“最惨的万象城”在郑州？

在二七生活了两三年，对万象城一直都有一种特别的情感，这是整个二七最舒服的商场，人不多。

后来去的城市多了，去万象城的次数就多了，参加西西弗书店的大冰、好妹妹乐队签售会，参加沃美举办的电影路演，从“朝圣”变成了日常习惯。整个大学记忆里留下了太多关于万象城的片段，也因为这层滤镜，总是有意无意的经常去郑州万象城。

有人说“最惨的万象城在郑州”，本人有一丝不爽。

今天我撇开滤镜，客观出发，好好来掰扯掰扯郑州万象城！

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走个过场介绍下万象城，央企华润旗下开发运营的高品质消费中心，绝对的中国消费中心标杆，华润凭借万象城系列商业成为中国商业地产的TOP2！

郑州万象城作为华润的第六座万象城，2014年开业以来关注度颇高，可惜在被大家提起的时候总少不了一个“惨”字。

“惨”在哪儿了？

【人气惨淡】

爱逛商场，有一说一，不管是工作日还是周末万象城确实人流量少，对比体量差不多的丹尼斯大卫城、正弘城、锦艺城，人流量垫底无疑。

也是人流量少，身边很多朋友都喜欢去万象城吃饭，因为大部分餐饮店铺排队时间少甚至都不用排队。（网红餐厅曼玉，之前经常去正弘城那家，几乎每次都要排队30分钟以上，万象城这家差不多排个10分钟就可以。）

▲美团网上，两家曼玉餐厅的评论人数对比

刨除人流量，万象城的店铺空置率也不低。前几天去万象城我特意数了数，整个商场有10余家店铺，连人流量最多、昭示性最强的一楼黄金铺位都有空租围挡，怕是全国万象城的独一份！

▲万象城一楼空租铺位

【业绩惨淡】

▲联商网与商业地产志(CRR)联合发布内地217家商场2019年业绩情况

2019年全国商场的业绩TOP100中，10家万象城上榜，郑州4家商场上榜。也就是说在全国的万象城中郑州万象城业绩靠后，在郑州本地的商场中业绩也打不过其他商场。

惨不惨？实惨无疑！

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郑州万象城怎么回事？我们拿成功的南宁万象城来对比看看。

选择南宁万象城一是因为我熟悉，二是因为两个万象城很像。两个万象城体量相当，一公里内都有本土顶级商业竞争，不同的是郑州万象城打不过丹尼斯大卫城，而南宁万象城压着航洋国际城（南宁本土的顶级商业，可类比正弘城）暴捶。

【交通】

郑州万象城位于二七商圈，人流量、车流量大，但是小交通很差。主入口前的民主路是条自南向北的单行道，南北两侧是两车道的小路，基本上去万象城需要走解放路转到民主路上，而解放路与民主路交叉口是个超级堵点，走过的车恐怕都不想再走一次。

公共交通上，目前距离万象城最近就是二七广场站，开放了一个H口，出来是被丹尼斯拿下的华联商厦那里，整体略显荒凉，导致H口出入的人不多。

南宁万象城民族大道与青秀路交汇处，民族大道是一条东西主干道，类比我们郑州的金水路，从图上也能看出车道相当的宽。而一条青秀路是青秀区的主干道，直接用区域的名字命名，可想这条道路的重要性，类比中原区的中原路。

公共交通上，南宁地铁一号线直接以万象城站命名，直接通到了万象城负一楼。

说到公共交通必须提下南宁万象城的骚操作，在南宁地铁一号线开通前，从大学城去万象城非常不方便，万象城又不想放过我们这些苦逼学生党的钱包，搞了一条万象城直通广西大学的公交线路，全年运营。

太绝了！但凡郑州哪个大型商场能这样，业绩根本不用愁，龙子湖的大学生让太格茂那么差的商场赚得盆满钵满，你搞条直通的公交线分一杯羹不香吗？

【主力店铺】

主力店铺这部分有点尴尬了，不管是品牌的数量还是质量，很明显南宁万象城高出不少（数十家大牌奢侈品，星巴克都开了两家）。

主力店铺的吸附能力对人流量、业绩起着很重要的影响，郑州万象城确实不行。

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其实郑州万象城最初也是顶着不少大牌奢侈品的光环开业，只是后面的故事太曲折。

2014年4月19日，郑州万象城开业，郑州最高端商业中心问世，引入国际一线品牌以及当地消费者认知度较高的中高档品牌，当时Prada、Dolce&Gabbana、Burberry、Emporio Armani围上了待入驻的围挡。

2014年8月，百盛旗下跳脱“平价、亲民”的金标百盛开业，进一步提升万象城高端气质。

2015年郑州首家APPLE旗舰店入驻万象城，万象城一时风光无两，坐实了郑州最高端商业中心。截止目前，郑州也仅此一家官网承认的APPLE旗舰店。

▲2015年1月APPLE开业首日千人排队

2015年10月17日，丹尼斯大卫城正式开业，凭借多业态、多品牌打败了万象城，导致MCM、Cerruti1881、Etor、金标百盛等主力店铺悉数撤场，待入驻的Burberry、Dolce&Gabbana、Emporio Armani也先后选择了进驻临近的丹尼斯大卫城（小道消息，丹尼斯大卫城开业前，董事长亲自飞到欧洲与各品牌方洽谈）。

2016年遭遇滑铁卢的郑州万象城，进行了整改，加大了亲子业态与潮玩元素，引进美吉姆国际儿童教育中心、Meland儿童成长乐园、芝麻街英语、建业艾米1895电影街······

2017年万象城进行了外立面升级改造，引进了河南首家西西弗书店，针对亲子、潮玩举办了一系列活动“EATIME星厨环球美食节”、一点万象环球之旅展、“公主学院全球巡展”······

2018年是郑州万象城转折的一年，新总经理上任，全体员工进行了调薪，将商场定位从重奢转向了小资轻奢，引进andro、GIADA、Theory、bebe、APM Monaco等轻奢品牌。

2019年郑州首家星巴克臻选在万象城开业，Marie Elie、Curie、Autason、C`N`C等小众轻奢品牌入驻。

夸一句华润的这个商业地产TOP2真不是白拿的，与大卫城竞争失利后的调整及时又明智，简单概括就是：“放弃传统商业遍地撒网的路子，抓准自己的客户，增强粘性。”

2016年加大亲子业态，发展到现在几乎有一层半体量，粗略换算下大概4万方，这个体量绝对称得上郑州第一。宝贝厨房、科学实验室、教育中心、水育馆儿童理发各式各样的店铺应该尽有，加上参与感强的亲子活动，万象城牢牢的锁住了一批亲子死忠粉。

▲万象城近期的亲子活动

2018年将定位从重奢转为轻奢，大量引入小众轻奢品牌，与大卫城错位发展。小众轻奢品牌因为性价比高、不容易撞款，受到小资年轻群体青睐，万象城也是抓准了这一点，将小众轻奢品牌占比大大提高。

万象城也一直在发展潮玩的业态，2016年增设慢潮玩街区，将大IP哈利波特元素与商业街区融入。最近哈利波特重映票房走高可以看到这个IP的魅力以及哈迷的消费能力，万象城是郑州唯一利用哈利波特元素的商场，打造了最有特色的网红商业街区。

▲慢潮玩街区的入口，哈利波特中的9站台

现在慢潮玩街区已经很成熟，有barbershop、滑板店、未来信箱、DIY手作等店铺，很文艺、很有态度。平常客流量很少，都是回头客，但是收益并不差！举个例子：barbershop剪个头发大概需要150元，平常的店铺理发30元就可以搞定，有了固定客群收益会差吗？

8月万象城开了一家新店叫第五疯人院，1400平的沉浸式密室，差不多又是郑州同类场馆最大的，未来必将是密室逃脱粉、真人CS粉的打卡圣地。

目前潮玩业态还在发展中，慢潮玩街区、第五疯人院、建业艾米1985电影街（私人主题影院）、FLY ZONE蹦床主题公园等主力店铺表现不错，艺术空间展、电竞比赛、街头篮球比赛等年轻人喜欢的活动也逐渐吸了一波粉，未来这波客户会逐渐扩大。

万象城找准方向之后，经过这几年的调整成效很明显。

销售额方面2019年实现16亿，猜测2017年、2018年业绩较差，未公布销售额。

出租率和租金收入在2018年首次实现双增长，2019年后华润不再公布单体商业项目出租情况，看业绩情况和店铺整体的空置率，出租率和租金收入大概率是上涨的。

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大多数人提起万象城感叹可惜，但是我想告诉你，万象城未来可期！

①万象城的整体体验感，郑州前列。

商场已经开始进入产品主义时代，万象城的层高、动线设置绝对是郑州舒适度前列。Diss一下某些商场，中庭的初衷是提供更开敞的购物空间、提升消费者的体验感，不是给地产项目提供地方宣传的，学学万象城，多做点活动攒攒情怀吧！

②万象城找准定位及目标化消费者。

在大卫城和正弘城发力高端重奢的时候，万象城走了小众轻奢这条路子，竞争压力小。抓准亲子业态后发展潮玩业态，固定消费群体不断壮大。

③年底3号线开通引流消费者。

从物理距离上来看，人民公园站仅比二七广场站近几十米，但是二七广场站周边德化街、无限城、大卫城、大上海城分流了太多人，而人民公园站附近只有华润悦府和万象城（360广场未开业暂时忽略），这一站的人势必多数会流入到万象城。

④万象城二期8万方补仓。

万象城北边是二期地块，规划有8万方的商业，思路清晰的万象城，二期的商业可能会加大某一业态占比，扩大对某一部分群体的吸引力。加上万象城自身的品牌影响力，某些意向不到的首店进驻，可是有可能的，很值得期待！

未来，商业IP独苗万象城能带来更多的品牌入驻，给本土商业提供更成熟的运营经验，郑州的商业更积极的发展！

别说万象城不如大卫城，它们不一样。