从“中国商业第一神作”，探讨成都的城市更新

——沙里宁

建筑就像一本打开的书，

从中你能看到一座城市的抱负。

——沙里宁

8月11日，成都首次发布“中优”区域投资机会清单，涵盖中心城区502个项目。这份清单，涉及土地出让、产业项目、投资合作、城市有机更新、老旧楼宇再利用等类目。其中，后两者皆可划归城市更新类。

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一个特别的城市更新案例

不知道大家有没有发现，近几年，城市更新这个词被反复提及，城市更新项目频频亮相，如望平坊、肖家坊、枣子巷、香香巷...再往回看，东郊记忆、宽窄巷子、锦里、太古里都算城市更新项目。

以太古里为例：以往我们提到大型商业综合体，脑海中第一画面往往是现代化立面建筑与地标性高楼，太古地产在北上广打造的商业体几乎都有这一特征，到成都咋就变成了青瓦民居街巷里弄？

成都太古里

因为这其实就是一个城市更新项目，片区内有不少需要被保护的历史性建筑，比如千年古刹“大慈寺”、建于明朝的“字库塔”、建于民国初年的“广东会馆”、建于清末的川西民居“欣庐”以及成都唯一一条以满语译音为街名的“笔帖式街”...

笔帖式街旧照，摄于1996年

太古里是在修复与重建这些“历史文物”的基础上所打造的一条商业街，因此它摒弃了千篇一律的高楼大厦，选择了老成都最爱的院落街巷形态，与保留的寺庙、古塔、禅院、会馆等古建筑一起，整体做成低高度、低密度的青瓦民居街巷里弄式商业街，以古蜀建筑致敬传统文化，以快耍慢活致敬市井生活，演绎最成都的味道。

这可能也就是为什么，成都太古里会被称为“中国商业第一神作”。

在成都，类似这样的城市更新项目不少。尤其2019年以来，城市更新项目集中爆发，无论在数量上还是特色上。这不仅让人体会到“成都速度”，也让更多人有机会一边打卡网红景点，一边了解成都这座城市的过往。

中车共享城

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成都大力推进城市更新

对当下的成都而言，城市更新有重要意义。成都要推进公园城市建设，而主城区建筑老旧且高密，剩余可建设空间也已逼近天花板，在这样的背景下，城市更新或成为主城发展的新突破口。

2018年3月，成都发布《成都市城市总体规划（2016-2035）》草案，提到“按城市修补理念开展全方位的城市更新，城市更新的对象包括老旧居住区、老旧城中村和镇村混合区、低效使用的工业区、低效使用的商贸及交通物流用地。”同月，成都出台《成都市进一步疏解中部区域非核心功能高品质提升城市能级的若干政策》。

2019年初，主城各区均已成立公园城市建设和城市更新局。今年8月4日，成都市节能及新材料产业协会既有建筑改造与城市更新专业委员会成立。

官方政策的密集出台，对应着城市更新项目的持续输出。这包括老旧小区的改造，如刷墙、装电梯、提升物业服务和配套等，也包括陈旧街道的翻新，如入选全球最酷50城市街区的镗钯街，蜕变的枣子巷、肖家坊、望平坊、香香巷等，还包括大片区的城市更新，如城东二仙桥422亩的中车共享城、城北木综厂379亩的保利时代等。

可以看出，随着城市的持续发展与时间空间维度的推进，城市更新类目丰富了起来，也逐渐从早期的政府主导，迭代至政府+房企联合出品的阶段了。

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房企积极投身城市更新

中国房地产市场，已进入一个增量转存量的时代。

随着房地产增量市场的见顶，城市更新逐渐成为存量时代下房企寻找增长点的新赛道。据克而瑞统计，百强上市房企中，约有47％企业涉足城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到61％，如碧桂园、恒大、万科、华润、佳兆业、旭辉、奥园等。

虽然入局房企不少，但不同房企间布局规模差距较大。有的房企已布局100多个项目，总建面逾7000万方，有的只参与了1个项目，总建面不到10万方。

对房企而言，城市更新不同于常规房地产开发的简单粗暴。一方面，区别于一般地产项目可以模式化复制，城市更新项目往往具有特殊历史文化的不可复制性；另一方面，城市更新往往涉及开发周期长、资金运转压力大、规划难度较高、需要处理的社会关系复杂等，此外还要考虑产业布局、招商运营等问题。因此，城市更新难做，不是谁都能做。

目前来看，成都城市更新走在前端的房企以万科为主，如猛追湾和华西坝项目。未来，在成都市场可能看到越来越多的城市更新项目，或许某些项目背后也有着传奇的故事。

克而瑞四川特推城市更新系列专题，将在后期陆续推出成都已呈现的、待呈现的各个有意思的城市更新项目与其背后的故事。

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