清溪成城市更新“大户”

清溪加快旧城改造，努力让产城融合尽快“从梦想照进现实”。南方日报记者 孙俊杰 摄

近日，东莞市农村（社区）集体资产管理网发布信息，确认东莞市海德嘉园房地产开发有限公司为清溪镇厦塘旧村及旧厂旧改项目的前期服务商。今年以来，东莞市农村（社区）集体资产管理网频繁发布清溪城市更新的消息，清溪旧改引来各方关注。

随着“湾区都市、品质东莞”建设的推进，东莞城市更新步伐正不断加快，而地处临深区域的清溪，旧改更是“加速度”前进。清溪能成为东莞这波城市更新的“大户”，得益于近年来该镇率先成立镇城市更新局、招商局、清溪控股等部门或机构推进城市连片更新，并以镇主导，镇村或镇村企合作统筹等方式，探索利用厂房和土地资源，突出抓好资源统筹取得示范效益。

观察人士认为，清溪从全局出发，通过有效统筹实现了“城市更新”与“项目引进”有机融合，以城市更新推进城市升级和产业转型，做到信息、资源共享，并及时对接、落实，真正让产城融合“从梦想照进现实”。

●南方日报记者 朱晋

通过旧改打造重大产业平台

米德兰412亩旧厂房项目整体改造是近年来清溪镇城市更新、统筹发展、产业转型升级的典型案例，探索形成了“政府主导、资源整合、企业参与、利益共享”的合作机制，并将其复制到其它项目中实施。

8月14日，清溪镇人民政府与中建国际投资集团有限公司战略合作协议、中建国际投资集团有限公司与米德兰五金塑胶制品有限公司合作协议签约仪式在清溪举行。这标志着中建国际米德兰工改M0项目正式启动，也标志着清溪镇人民政府与中建国际将开启全方位合作。未来，中建国际将凭借其在工改、基建投资、产业园区开发及运营管理等方面的优势和成功经验，与清溪在上述领域开展全方位战略合作，计划投资额不低于300亿元。

清溪控股公司相关负责人表示，米德兰“工改M0”项目是东莞市“工改M0”及单一主体挂牌招商试点项目，项目产业发展定位为电子信息、高端装备、新能源汽车零部件产业链、新一代信息技术、新材料、生物技术、大数据及物联网等产业。项目实施后将改变原地块能耗高、产能低、附加增值低、税收低的现状，推动产业空间的统筹和拓展，实现资源整合、多方合作、利益共享，对清溪镇加快城市更新、推动转型升级、实现高质量发展有着重要的作用。

近年来，清溪镇主动作为，在全市先行先试新型产业用地（M0）政策，取得了良好成效。目前，重大产业平台项目中“大湾区·深投控清溪科技生态城”的先行启动区“青湖湾科创中心”已奠基动工，“力合双清创新基地”和“北大智汇谷产学研基地”已建成投产。中建国际米德兰工改M0项目正式启动，意味着清溪镇加快实现高质量发展的四大新引擎已全面发动。

清溪镇委书记范燕彬表示，将米德兰工改M0等项目打造成为推动清溪经济高质量发展的重要引擎和重大平台，承接粤港澳大湾区各种高端资源的流动和调整布局，以及参与广深港澳科技创新走廊建设，推动清溪早日实现城市和产业升级。

事实上，清溪处于深莞惠三市的几何中心，是东莞唯一同时与深圳、惠州接壤的镇，区位优势明显。在政府的全力推进下，清溪成为东莞城市更新“大户”。目前清溪已披露16宗旧改中标情况，数量位列东莞前三，合计超210万平方米，吸引了万科、碧桂园、时代、奥园、招商、汇景、润和等品牌房企布局清溪旧改市场。

积极创新城市更新举措

近年来，清溪镇在统筹发展工作中，建立了“四三二”的工作模式，该模式正被作为镇区统筹发展经验在东莞全市推广。“四”是指搭建了四个工作平台，相继成立了城市更新局、招商局以及清溪控股集团、最美清溪旅游集团。“三”是指确立了三种资源统筹方式，在镇政府的主导下，主张与外部有实力的企业合作，激励原有土地权属企业积极参与，支持村集体积极参与，谋求“多方参与、合作统筹、共享利益”。“二”是指创建了两种融资模式，通过清溪控股集团与国有银行等金融机构合作，计划设立20亿元城市更新专项资金池；通过清溪控股集团与合作单位成立项目公司，着力化解融资问题。

“其中，清溪镇城市更新局主要负责清溪镇城市连片更新工作、城市更新配套政策的制定、城市更新工作方案与计划的编制、项目实施监管协议的签订管理、审核城市更新项目‘三旧’改造方案及相关报批业务。”清溪镇城市更新局相关负责人表示，2017年，清溪招商局、城市更新局挂牌成立，是东莞成立的首个镇级城市更新局，标志着清溪城市更新工作驶入快车道。

清溪镇城市更新局相关负责人表示，“按照清溪镇统筹发展思路，清溪在土地资源有限、新增用地主要保障重大优质项目的前提下，将重点统筹收储闲置的、转型的或空置的、低效利用的厂房、土地，强化新引进优质项目的承接载体；集中统筹收储个体位置相对分散但布局在同一区域或附近区域的土地厂房资源；主张原地升级改造，按照城市功能区布局规划，支持通过提高容积率实施企业‘工改工’项目，适当发展城市综合体、‘工改商’项目、‘工改居’项目以及写字楼项目。”

最早让外界关注清溪城市更新的，便是体量巨大的“大湾区·深投控清溪科技生态城”。该项目推动银山、青湖工业园联手更新，在4700亩土地上重绘蓝图。项目成熟期预计引入和培育高新技术企业超过1000家，创造工作岗位超过20万个，年产值将从目前40亿元增加至1500亿元。对于公司为何“相中”清溪的问题，深投控东莞公司总经理袁庆来表示，“清溪毗邻深圳，产业基础、生态环境优势明显，通过城市更新，盘活旧园区，打造高度融合的产城综合体，将吸引更多深圳优质企业聚集。”

上世纪末，青湖片区的崛起带旺了大利村，园区的发展与村民息息相关。如今对“家门口”的城市更新计划，大利村民充满期待。大利村党工委书记李育兴说：“青湖片区更新改造，不仅为大利村带来了好企业、高消费人群，更为村集体旧厂房的改造带来了机遇。村组两级共有74处旧厂房、36万平方米的存量土地盼望更新激活。”

对于面积达数千亩的科技生态城来说，启动区只是迈出第一步，城市更新将让青湖、银山片区在同样的空间里实现百倍增长。目前，“大湾区·深投控清溪科技生态城”项目正按计划稳步实施。项目作为清溪镇助力“美丽东莞”建设的重要抓手之一，通过对银山和青湖两个工业园区4500亩旧厂房的更新改造，计划用5年左右的时间建成科技生态城，引进一批龙头企业，并将其打造成粤港澳大湾区产城融合的样板区域。

推进产城融合升级，实现多方共赢

“城市更新是一个系统工程，关系到产、城、人融合，以及科技创新等方面。”清溪镇城市更新局相关负责人表示，现在城市更新的思路，从过去分散或相对零碎的城市更新转变成大兵团、大规模的集中作战，推进城市连片更新，确保改一片、成一片、活一片。

值得关注的是，在利益分配方面，清溪镇政府获取工业项目的长期税收收入，而村集体有三项收入，包括土地征收补偿、土地出让或流转净收益，以及项目所产生的的税收，镇村也按照一定比例进行分配，并且镇政府给予保底。

比如，2020WD002号城市更新单一主体挂牌招商项目位于清溪镇，北至茅峯水库泄洪渠，南至鹿湖西路，东至规划科技三路，西至鹿鸣路（清凤大道）。据了解，该更新单位全部为集体性质，已办理所有权登记，所有权人为东莞市清溪镇鹿湖坝股份经济合作社农民集体。文件要求，收购主体须补偿给清溪镇清厦鹿湖坝股份经济合作社的物业补偿建筑面积不低于3773.29平方米（商业用房）、货币补偿人民币11872.29万元、综合整治工程（村庄整治）人民币1866.16万元。

“这是东莞历史上第一宗城市更新单元正式招引改造主体的村用地改商住地块，具有示范意义。”清溪镇城市更新局相关负责人表示，而第一宗成功竞得的主体，被称为收购主体，收购主体和不动产权益人需进行线下协商并达成收购条件，这与“招拍挂”地块有所不同。

“接下来，清溪旧改将进一步加速，让城市更新带给这个城市更多惊喜。”范燕彬表示，清溪镇将从产业、旅游、环境、体制、公共服务等方面着手，全面推进、久久为功，努力将清溪建设成山清水秀、产城融合、镇村全面发展的现代化新城。近年来，清溪镇认真贯彻新发展理念，着力统筹产业空间，布局新兴产业和重大产业项目，不仅在新时代产城融合道路上树立了示范标杆，而且为高质量发展增添了底气。