燕子矶的下半场如何走？

文章转载自在南京，作者钟山客

（一）

作为“南京工业旧城改造”范本，铁北三剑客之一的燕子矶，一直都在卧薪尝胆。

只为有一天，可以让人刮目相看。

拥有近1000万人口的、长三角唯一特大型城市的南京，是多么想向全世界呈现：“绿水青山，就是金山银山”。如何点石成金，从蓝图变为现实的宏伟长卷呵！

而这幅沿江20多公里，“生态造城”的金陵盛世长卷。最具代表性的一个缩影，唯有涅槃重生8年的燕子矶新城。它代表着铁北地区灰色的过去，也代表着金色的未来。

也就在最近几天，燕子矶新城一连串发生了五件大事。一时间，“万里长江第一矶”的风头力压河西鱼嘴、江北核心区、南部新城等热门板块，频频刷屏南京头条。它们分别为：

1，地铁6号线首台盾构始发万寿村站

请注意：在8月9日，南京地铁6号线首台盾构始发仪式被特地放在了燕子矶新城“新街口”之称的万寿村站。也就是百万方华润华发万象天地的“家门口”。足以看出，南京市对燕子矶经五路第一商圈地位的重视程度不言而喻。

2，万象天地九悦无惧新政，打响新一轮“抢收战”

“宁九条”新政后南京首个日光盘。推出151套精装房，3.59万均价，吸引1053组买房人争抢。至此，该项目以“燕子矶商圈门户第一盘”的制霸姿态，短短4个月三开三捷。值得注意的是，它也是8月初南京主城入市7盘中，唯一当天全部售磬的项目。

3，宝能300米燕子矶第一高楼规划出炉

总建面59万方宝能金融中心（G01地块）规划批前公示，首次全景展现300米“燕子矶第一高楼”裙摆下的各个功能组团：包括住宅组团（A、B地块）与商办组团（C、D地块）。毫无疑问，将是燕子矶造城史上最为恢宏的手笔，也是产城融合的头部标杆项目。

4，燕熙台吸引千人排队，继续以价换量

燕子矶“谷底盘”燕熙台报名结果公布，买房人有效报名共计1420组，其中人才购房105组，本市无房455组，普通购房860组。由于项目3.19万的“诱惑”筑底价，预计200多套小货量加推的去化结果毫无悬念。“大概率，又是日光”。

5，仁恒公园世纪欲上演“王者归来”

2020年下半年，燕子矶准备再掀大规模推盘潮，怎能少得了地王仁恒？近日，公园世纪新领220套销许，最高单价达到4.2万/㎡，最大户型188㎡。有业内分析，项目入手门槛比首开时多出约100多万。

“燕子矶此轮入手门槛，这次都不约而同地提高了。”无独有偶，不光是主打改善型需求的仁恒。即便是区域最亲民的刚需盘燕熙台，这次加推的户型最小是104㎡，较前期的95㎡户型，入手门槛高了约28万。（以均价3.19万计算）

“还没等到金九银十，燕子矶楼市就准备开大招了？”“区域一二手房冰火两重天，听说宝能项目隔壁的保利国社二手挂牌价还跌了一千多？”一时间，各种热议纷至沓来。

不管怎么“闹腾”。有一点得承认：燕子矶的下半场，已经到来了。

（二）

今年下半场，燕子矶最吸引眼球的“头炮”，其实不是仁恒，不是万象，也不是安居。

毕竟，每当午夜梦回，那些排长队争抢燕子矶二代拓荒盘、三代鸡腿盘们的往日回眸中。只要是城北地缘客，也许都能看到曾经辛苦陪跑的自己。

所以，今天如果单说“鸡腿福利盘”，难免会让即将化蛹成蝶的燕子矶变得过于俗气。而众里寻他千百度，站位最高的产城一体化聚焦点，也就是那一束光，注定还是属于财大气粗的深系巨头宝能。

8月10日，作为在建中的燕子矶滨江总部商务区最大的头部支撑者，59万方宝能金融中心（G01地块）规划批前公示，犹如一剂强心针，首次将这个寄托栖霞区“拥江发展”无限期望的巨无霸，一揽子规划业态“摊在手心上，给南京人看”。

笔者根据规划方案，通过详细梳理，发现该项目“潜藏”的亮点颇多。本文独家解构三大关键词：

（A）300米摩天大楼，定标燕子矶天际线顶点

作为宝能城发投资240亿打造的总部经济旗舰，敏感的塔尖高度总是牵动无数城北人的目光。从之前内部宣传“338米”，如今定调限高“299.9米”。即使，燕子矶未来的最高天际线比理想中真差了三四十米，其实也没关系。

毕竟，在鼓楼滨江、新江东（苏宁睿城）、南部新城等板块，不少300+地标有的还停留在图纸上，有的还在羞答答地磨洋工。“南京属于二线城市，随便想盖一栋保证引入区域金融+科研总部的300+？真的太不容易了。”

所以，燕子矶在这轮“摩天争霸”中，似乎已经轻松跑在了前面（当然，后期也要看宝能的执行力）。

（B）宝能大型商业可与经五路万象天地“分庭抗礼”

当你放大一下宝能金融中心商办地块的效果图，会有点意外、且惊喜地发现：竟然在300米、214米双子地标的裙摆下，规划了“外形神似深圳XX城”的大型购物MALL配套。

不信？看下图：空中连廊、下沉式广场、大面积玻璃雨棚、以及如流水般的动线......

目测，宝能购物中心总面积可达10-15万方左右。如果被证实，这将是继21万方万象天地购物中心后，燕子矶新城第二大的纯自持购物中心物业。也就意味着：未来开业后，隔壁的保利国社、佳兆业、金科、仁恒、弘阳、融创等小区业主，“不用再跑到万寿村了。”

至此，长达3、4公里的经五路南北两端，各有一座超大型商业体落位。巨匠和鸣，双剑合璧。共同构筑燕子矶“T字型”黄金中轴线的两极。

（C）住宅组团（滨江府）横空出世，操盘打法“有点坏”

据目前已知情报，宝能金融中心配建住宅组团案名为“滨江府”。由A、B两个独立地块组成。其中，A地块规划6栋15-17层住宅（容积率较低），B地块规划9栋23-26层住宅（容积率较高）。

实际上，两幅宅地虽然同属宝能，但打造的户型产品也完全不一样：A地块因为距离长江更近（仅300多米），据称面积段115-250㎡。最大户型产品250㎡，这也将是燕子矶有史以来的最大户型。“但，不是首开地块。”

反观被纳入“四季度首开”计划的B地块，全部为户型面积约90-140㎡的高层房源。“先开刚需刚改定位的产品，然后将偏重高端改善的A地块放在后期慢慢入市。充分体现出新来乍到的宝能，也不愿意一上来就与一街之隔的仁恒直接爆发竞品肉搏。”

有业内人士指出：“宝能选择先开高层小户型，再推江景大户型产品。其实也符合低开高走的经典打法。虽然看起来有点坏坏的，即不愿意把压舱石先拿到桌面上，提振燕子矶改善市场的信心。前期刻意避开仁恒锋芒的意图也比较明显。但，考虑到南京限价依旧严厉下，难免是循序渐进的务实之举。”

毕竟，之前被人调侃“外立面丑哭”的仁恒安居燕子矶地王，为了保证“国有资产不流失”。不照样成功突破了限价，带领燕子矶直冲3.9万大关。“距离均价破4，只有一步之遥了。”

颜值“丑丑”的仁恒尚且如此。隔壁那个外立面颜值明显更高的、也“更容易让人上头”的大鳄宝能，后期的江景大户型产品岂不是要站稳4万+了？甚至，是4.2万？还是收官4.5万？大概率，又是一个千万级的滨江作品。

不过至少现在，我们一切还不得而知。多数买房人最关心的问题还包括：宝能滨江府是不是南师学区房？目前暂时也没有定论（反正，隔壁老盘保利国社不是）。

我们只知道，总投资240亿级的宝能G01综合体，定位是燕子矶滨江商务区的“扛把子”龙头。也是继40亿招商花园城、200多亿华润华发万象天地之后，燕子矶第三个成功落地的大型城市综合体项目。不光被强制要求配建优质商业中心，还得引入宝能华东区域总部、金融、科创等产业集群。

这，是对燕子矶乃至整个大城北地区百万人口的重量级配套承诺。对开发商捆绑导入产业与长线运营的要求更高。更体现出老栖霞人“从此不用再千里迢迢跨过玄武湖进城”，实现在家门口一站式消费、工作、生活的终极野望。

因为，未来十年的南京，当然不止一个新街口商圈。而昔日偏安一隅的“后进生”燕子矶，明显比南京任何新兴人居板块，都无比渴望能快速呈现出一座规模初具的“第二新街口”。以此打造一个完整的“区域都市型闭环”。

嗯，不妨看看，能够一口气同时在建1、6、7号线三条地铁+一条过江通道的“新”板块，同时拥有南北双商圈的，南京主城内还能找到几个？

（三）

毫无疑问，除了大型商办、商配、交通外，2020年是燕子矶尽其所能，全面发力的一年。

从3月份，栖霞区教育局与南师附中签约合作办学，由后者负责“包场”带飞燕子矶枣林片区“初中-小学-幼儿园”的全龄段教育配套。吃下定心丸后，燕子矶从此就走上了“逆市跳涨”的大跃进之路。

与此同时，“最后福利盘”中海燕矶听潮以“温水煮青蛙”姿态，连续三次渐进式涨价，以均价30982-31109元/㎡火速收官之后。燕子矶剩余待出货的新房们借势全面站上“3万+”大关。“一时间，破限与学区利好齐飞，显得格外应景。”

实际上，在今年新一轮“分类调控”的限价指标下，燕子矶的多层低密度产品，均价暂时统统被“摁”在3.6万-3.89万之间（仁恒最贵一套单价已达4.27万），刚需高层产品则限价在3.2万以内。

当然，也有处于夹心层位置的、放风3.5万的小高层现房产品，比如金科博翠花园。“盘子太小，只有332套。户型也偏刚需，95和115㎡。估计一次性推盘就能收官了。”

金科隔壁，还有更神秘的佳兆业燕然居。“最新的消息是，最快也要到年底入市了。”

另一方面，燕子矶不少二手房业主急不可待地报价3.5万/㎡，部分代表小区如融创玉兰公馆，甚至大有全线冲击4万/㎡之势。“融创二手挂牌价最高的一套，高达44344元/㎡。”

“今年3月后，燕子矶二手房市场其实在经历冰火两重天。”有资深业内人士指出：“表面上，二手挂牌价纷纷突破3.5-4万，给人感觉是一片火热。但实际上，近半年零成交的二手小区比比皆是。还有十几个小区挂牌价下跌。比如不在南师施教区的保利国际社区，一直在跌涨之间反复拉锯。”

光鲜的背后，是燕子矶令人堪忧的二手房成交量，也从侧面折射出一个残酷的事实：短期内，多数买房人或被燕子矶现房销售的新盘吸引，或者认为“有3.5-4万的高预算，还不如直接买新房。”由此，燕子矶一二手市场两极分化的现象或将持续较长时间。于是，很多前期入手的业主又在暗自担心，“怕买了房后没人接盘了。”

“一个不容忽视的问题：燕子矶二手房真实成交价普遍在3-3.6万出头，正在努力追上一手新房限价。但，未来一段时间内，区域一二手强倒挂现象仍然很难出现。也就意味着，燕子矶所谓的鸡腿神盘将越来越少。待入市的很多新盘项目失去倒挂刺激，要凭借自身过硬本领打天下了。”

另外，还有个耐人寻味的细节：看似“小而美”，堪称迷你盘的金科，从最早放风的5月入市，不知不觉地也拖到了8月。“侧面也说明，燕子矶新房市场今年供应量较大，选择较多。尤其在普通刚需盘和低密改善大户型盘的前后夹击下，部分位于中间夹心层的新盘，比如金科、佳兆业等，或许只能延长蓄客周期。”

其实，蓄水期稍微拖长了，也没什么不好。一方面，说不定等待限价小幅突破，利润还能再多一点点（蚂蚱腿也是肉啊）。另一方面，下半年楼市走向不明朗。但只要盘子体量不大，谁不想“首开即收官”，逆市飘红。在最短时间内一次性跑完量、最大化回笼现金流呢？

总之，在常态化的后调控时代，燕子矶与南京大多数板块一样，已经到了比拼耐力、打持久战的时候。不求做类似河西、城东等高大上的改善王者板块（也追赶不上），也不求做比肩江北核心区的“流量帝”。耗费近十年时间修复土壤，并推倒百万方棚户区与破旧厂房的燕子矶，只有稳扎稳打，方能宠辱不惊。

毕竟，前后累计投入150多个亿，在耗费大量时间、资金成本后，能将600多家污染企业全部关停“请出去”。不是国内任何一座城市的重工业片区能轻易做到的。而在逐步淘汰落后产能、完成工业旧城污染治理与产业升级背书后，下一步还是得深刻洞悉、理解如何经营好“绿水青山”的宜居新城范本。

最关键的，不是刻意要跟谁比，而是要做自己。

这不，在这个夏天，最让大城北人民喜出望外的：8月伊始，就连“宇宙中心河西都没有”的省级三甲大型医院（公立）配套，也提前一步落定燕子矶了。那座13万方的省人民医院燕子矶院区，据称拆迁工作已经完成，即将正式动工。

所以，我们今天不会再继续絮絮叨叨地反复说：占地近20平方公里的燕子矶新城，地价曾经三年翻了4倍。房价也从无人问津时候的1.5-1.7万一平，一路抬升至2.46-2.58万，然后再渐进式“跳涨”到2.84万，3.19万，3.59万，直到3.89万......

既被严厉限价，也有猛烈涨价。反正，结合产品形态、面粉成本等因素，“分类调控，因盘施策”八个字，形容在燕子矶的身上再贴切不过了。虽然，二手房市场的无数业主依然“冒进”，甚至把这片土地想象成河西南。但也反映出燕子矶一直被压抑已久的终极价值诉求。

毕竟，今天我们回头看，这片土地是付出多么高昂的成本，与大多数人难以想象的代价，才重新得以腾空出来。以“壮士断腕”的伟大觉悟，重新白纸作画，焕发新生的啊！

翻身前行的道路不易，曾经被人轻视的燕子矶已经默默用了8-10年。未来，唯有用拳拳之心去征服，所有不服。用天生骄傲去会见，所有偏见。

青山不改，细水才能长流。心有定数，便不再迷路。