万科的2020上半年：回款减少、援手泰禾和保现金流

经济观察网 记者 陈博 “我们都是中城联盟的成员企业，同行企业底子、成色还不错，只是面临某个方面的难题，我们还是要一起想办法，依靠行业里面的智力和行为规范去帮助这个企业化解难题。”

在8月28日举行的中期业绩会上，对于万科为什么要入股泰禾，万科集团（SZ.000002）总裁、首席执行官祝九胜给出这样的答案。此时，距离万科承诺入股泰禾的截止日期还剩一个月。

在祝九胜看来，泰禾的主要问题是现金和融资方面，“泰禾面临债务到期节点，（他们）确实找了包括万科在内不同机构探讨怎么解决。”祝九胜强调，万科是有条件介入这件事情的。

根据双方签署的协议，9月30日前，泰禾如果无法满足两个条件，万科有权不履行入股承诺。第一，泰禾必须顺利完成债务重组并恢复正常生产，第二，泰禾债务及业务等不存在影响公司可持续经营的重大问题或重大不利变化。

两大条件被祝九胜总结为“泰禾自身的求生欲到底旺盛到什么程度”，这也是他所提到的万科最终入股泰禾成功与否的第一个要素。

第二个要素则取决于金融机构对泰禾问题的理解程度，“泰禾确实是过度负债，如果现在大家（债权人）都要求还本付息，那就会导致（这家企业）资金链断裂、现金流枯竭。”祝九胜表示，“要么集体沉船，要么集体上岸。到底是沉船还是上岸，这个事情由金融机构说了算，想个别沉船、或者个别上岸，这都不是太好的状况。”

第三个要素在地方政府身上。“福建省政府、福建省金融办对其下辖的企业碰到这样的问题，会以什么姿态、什么智慧方案来应对，我们会全程参与这个过程。当然万科的底线是，不影响我们背后的股东，不影响股东的权益，不影响股东的收益水平。”祝九胜表示。

至于“一旦收购成功，未来万科与泰禾会产生什么样的业务协同”，祝九胜并没有给出任何答案，他只是提到，即使万科最终能够成为泰禾第二大股东，也只是以董事身份进行授权指导，“会邀请来自万科或社会在资金管理、运营管理、融资方面有特长的进入董事会。”

强调“现金为王”情况下，万科愿意斥资25亿元向泰禾伸出援手，确实也难能可贵，不过万科方面强调，入股泰禾并非受福建省方面邀请。

相比之下万科在土地市场作风略显保守。上半年新获土地储备总规划建筑面积980.2万平方米，同比减少28.6%，权益地价总额321.3 亿元，同比减少50.6%。

“我们每个季度都在迭代投资策略和投资原则，目前在手资源可以保证未来两到三年的业务发展。”万科首席运营官王海武称：“我们不会追高，但也不会过分保守。”

万科财务负责人韩慧华表示，万科不会放大杠杆谋发展，而是在一个安全、稳健的水平发展业务。万科财务管理一直坚持“净负债率保持在40%以下”原则。

截至6月底，万科现金及现金等价物余额1881.4亿元，其中经营性现金流余额226.06亿元。

“上半年疫情影响，我们的经营性现金流依然保持226亿元水平，因为内部坚守‘现金为王、手有余粮’的策略。”韩慧华说，现金流是一个企业的生命线，手握现金才能对未来捕捉业务发展提供有利机会。

细分来看，上半年万科经营活动现金流入1985.88亿元，同比减少7.5%；经营活动现金流出1759.82亿元，同比减少14.5%。这意味着万科的经营性现金流更多是依赖减少支出，而非增加销售回款来获取。

“销售额在2、3月下降了30多个百分点，从5月开始回暖，我们认为上半年被压制需求的一个阶段性恢复。从前7个月的销售情况来看，目前同比增速还是负数。”祝九胜提到，在努力把活干好的前提下，也密切关注到市场、客户、行业、政策的一些细微变化。

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陈博经济观察报记者

不动产开发报道部资深记者
关注华南房地产，政策及地产相关上下游产业。