楼盘测评 | 济钢旁的中粮祥云怎么样？

　　前几天，济钢附近的中粮祥云的样板间开放。据说到了认筹排卡的阶段，马上就要开盘了，我们来看看这个楼盘怎么样。

　　一方面是体量较大，该项目是2019年9月中粮拿的地，共分7个地块，其中住宅6个地块，住宅建面约40万平米，和中建蔚蓝之城、万象东方的体量相当。

　　另一方面，该项目拿地时捆绑了一个座10万平米的大型商业综合体——大悦城，位于组团地块的最南端，也就是工业北路上。这是中粮大悦城商业综合体第一次落户济南，也是继万虹广场之后新东站片区明确落地的第二座大型商业综合体，关注度自然高。后续龙湖天街据说也要落地在凤凰路与工业北路路口。

　　中粮祥云的位置相对偏东，位于工业北路以北，凤箫路以西，开源中路以南。项目东侧一路之隔，就是在建中的济钢森林公园，也就是以前的济钢厂区。西北角是规划中的省企总部城。

　　据了解，该项目将首推A-1地块。该地块位于整个项目的最北侧，距离工业北路直线距离约1.5公里，也是离R3线裴家营站最近的地块，直线距离约500米。

　　A-1地块占地43233平米，容积率2.4，建筑面积约10万平米，规划有13栋住宅，包含6栋22-24F高层，和7栋18F高层，共922套房源。

　　即将首开的是1-5#楼，也就是最北侧靠近开源中路的5栋楼。其中1/2#楼为22F，两梯四户，户型为97-108平米；4/5#楼为24F，两梯四户，户型为97-108平米；3#楼为18F，两梯两户，户型127平米。

　　中粮祥云的户型中规中矩，基本都是市面常见的户型，97平米的为中间户，三室两厅一卫，中间连廊设计（看户型图记得要看尺寸，现在很多户型都不敢标注尺寸了，因为尺寸小，公摊大）；

　　108平米为边户，三室两厅两卫，两卫设计功能性更强一些，但也会牺牲一部分卧室的舒适度；

　　127平米为四室两厅两卫，四面宽设计，三个卧室朝阳，客厅阳台连接次卧，主卧带270度的拐角飘窗。亮点是两梯两户设计，相当于一梯一户，多了一块电梯门厅空间。

　　再来看整体社区规划。整个地块楼栋呈对称分布，所以首开队列中的3#楼，不仅是产品最优越的楼栋，也是整个地块景观楼王的位置。

　　不过该地块存在一些采光不足的居住公寓，其中首开队列中的1、2#楼的1-2层部分房源存在采光不足的情况。

　　除此之外，6#、10#、12#楼也存在居住公寓，尤其是6#楼，一共18层，西单元1-11层全部为大寒日日照时间不足两小时的居住公寓。所以，虽然容积率不算高，但楼座排布也很紧密，也是为了做大容积率，毕竟是刚需盘。

　　小区存在部分地上车位，主要分布在南侧入口配套公建的两侧，并非人车分流社区。

　　值得一提的是，中粮祥云是目前新东站片区工业北路以北所有在售楼盘中，唯一一个不是小街区规划的社区。不过该项目地块数量较多，每个地块的体量都不大，比如目前首先推出的A-2地块，也只有5栋楼，也是有不少靠近马路的楼栋。

　　说完产品和社区规划，我们再来说说该项目的外部环境。

　　其中，最需要提醒大家的是，中粮祥云所在的地块，是原来的济南盛源化肥厂，曾是污染类的工业用地，要警惕土壤、地下水的污染残留问题。

　　相关资料显示，这种工业用地转居住用地的，应该有个手续叫土壤修复，先取点监测，看看污染物是否超标。如果超标，采取措施修复，比如翻土暴晒，换土甚至投加药剂中和什么的。最后再检测，如果合格了，就当普通地用，不合格继续修复。

　　理论上是这么做，但是成本……你懂的。

　　所以买房之前，建议先去施工现场看看，看看原厂的地面硬化情况，看看施工的时候地面挖到什么程度，看看原土怎么处置的。另外，也建议检测一下地下水质。总之，在这方面要多注意。

　　另外，该项目位置相对来说有些偏，属于新东站片区的东北部位，周边基本没有什么配套，当然，等大悦城建成之后可能会好一些。

　　项目北侧是空地，东侧是在建中的济钢公园，再加上本身又是大体量项目，所以未来很长一段时间可能会生活在工地当中，免不了噪音、粉尘影响。

　　接下来，就是外部配套。同为新东站片区刚需盘，很多人可能会拿中粮祥云和万象东方做比较，但说实话，在外部配套上，中粮祥云并无太多明显优势。

　　教育方面，万象东方的学校已开学多年，教学实力也是名声在外，相对来说更靠谱一些；而中粮祥云虽然规划了2所幼儿园和1所小学，目前签约稼轩中学，我们知道稼轩中学是一所私立学校，而中粮祥云规划的学校是公立学校，另外就是东部各个楼盘基本都是签约历城二中教育集团，就类似于隋唐演义里，13太保认了同一个干爹一样，没一个亲生的。

　　中粮祥云最大的优势 ，是规划有大悦城商业综合体，也算是近在家门口的一个商业配套。但这个配套，对于区域内楼盘，都是共享。目前该区域毕竟都是刚需，大悦城的未来，也只能看一步走一步。

　　两个项目都靠近地铁R3线裴家营站，但中粮祥云剩下的几个地块离地铁会远一些。

　　最后是大家最关心的价格，目前中粮祥云价格还未释放，但从地价成本方面考虑，中粮祥云依然没有太大优势，毕竟万象东方拿地较早，楼面价不到1200元/平米，而中粮祥云住宅地块楼板价都在7000+元/平米，所以即便是拼价格，也基本占不了上风。

　　另外，中粮祥云的样板间为临时建筑，非实体样板间。这一类样板间，只需看结构即可，具体尺寸，可以拿着尺子量量。