鱼，这二十年房产的暴击式增长给了赌徒无限的信心。
套信用卡、民间借贷、全款转抵押再购买、超低首付，一切都为了以下博大，加大杠杆。某些论坛还盛行买房，杠杆是第一要素的论调，诚然前些年的房价暴涨给了这种操作成功的沃土。
但是这种方式无异于再刀尖上舔血，这不是投资而纯粹是一种赌博，还是一种赢了要继续玩，输了就倾家荡产的玩法。
留住三年的首付，不要慌，继续抗，万一没涨就借钱继续抗，一步步把自己推向无法挽回的境地。越高的杠杆让炒房投资客能承受的忍耐期越短，也许在所谓的黎明来临之前他们就倒下了。
况且现在高市场利率、期房制度的销售模式让投资房产的资金和利息成本大大增加，房产存量数的不断增加也让房子的出租市场变差，限售政策还延长了房产交易的周期。
所以，投资需谨慎，切勿高杠杆。
但是你要说房子是不是坚决不能买了，侠侠是觉得是不对的。现在还想靠投资房产获得大利润确实是件很难的事，但是刚需刚改客户该买还是可以买的。
购买房子应该回归其本身的社会价值，自我居住、改善居住品质、孩子有学校可读这样的硬性需求还是要满足的。
而且现在房子产品迭代的速度非常快，大多数的新房产品从设计、规划、产品力、舒适性上都领先老房子。
想生二胎了，还窝在一个小两房里，是不是得进阶个三房四房；每天为了清晨的抢厕所大战制定详细的作战时间，是不是得升级个双卫房；父母都快退休了，已然爬不动高层的楼梯房了，是不是得心疼心疼老人的膝盖。
看看别人加的江湖景花园杨楼，再看看自家的老社区，是不是有一种立马换房的冲动；看着隔壁的小李因为一套新三居室就一举拿下相亲对象，而自己却因为没有新房而屡屡被发好人卡，是不是有一种想立刻上车的决心。
那现在有了买房想法的人，应该如何选房企呢，听听下面的东西，或许会有一点答案。
04
房企就是一个手工缝合匠
现在的房企，严格来说，就是一个整合资源的大平台，把各类企业和人才、物资粘结在一起的手工缝合匠。
土地是国家的、钱是银行的、建筑工程是外包的、设计是找专门的设计公司、物资材料是采购自各个企业的。
把这些相关部门和相关行业的资源整合在一起，画一张美好的蓝图，吸引购房者为这张蓝图买单，好的企业在卖完房后还会持续保持与业主的关系，有的企业就直接拍拍屁股走人。
05
新时代，属于后浪
既然大家都是整合资源的手工匠，那是不是谁的技艺精湛谁就是行业龙头呢。以前并不是这样，是的广告打得响、谁的分店多、谁借得钱多扩张的胆子大谁就赢了。
看看龙虎榜上前几的房企，模板化的造房方式，高面粉价（地价）拿地，从土地库存上碾压竞争对手，高负债率的发展模式相当于卖房届的高杠杆，碰到地产发展的春风，谁胆子大谁就成了龙头。
然而近日，住建部、中国人民银行在北京召开的重点房地产企业座谈会上，为房地产融资划定的“三条红线”也许就要重新划定房企的实力版图了。
三条红线是：
1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；
2）净负债率大于100%；
3）现金短债比小于1倍。
除了三条红线，拿地销售比是否过高和经营性现金流情况也将作为监管机构考察的重要指标。
此外，房地产企业被分为四档进行管理：1）若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；
2）若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；
3）若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；
4）若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
不要再盲目扩张了，只要能借到钱，就可以一路裸奔的时代过去了。看看轰然倒下的泰禾，就是前车之鉴。
而现在财务状况优良、产品美誉度高、一心扑在房子本身上的企业会获得很好的发展空间。
滨江、仁恒、绿城、华润、中海、龙湖、金地、保利、金茂、万科、建业这样的企业大展拳脚的机遇来了。
06
境外资产
老喻作为一位资深的房地产开发运营的从业者， 他个人的买房思路其实也是很有借鉴意义的。因为老喻真的很低调，软磨硬泡也就得知了两套房产的位置。
一套为了孩子读书在加拿大温哥华自建的大House，这套房卖多少钱不知道，只知道隔壁那套大概能卖1000万加币；另一套在深圳的某岛某邦，这种知名盘大家一查也就知道大概多少钱了。
不知道大家的感想如何，反正知道真相的我，眼泪瞬间遍布了眼眶。果然是靠房地产实现财富自由的人，哎。
听老喻说，温哥华的房子租售比其实还挺不错的，借款的利率也不算高，但是炒房的却不多。各中原因他也没有细说，还没去过西半球的侠侠只能哦哦哦了。
其实，跟老喻还聊了挺多房产、投资、经济环境、科技改变世界这样的话题。越聊越觉得自己和喻老师的差距之大，看待问题站的高度完全不在一个维度上。
知识的积累程度、个人的眼界，差距同样很大。现在的侠侠也只能聊一聊南昌的房产、南昌的片区发展，未来得多给自己充电，多去外面转转，这样才能有更全面更高更透彻的视觉看待房产。
在这预告一下，本周我跟罗老师要去上海拓展一下视野了，JUMP大会第二季，聆听房产地各个产业链大佬的见解。
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