这一次，我并不看好胜浦高贸新城

最近苏州楼市一个全新的板块来势汹汹，各方面的宣传可谓铺天盖地，从宣传的内容来看，这简直又是一个含着金钥匙出生的天选之子，这个板块就是园区的“未来10年”——高贸新城。

刚刚过去的苏州第10号土拍里，高贸新城的2块宅地强势成交，楼面价一举突破2万元大关。

既然如此热门，作为专注苏州楼市最值得入手好房的自媒体，我们自然要作为大家买房的排头兵，先去一探究竟了。

一圈跑下来之后心凉了半截。回来后再仔细琢磨了半天，才有了标题上的这个结论。

作为全苏州看房的职业跑盘手，我们对于新兴的板块和产品都抱着开放乐观的态度，但这一次，作为苏州最有潜力的园区里的新晋网红，我却没有那么乐观，我并不看好高贸新城的项目。

购房者买房时一定要理性，切莫被网络宣传所左右，一定要有自己清晰的认知，到底为了什么而买房？

这个板块能如此未开先热，自然也有其热的道理，下面我们先来看看它到底为什么火？

01

“出身不凡”

2019年8月，苏州自贸区正式挂牌，如今正好一年整时间，园区发布公布了这一年来自贸区所取得的进展，可以说是成绩斐然。

其中最牛X的莫过于在全球的营商环境模拟测评里，园区可以全球排名27，超过北京和上海。

去年园区自贸区挂牌成立时，我们就说过，现在全国范围内自贸区很多，自贸区本身并不稀奇，但园区自贸区不一样。其他地方的自贸区能不能成不好说，但园区的自贸区必然能成，而且还会是国内最好的——资源总会向能发挥它最大效能的地方聚集

现在来看，这个趋势已经越来越明显了。

而高贸新城约27平方公里，占了园区自贸区近半壁江山的面积，其潜力自然不言而喻。

02

政府鼎力支持，开发商热捧

园区政府主推，开发商买账，短短几个月，地价又涨了2千一平，一举突破2万元大关。

要想富，先修路。

园区政府将投入11亿元，新建、改建19条道路，对整个片区进行改造。

地段不好，学区来凑

成立星海教育集团，直接把胜浦的学校与园区最好的星海学校挂钩，不得不说这对于一些鸡血的家长来说是个“大杀器”

未来，也预留了轨道交通的可能

综上所述，可以看的出这是一个有这广阔产业前景、政府主推、开发商买账、未来有轨交、还有“好学区”的全新打造的板块。应该有巨大的发展潜力呀？小编怎么就不看好了呢？

下面我们就从2个方面来聊一聊，为什么不看好高贸新城（的楼市）

第一个方面，逐条来分析

1

高贸新城的产业前景如何？

我们非常看好高贸新城的产业前景，这是由园区大环境决定的，我们曾多次强调，很多地方做不成的事，园区（苏州）能做成，其他地方能做成的事，园区（苏州）能做的更好。

我们相信地理决定论。

苏州所处的长三角平原放在全球范围内来看也是最适合人类居住的地区之一。

江南富庶千年并不是偶然，而是必然。

资源总会向能发挥其最大效用的地方聚集，资源或政策给到苏州，给到园区，发挥的作用要远远大于放在一些“穷乡僻壤”。

人定胜天是没有科学依据的，东北振兴不起来也不是上面不够努力

所以，园区自贸区的潜力才刚刚开始，占据自贸区半壁江山的高贸新城产业潜力也是很大的，这个没有问题。

但问题是，一个版块产业潜力很大，你不一定非要住在这里，尤其是当这个板块是一个“大工厂”的时候。

什么是高贸新城？

高端制造与国际贸易区

制造业和贸易都很发达的地方，去这样的地方你会联想起什么？

是的，大货车，源源不断的，无穷无尽的大货车

去胜浦兜了一圈回来这种感受太深了，你会发现，胜浦的路况是园区甚至全苏州最差的，路面上全部凹凸不平，坑坑洼洼，这是被大货车常年碾压的结果。

政府要投11个亿来修路？没用的，只要这些重量级的大家伙经年累月的在这里跑，你就是投100个亿也改变不了什么。

这意味着什么？

意味着产业发达并不代表宜居！

现在的楼市，人民群众对于品质的诉求已经快速苏醒了。

宜居这个要素的重要性已经越来越显现了，今年苏州的2手市场够差吧？你去查查高端改善房源成交了多少，成交单价都到多少了？

保证改变你对楼市的认知。

那我不做改善，走刚需路线，保证这些产业区里的员工基本居住行不行？

本来是可以的，如果价格合适的话……

但问题是，地价已经2万了，售价不出意外一定是3开头的。

从我们了解到的信息，关于胜浦新盘的价格，要么是3万左右，要么是3万3。

总之，这个价格已经远远脱离了刚需的范围。

事实上，目前的新盘也是以小面积刚需房为主的，以改善的价格来卖刚需的房子，这行的通么？

2

板块的先天不足（快速交通的孤岛）

我们对于一个居住板块是否有潜力，首先考察的因素一定是交通，毕竟出行对于每个人的生活实在太重要了。

关于胜浦13号线的轨交规划啥的我们后面再聊，我们先看看它的高架体系。

这张图能够很好的反映出高贸新城的快速高架系统，请在途中找出高架或者高速也行啊。

傻眼了是不是？

无论是中环的东线，还是高速，离高贸新城都还有一大段距离，途中标红的三条大道，没有一条是快速路，全部是地面道路。并且，这几条路在可见的未来也不太可能升级为高架。

整个高贸新城是一个快速路的“孤岛”。

现在没有高架，更惨的是可见的未来也没有高架！

它的出行便利性甚至都不如甪直、人家甪直东方大道好歹高架要延伸到桑田岛，家门口也有高速入口。

难不成高贸新城的房子都卖给周边厂里的员工，这些员工平时也不用出来的？

至于胜浦的整体居住环境我们就不说了，去逛一圈自然了解，所以从宜居的角度这个地方真的没法看，厂子效益好不代表我就得一辈子住厂里吧？

3

没有对比就没有伤害

苏州单价3万的战场是随便就能进的么？

一个项目好不好，一个版块好不好，咱不能单独的来看，得放在全苏州的范围来比较，没有比较久没有伤害。

3万左右的价格，能在苏州买哪些版块呢？

答案是除了园区的主流版块（奥体、独墅湖、青剑湖）和新区狮山以及姑苏区，其他所有地方基本上都能够一够了，

在这个价位里，是真的有非常多很能打的版块和项目的。

科技城、吴江太新、吴中太新、高铁新城、中央公园、元和、吴中核心、木渎、尹山湖等等太多啦。这个价位可以说是苏州竞争最激烈的。

想在这个价格的市场里分一杯羹，真的要掂量掂量自己的实力才行。

你也可以说那些通通不是园区，我大园区天下第一，这倒也不是不行，可园区还有娄葑和车坊呢？

娄葑现在就有挺多项目的，限价3万2，未来车坊也是要有刚需房供应的，人家8号线起点外加中环南线贴身，这交通不是妥妥的碾压么？

所以，高贸新城虽然有诸多光环加身，但在目前的苏州楼市里，想要杀入3万左右的战场，真的有点难

4

有没有投资价值？

未来只有有居住价值的房子才有投资价值，请仔细体会下这句话的含义，如果一个房子居住价值不大，只有纯投资价值，那未来这个投资价值也会慢慢消失。

3万的起点入手，多少出才不亏呢？

什么人会来接手呢？

他为什么要以这个价钱买这里呢？

没有更好的选择了么？

把这几个问题想清楚了，有没有投资价值也就明白了。

以上这些只是在技术层面上的分析，我们看问题可以站的更高一点。

从战略的角度来看一看高贸新城值不值得入手。

你的生命还有多少个10年？

一切金钱都可以换算成时间。

我们退一万步来看，高贸新城的建设如火如荼，一切顺利，轨交规划顺利通过了，然后开工建设，学校也建起来了，新项目卖完，交房，入住，入学，考试出成绩，哇塞，成绩不错哎，学区房实锤了！

请问实现以上这些需要多长时间？

毛估估差不多需要10年。

在一切都开了挂的顺利的前提下，高贸新城出成绩需要10年，你买个房准备10年后来收获么？你打算在高贸新城住10年么？

要知道人生没有几个10年，尤其是青春年华。

人生最好的年纪不应该在最好的地方呆着么？

比如说吴江太新、比如说科技城、又或者在高铁新城为了青春而奋斗。

我干嘛想不开待在一个大“厂区”里呢？

10年的时间太久，不要去搏那些什么“千年大计”啦，去找一找那些已经投入了好些年，快要开花结果的板块不好么？

无论是太湖新城，还是科技城，又或者是高铁新城都是这样的地方，政府已经持续投入了很多年，也都基本成规模了，成不成已经可以看的清楚了。现在房价都在3万左右徘徊，苏州楼市的未来除了园区狮山，一定是属于这些地方的。

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