1323亩住宅用地未售！福州滨海新城的梦和现实成反比？

长乐撤市立区以来，关于滨海新城的争议从未中断。是福州城市发展副中心？是长乐小村庄？是画饼还是确有发展潜力？值得买房吗？

“沿江向海”的大城市发展理念

2017年，福州提出“七山两江一面海”的大城市发展理念，正式吹响向海发展的号角。同时，滨海新城规划出炉，锚定福州城市未来发展的大方向。在这场史无前例的造城运动中，鼓台将成为福州的过去式，滨海新城是福州的未来。

▲福州“沿江向海”大城市发展理念

滨海新城规划人口81万

根据有关报道，长乐片区规划人口为173万，其中滨海新城核心区就占81万。这不仅仅只是一个悬浮的数字，吸引各类优秀人才到长乐就业创业，为滨海新城聚产业、聚活力、聚人气，长乐已经行动。

近日，长乐区人民政府发布《关于支持大中专毕业生来航就业创业的八条措施》（）。《八条措施》干货满满，其中，符合条件的人才可以以购房时点市场评估价的7折购买人才住房，以及租房补贴、交通补助等真金白银的补贴政策具备十足吸引力。

我们再来看看，滨海新城最新的建设成果。数据显示，滨海新城目前入驻企业已经有300多家，今年已征集了16000多个岗位亟需引进一大批人才；正在修建的各种交通设施如地铁6号线、福平铁路、道庆洲大桥均在全速前进；三甲医院福州滨海新城综合医院预计今年10月完工，此外还有教育资源的加码，如滨海新城小学、福州三中滨海新城校区、天津大学福州校区等。

▲天津大学福州校区宿舍楼 A栋封顶

另外，关于长乐区委及区政府计划搬迁到滨海新城的传说一直在网络流传，虽然目前官方并未发布迁址公告，但根据微博大v@福州建设发展爆料的最新消息来看，此事已颇有眉目，若真实现，无疑对滨海新城的发展大有助益。

回到买房问题。根据公开资料来看，无论从城市发展理念，到初露端倪的利好政策，再到已具规模的配套政策，滨海新城楼市的前景似乎一片向阳。但纯粹的“滨海吹”不可取，我们还需看到滨海新城面临的现实问题。

滨海新城1323亩住宅用地未售

当前，滨海新城板块已聚集不少楼盘在售，如榕发翰林壹号、恒荣广场、滨海香舍等，新房数量仅次于首占营前板块。不仅如此，根据长乐区近日公布的2020年存量住宅用地信息，本年度长乐未销售房屋的出土地面积为2592.363亩，其中，滨海新城板块以1323亩位列第一，库存占整个长乐近一半。这些房源不久就会逐渐释放，对当前的滨海新城楼市造成冲击。

▲2020年长乐未售住宅用地分布

如此大的库存，去化是关键。而根据滨海新城两个新盘大东海新天地、恒荣广场最近的开盘数据来看，去化并不十分理想。网传大东海新天地开盘当日去化52套，去化率为33%。

▲网传大东海新天地开盘数据

事实上，从地理环境上来说，滨海新城并不是最适合居住的板块，风沙和潮湿对于居住舒适度、城建、绿化植被都有不利影响，因而长乐本地人买滨海新城的意愿较低；对于外地人来说，滨海新城住宅最高售价已接近2.3万/㎡，SOHO近1.5万/㎡，房价与尚在萌芽的生活配套不成正比，吸引力不足。

小乐认为，福州建设滨海新城的决心和行动力不用怀疑，待配套落地，企业入驻，人口引进，建设成果令人期待。现阶段，滨海新城常住人口的官方数据仅约15万，这还要扣除一大部分常年在外，仅户籍在滨海新城的人口。滨海新城的成长还需时间，买房问题同样需要理智看待，炒房更是不可取。此时房价急于膨胀，不利于吸引外地人来滨海新城安家就业，对于滨海新城的发展不是一件好事。况且滨海新城库存量大，未来购房者可以选择的空间十分充足，不必急于一时。

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