整合分散小区！破解停车难！哈尔滨老旧小区改造后物业管理有标准了

龙头新闻讯 近日，《哈尔滨市关于加强改造后老旧小区物业管理工作指导意见》正式实施。17日，哈尔滨市住建委召开《指导意见》政策解读新闻通报会。记者从会上了解到，今后，小区水电气热问题由水电气热专营单位直接负责；同时，根据各区实际情况，各区政府将制定老旧改造小区公共区域停车收费标准，实行小区停车收费管理。

老旧小区改造23万户受益

据统计，哈市2000年前建成的老旧小区达5600余万平方米，由于其建成时间早、规划设计标准偏低、维护不足，房屋使用年限的增加，老旧小区普遍存在房屋本体破损、保温性能差、供排水管线设施锈蚀老化等问题。随着居民生活水平日益提高，老旧小区配套设施不足，普遍存在车位不够、绿化不足，以及缺少社区公共服务用房、安防监控、养老托幼助残设施等，影响群众居住的幸福指数。

与此同时，受制于老旧小区较差的基础条件，老旧小区物业服务质量差、物业收费率低、公共秩序乱、服务责任和边界不清晰、业主缺乏与物业企业的协商及监督机制等问题，长期困扰和阻碍物业管理水平的提升，也导致群众满意率低，物业企业运营艰难，形成恶性循环。

为此，哈市紧抓国家加大对老旧小区改造工作支持力度契机，大规模实施老旧小区综合改造工程。今年，全市计划投资60亿元，改造老旧小区1500万平方米，受益群众近23万户。

《意见》规定，在区物业主管部门指导下，由属地街道办事处按照方便管理、公共资源共享的原则，将原来较为分散的老旧小区，以街区形式重新整合为具有一定规模的物业管理区域；并由社区居委会组织召开业主大会，按照业主意愿，与物业服务企业重新签订物业合同，并到区物业主管部门备案。通过扩大项目管理规模，进而降低服务成本，吸引优质企业参与老旧小区管理。

六成居民不满意解聘物业

依据《意见》规定，原来较为分散的老旧小区，将以街区形式重新整合为具有一定规模的物业管理区域；并由社区居委会组织召开业主大会，按照业主意愿，与物业服务企业重新签订物业合同，并到区物业主管部门备案。

物业管理工作中一个突出矛盾就是业主意见难以集中有效表达，单个业主意见无法对物业企业形成制约，对物业企业的服务质量好坏也缺乏有代表性的评价，业主往往选择拒交物业费。针对此类问题，《意见》要求，社区居民委员会每年都要开展物业服务满意度测评工作，测评户数不低于小区总户数的50%，对于测评满意度低于60%的，社区居民委员会可提议召开业主大会，决定是否解聘物业服务企业。同时结合下步即将开展的物业企业信用评价工作，将测评结果纳入信用评价，利用市场机制实现物业企业的优胜劣汰。

服务标准公示 禁止捆绑收费

老旧小区建成年限长，物业服务标准多是从当年交付使用后逐年延续下来，服务标准低、服务内容少，很多小区甚至连卫生保洁都由街道办事处承担。《意见》配套制定了改造后老旧小区物业服务标准，同时提出完善服务公示制度，服务内容、收费标准、管理人员姓名及联系电话等内容，均需在小区显著位置公示，便于接受业主和社会监督。

哈市目前执行的最低物业收费标准为每月每平方米0.6元，而老旧小区物业收费标准普遍在最低标准以下，有些仍维持在十几年前的收费标准，每平方米仅有两三毛钱。偏低的收费标准导致物业服务缺乏资金保障，直接导致服务质量低，低质服务又导致业主意见大，收费率低，进一步制约物业服务开展，形成恶性循环。

《意见》此次在大幅提升物业服务标准的同时，将物业服务收费标准调整至合理区间，实现质价相符，合理的利润空间也有利于吸引优质企业加入，建立健康的市场竞争机制；同时，对于捆绑收费以及利用电梯、门禁等强制收费的乱象，也都规定了明确的禁止行为。

改造后停车要收费

公共秩序混乱是老旧小区普遍存在的突出问题，乱堆乱放、私搭乱建、圈占绿地、堵塞小区消防通道等违法违规行为时有发生。《意见》进一步明确了物业企业对公共秩序和公共环境的首要管理责任，要求企业建立日常巡查制度，对各类违法违规行为要及时发现并予以劝阻制止。

对于拒不听从劝阻和制止的，物业应及时书面报告街道办事处或相应执法部门予以查处，并提供相关证据，配合做好后续执法工作。物业当好违法行为的 " 吹哨人 "，将各类违法违规行为制止在萌芽阶段，坚决防止改造后老旧小区各类违法违规行为的反弹，有效保护改造成果。

《意见》要求改造后老旧小区的公共区域停车，实行收费管理。收取的停车费用，除用于日常管理费用支出外，结余部分应单独立账管理，用于本小区共用部位、共用设施设备的维修养护。

《意见》还要求，物业管理区域内，供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等专营单位应当管护到相应公共设施的终端，并向终端用户收取相关费用。

来源：龙头新闻