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8月31日，让千万人纠结了大半年的房贷利率转换，即将进入最后期限。
前天，工建农中邮储五大国有银行同时发布公告，对于即将收官的房贷利率换锚事件进行调整，将于8月25日起批量转换为LPR定价方式。
这是近阶段大家最为关注的一件大事，直接关系到上亿人的房贷和月供变化。
几大银行发布的公告内容大致雷同，以中国银行为例，总结为以下核心重点：
1、8月25日起，符合规定的原合同将强制批量转换为LPR+基点方式，基点=原合同最近利率-2019年LPR的差值，基点可正可负，从此不变；
2、之后的房贷利率随LPR浮动，
重定价周期统一为12个月。
3、
若想自己办理
，可于8月24日前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换；4、
若不希望转换
，可于-2020年9月1日-2020年12月31期前，去贷款经办行协商处理。
换句直白的话说，
就是通知一声，8月25房贷利率都会转换为LPR，如果你本来就想换，不用任何操作，银行直接批量转换；但如果你不想用LPR，元旦前去申请改回。
这和之前央行以及各大银行的公告相比，最大的变化在哪儿？
五个字：化被动为主动。
之前一直遵循自愿原则，存量房贷想换就换，不想换可不动。
比如2月29日，换锚工作启动前夜，工商银行在公告中是这样说的——
请自主判断是否转换定价基准，我行充分尊重您的选择权。
但这次，银行选择一刀切，先全部转换，有异议可之后申请改回。
为什么强制转换？凭什么批量转换？
因为这项工作推动的进度太慢太慢。
眼看央行规定的截止日期8月31日马上就要到了，但真正去转换的人很少，要么搞不懂两者计价区别；要么因为改动后利率变成浮动，月供可能变少也可能变多，内心忐忑；所以大量人陷入了纠结，选择了一再拖延。
咨询量太大，银行解释工作太繁重，打乱了很多工作计划。
因此，不如一刀切，银行批量转换，简化操作，减少了工作量，也减少了客户的纠结，效率更高、纠纷更少。
这也是能在8月底前快速完成这项工作最简单粗暴的方式了。
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房贷利率究竟要不要改成LPR定价方式？怎么改划算？不同的利率情况之下，究竟该选什么？
有人说，在看了8个专家、9个学者的10篇分析文章和近千条讨论留言后，思考了5个月，结果越来越懵了。
这是一类很典型的情况。
但，这是一个决不能逃避的问题，必须要想清楚、做好决定。
否则，8月底银行大批量转换LPR之后，9月、10月、11月、12月依然会爆发海量的咨询和纠纷。
按照五大行规定的12月31前可申请转回，没有明确决定的，还剩最后4个半月来考虑。
想要弄清楚，首先要搞清两种定价方式：
原浮动利率=基准利率*（1+浮动%）
浮动可正可负，比如有9折、8折，也有上浮10%、20%；
基准利率其实也是上下浮动的，只不过不会轻易变动，2015年至今都是4.9%；
换锚后利率=LPR（变化）+基点（固定不变）
基点=原利率-4.8%（2019年5年期LPR值）；
LPR，即贷款市场报价利率，由18家银行共同报价的平均值，每月20号发布一次，节假日顺延。18家银行包括：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打中国、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行。
原来所有的浮动商业房贷利率（除公积金外），都可以按照以上两种公式来计算，大家可以自行套入。
举个例子，简单明了：
比如，小A买的房，100万商业房贷，原来合同规定利率基准9折，即4.9%*90%=4.41%；
1、如果不转LPR，剩余贷款期限内，将一直按照4.41%的利率执行下去。
2、换成LPR后，新利率=LPR+基点，基点=原利率4.41%-2019年LPR4.8%=-0.39%，即
每年的利率=最新5年期LPR-0.39%，每12个月随LPR变换一次。
换言之，以后所有的商业房贷利率，要么按照固定计价，要么按照LPR+基点定价，二者选其一，有且只有一次选择机会。
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很明显，未来月供会减少还是增多，都取决于一个数值——LPR值。
LPR值上升，月供增多；LPR值下降，月供减少。
因此，究竟是固定利率划算？还是转换为LPR划算？
实则是一场对于未来长时间里，5年期LPR走势的预判和对赌。
未来，国内LPR到底会降会升？没有人能给出明确答案，我们只能依照经济情况、信贷风向来做相关判断。
▼近一年里5年期LPR走势图
从2019年8月至2020年7月，近一年时间里，直接关乎房贷利率的5年期以上LPR值，一共下降了四次，从4.85%下降至现在的4.65%。而且照目前形势看，今年还有下调趋势。
有一点值得关注，和实经营性贷款密切相关的1年期LPR，降息幅度、频次都要比房贷绝对占比的5年期LPR更多。
这种强制性、政策性导致的割裂感，会持续存在，为下一步去房地产化精细调控铺垫。
目前，和发达国家美国、日本等相比，我国的贷款利率仍然是处于高位的，所以从大经济环境下来看，LPR利率走低是大概率事件。
但国内要想实现真正的贷款利率市场化、彻底的市场化，并不容易，还有很长的路要走。
有一点是非常明确的：
短期5年内，LPR大概率是要走低的，但你说10年以后呢，时间太遥远，真不知道，不确定，太难给出准确判断；
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因此，综合以上分析，我的建议如下：
1、如果原房贷利率低于4.8%，计划10年内结清，那就建议转换LPR；计划10年后结清，也可以不转；
2、如果原房贷利率在4.8%-5.2%的，计划10年内结清的，建议优选LPR；计划10年后结清的，这种对赌成分最大，换不换影响不大；
3、如果原房贷利率高于5.8%的，不论你计划在10年内结清，还是10年后结清，建议选择LPR都会更好，月供占便宜的概率更高。
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