从去年开始，软件新城土拍一路走高，楼面单价一路从9K+奔上了1.5万，从苏宁、高新、天地源、招商蛇口，再到中国铁建，品牌房企们纷纷斥巨资拿地。
这些“地王们”今年后半年要陆续亮相，曾经被称作“高新外围”的软件新城，如今各个楼盘都称自己要卖上3万+，绝对的西安房价“天花板”。
9月初最新的一批备案价中，招商臻观府2.1万/平起的价格令人咋舌，“知道它贵，但没想到会这么贵”，应该是近期很多观望软件新城板块购房者的心态。
因为一定程度上，招商臻观府将会是软件新城区域内新楼盘价格的“参考系”（这是去年到今年软件新城第一个入市的万元楼面价的项目）。
项目首批高层+小高层已于9月3日已获预售证，9月10日正式开始登记，均价2.5万/平，价格区间21666元/㎡-31711元/㎡。
究竟值不值2.5万/平的高价？房小探决定亲自一探究竟。
01硬货先行
1、项目基本情况：三环边的高层社区
招商臻观府项目位于科技西路与西三环交汇处，紧邻西三环，项目总占地约87亩，规划10栋住宅、1所幼儿园以及2栋公租房，总户数807。
项目整体是围合式布局，周边都是高层，中间两栋是小高层，容积率2.8，绿化率35%。
2、项目最新销售动态：正在登记，备案价2.5万/平
项目6、8、10号楼9月3号已经取得预售证，9月10日开始登记。6号楼为14层小高层，8、10号楼为23层高层，面积区间142平—186平，总共有198套房源，整体均价2.5万/平。
截至9月11日10:00，已经有115组家庭登记，总房源198套，其中刚需家庭16组，占比仅13.9%。
比较奇葩的是，从昨天到今天，因为登记平台的系统BUG，招商臻观府的意向登记数跟A股走势似的，从628个（昨天上午9点）到161个（中午12点）再到103个（下午4点）再到115个（今早10点），很多业内人士和购房者的心情也跟着大起大落。
距离登记结束还有一天半，但是根据一般的登记规律，最后一天增加人数有限，所以房小探大胆猜测，摇号概率不大！但最终是否摇号，还需要等待三天登记结束后，核验结果出来才能确认。
02周边与配套
1、地段与交通：高新CBD西、紧邻西三环
招商臻观府位于西三环与科技西路路口西南角，往东4.5公里即为高新核心区唐延路板块，往南2.5公里就是已经建成的高新国际会议中心，属于软件新城板块。
售楼部前即为西三环，车流量非常大，在售楼部门口就能听到往来的车流声。
项目与高新/软件新城核心区距离示意
公共交通方面，项目距离3号线鱼化寨站约1公里，虽然距离不算很远，但要穿过三环才能乘坐，鉴于三环的车流量，危险系数略高。
此外，频频搁置又重复提起的高新云轨，预计会于明年通车运营。
软件新城作为最近一年以来西安最热门的区域，建设速度也非常快，随处可见的就是大型施工，道路目前基本都是正在修建中，尚未命名，已经可以行车的道路都是路宽车少，相信随着区域的发展，交通出行肯定没有大问题。
2、学校：门口就是高新18小，已开学
招商臻观府售楼部西南一路之隔即为高新18小，今年已经开学。这里房小探不得不多提一句，软件新城作为高新区未来发展的重点区域，配套速度非常快且集中，就光从学校来说，真的是我们前所未见的密集：围着招商臻观府2公里内，能全部看完高新18小（200米）、19小（1.3公里）、20小（1.8公里）以及高新第四初级中学（800米），均已开学。
3、公共配套：暂时比较缺乏
软件新城区域内大型已经落成的公共配套有陕西省图书馆新馆、西安高新国际会议中心、公园有云水公园。
目前区域内最缺乏的就是大型商业，苏宁在此打造的苏宁广场仍在建设中，预计两年后投入使用。据置业顾问介绍，区域内王府井百货预计将会签约，但尚未确定，此外，招商臻观府沿街会有底商。
项目周边配套、地铁口位置示意
03产品解析
招商臻观府首开1栋小高层与2栋高层，均为2梯2户，小高层面积只有186平四室，高层有142平三室与164平四室。
以建面164平4室2厅2卫1厨来看，最大的优势就是南向16.2米的采光，四开间朝南，客厅宽厅设计，采光通透性好；户型方正，空间利用率高；南向有落地窗，北向设置了生活阳台，便于洗衣晾晒；主卧带卫生间，适合三代同居，餐客一体，实用方便，动静分离，生活自如。
以下是房小探拍摄的高层164平与小高层186平样板间实景图，大家可以直观的感受一下：
实拍|164平户型与样板间
实拍|186平户型与样板间
04踩盘心得
招商臻观府所处的软件新城，整体来说是一个“产业聚集地”，有环普国际科技园、西安国家数字出版基地、华为西安研究所等。
房小探在实踩过程中也发现，在建的很多工地都是企业用地，住宅地块较少。
这点可以从两面来分析：第一产业聚集，公司众多，上班必然很方便，但第二就是居住氛围不会很浓厚。
从项目自身来看，高层社区（有两栋小高层），沿街底商，临近三环，三环上还有正在建设的高压线，任何一项拿出来都会让人质疑其“改善”的意义。
但11447元/平的楼面价，容积率2.8的拿地情况，就会导致这样的“割裂”感，为了提高品质（价格），项目在装修品牌、架空层等“附加值”上投入非常大。房小探相信未来这样的楼盘会越来越多。
实拍|项目售楼部即可看到的高压线
而从项目周边的楼盘来看，卓越坊（均价16700元/平）、紫薇西棠（均价16009元/平）位于招商臻观府的北侧1公里内，属于鱼化寨片区，周边建材市场、工业园聚集，所以价格和产品都偏刚需。南飞鸿蓝亭序（均价16173元/平）位于招商的东南侧1.3公里，不属于软件新城板块。这三个楼盘相比较招商臻观府来说，价格比较有优势。
在临近产业、公园、学校的软件新城的新地块中，去年售价1.8万/平的苏宁雲著，当时争议不断，但也已经悄悄清盘。
即将迎来的第二个项目，就是招商臻观府，高层价格超过两万一，小高层价格全部超过三万。
今年后半年到明年将陆续面世的：高新·天谷雅舍（楼面价13482元/㎡），天地源云水天境（楼面价9704元/㎡）、中铁建国樾府（楼面价10729元/㎡）、隆基泰和云玺领峯（楼面价13469元/㎡）、高科（楼面价15415元/㎡），后期售价，很有可能会再一次刷新我们对于房价的认知。
来源：陕西房探
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