“三道红线”无疑是近来房地产行业内最大的热点话题，从最初的传闻开始，到步步被证实，再到最终落地，几乎不可逆转的事实摆在眼前，对于众多房地产开发商老板而言，好似一场秋寒。
所谓“三道红线”是指：
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2:净负债率大于100%；
红线3:现金短债比小于1.0倍。
监管层面如同泰山压顶般的三道铁令之下，一旦开发商命中全部三道红线，也就意味着开发商只能借新还旧，不能新增负债；
踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；
踩中一条，增速不得超过10%；
一条未中，不得超过15%。
按照这一标准，就目前百强中61家上市房企，有近80%，共计48家企业命中了一条以上红线，如果规则全面执行，“三道红线”实施之日必将成为房地产行业开启全新时代的一扇“巨变之门”。
房地产行业大洗牌，无可避免。
下图为某机构依据“红线”标准以各大房企2019年年报为依据制作的各大“门派”踩线情况。
真正满足监管要求，“三道红线”一条未中的房企就只有华润、中海、保利、龙湖、金地、滨江少数几个。
这是中国房地产上半场最真实的写照：高杠杆、高负债、跑马圈地的做规模。
规模化对于房企来说是必须具备的一项条件，每年的百强榜单就是根据规模排列，国内的信用评级也会重点参考规模指标，没有规模的房企就没有话语权，就借不到更多、更便宜的钱，连降低成本这件事，很大程度上都要依靠规模效应。
过去，对于房企实现规模化，除了品牌的长期积累和小股操盘、合作开发之外，加杠杆成了房企的必然选择。
但是随着“三条红线”的出现，完全限制了企业的负债规模，企业无法借到超出规则之上的钱，再想扩大规模就只剩提高运营效率和资金周转效率这一项选择。
对于房企来说，一部分是对企业的杀伤度，另一方面对一些企业也是一场难得的机会。
下半场规则骤变，房产江湖稳健型房企或将迎得春天。
处于“红线”危险区的48家开发商中，大都是房地产市场上半场的赢家，但当前看来，上半场的规则在下半场注定是行不通的，房地产“江湖”在此番洗牌之后，将会进入稳定期。
那么“三道红线”对房地产“江湖”意味着什么？
1.意味着房企之间分化的时代正式降临，高负债、高承压的巨头增速会放缓甚至下滑，依靠高杠杆野蛮扩张的时代就此终结；
2.意味着中小型房企恐怕再无弯道超车、逆袭机会；
3.稳健路线的房企们将从正序的房地产市场中获得丰厚的回报。
上图为“三道红线”监管标准结合房企年中报对部分企业财务指标对梳理。
可以清晰的看到多数大型房企财务状况良好，负债率也相对可控，其中央企的表现尤为突出，如：中海地产上半年净利润超200亿，华润和保利净利润也都已经突破百亿大关，综合实力强劲的房企盈利能力明显更为突出。
在前10强房企中，华润、中海的净利润超过20%，盖过其他十强房企一大截。其中，华润是商业地产领域公认的大哥大，2019年商业地产营收超过100亿，“写字楼之王”中海紧随其后。
在监管层“三道红线”中蕴含的地产下半场运行逻辑里，什么样的房企最有可能胜出？
1.现存的规模依然是重要的存在，没有规模，无从野蛮生长的”后起之秀“将无力迎战，家家冲千亿的局面将不会再现。
2.良好的财务结构和盈利能力，是本次监管的主格调。
3.优质的布局，房地产市场即将进入大分化时代，一二线城市的供不应求与三四线城市高库存并存，得一二线者将赢得整个江湖。
4.优质的产品，房地产的下半场，就是一场布局和品质的竞争。
5.优秀的掌舵者和强大的团队。
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