变局来了，这180多天，郑州最强的9大板块都做了啥？

郑州市委十一届十次全会开创性提出“东强、南动、西美、北静、中优、外联”城市功能布局，郑州建设国家中心城市的新篇章由此打开。

今年三月份，在《河南新闻联播》的剧透下，郑州市国土空间总体规划（2020-2035）也走进我们的视线，其中最引人注目的，应该就是被初步划定的32个核心板块。

近期，郑州市市委书记徐立毅带队考察了东、西两大区域的核心板块，做出了一系列重要指示，郑州各个区域未来发展的方向变得越来越清晰。

在“东强、南动、西美、北静、中优、外联”的框架下，这32大核心板块显然为各个区域划定了增长极，这也将会是今后十余年郑州发展的重中之重。

那么，这5大区域32大核心板块究竟会以何种形式惊艳郑州？目前的建设现状又如何？

鉴于东区在郑州发展格局中的重要性和突出地位，今天首先来仔细梳理一下“东强”9大板块，其他板块详情将持续更新，敬请期待。

图片来源：郑州发布

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郑东新区

先说郑东新区，在考察中，徐立毅先后来到郑州东站东广场、鲲鹏软件小镇、豫发中心等处，并强调，要突出重点，围绕中原科技城、郑州东站东广场、鲲鹏软件小镇等核心板块，聚焦聚力、统筹推进，加快打造沿黄科创走廊。

同时也指明郑东新区是郑州改革开放、创新发展的窗口门户，是郑州建设国家中心城市、支撑中部崛起的排头兵。要站位大局、勇于担当，努力打造改革开放的创新高地。

立足于这个定位，郑东新区在郑州发展中的先锋带头作用日益凸显，这里布局的核心板块数量也无疑是各个区域中最多的，并且汇聚了众多国际前沿产业与配套，其发展可以说是势不可挡。

金融岛片区板块

金融岛示意图 来源：金融岛建设发展集团

金融岛，也就是北龙湖的湖心岛，规划面积1.07平方公里，金融岛由内外两环44栋建筑群围合而成，坐拥5.6平方公里生态湖景，并通过3.7公里运河与南侧郑东CBD相连，形成“如意形”金融总部区域。

金融岛的站位很高，名头也很多，列举几个感受一下：

中国第四大经济区——中原经济区的金融中心；

中国继北京金融街、上海陆家嘴、深圳前海之后的国家中部金融中枢，被称为“中国金融的第四极”；

“国家中心城市”、“中原经济区”以及“一带一路”国际化区域金融中心……

在这些闪亮的称谓下，都离不开“金融中心”的内核，这也是金融岛的核心定位。

一直以来，公众对郑州的印象都离不开交通枢纽、富士康这些标签，好像郑州就是大基建、劳动力密集的代名词，但是如今，当金融岛建设布局越来越完整清晰，郑州整个城市的发展都将随之向“技术、知识、资本密集”转变，这样的变化可以说是“质的飞跃”。

而金融岛在如此高的定位下，各项配套也集聚了城市顶尖的稀缺资源。我们了解到，金融岛整体规划对标全国乃至世界前列，吸取国际先进经验，市政规划采用综合管廊设计、集中式能源供给、海绵城市建设。

此外，还打造了集水上交通、地铁4号线、两条轻轨交通、PRT个人快速交通体系、公共交通、汽车交通、自行车交通体系在内的七维立体综合交通系统，交通便捷度无与伦比。

图片来源：金融岛建设发展集团

正因金融岛高大上的区域定位、优越的自然湖岛资源、国际水准的规划与前沿的基础设施配套，国际、国内金融行业龙头及知名领军企业在此集聚,现在已经入驻中国人寿、工商银行、中信银行等30余家金融大鳄，未来将形成银行、证券、期货等全产业链金融生态圈。

8月8日，郑东新区党工委召开2020年半年工作会，对金融岛板块做出了明确规划——年底前内环20栋楼宇具备交付条件，外环22栋楼宇全部开工。

作为郑州的价值峰顶，金融岛所属的北龙湖片区高端顶豪项目云集，但是对于普通人来说，这里高不可攀的房价也让这片区域从内到外都散发着一种高冷气质。

龙湖北部片区板块

龙湖北部片区，也就是北龙湖北岸，中原科技城所在区域，规划用地面积约16.4平方公里。

在这一板块的规划成型之前，我们对北龙湖的印象，可能还只是军备竞赛般的豪宅对擂、高大上的配套设施、优美雅致的湖景风光，但是，当中原科技城尘埃落定，北龙湖的住宅资源更显稀缺，公众对这里的期待也随之加倍。

中原科技城设计效果图 来源：CSWADI

诞生于疫情之下的中原科技城备受瞩目，官方对这里的定位同样雄心勃勃：全球人才聚集高地、科技人才创业高地、创新人才培育高地、高端人才服务高地、上市企业研发中心以及侨胞回归高地。

6月6日，中建西南院中标的城市设计方案公布， 5大产业公园、5个共享极核、一水5岸的蓝图惊艳亮相，确立了中原科技城的初步远景。

中原科技城规划图 来源：CSWADI

6月20日，根据郑东新区规划分局发布的批前公示，中原科技城将划分为数字文创产业公园、信息技术产业公园、前沿科技产业公园、生命科技产业公园和名校创新学院、大数据及人才基地五个产业片区。中原科技城产业引进的框架由此展开，这也将成为这个板块的核心竞争力，并由此推动产业优化升级。

在8月8日召开的郑东新区2020年半年工作会上，对中原科技城板块着墨颇多，并做出了详细规划。预计9月初完成建筑方案专家评审，10月底完成起步区一期土地征收，11月完成二期征收，开工建设国际文化交流中心、郑州科技大市场、凤栖阁、人才公寓等起步区“四梁八柱”重点项目，推进中德创新产业园、深兰星联人工智能生态基地等首批项目落地开工。

其实，近年来郑州涌现出不少产业集聚区，比如双湖科技城、白沙科学谷软件小镇等，但在区位条件上，都远离市中心、主城区。而中原科技城则扎根寸土寸金的北龙湖，这个集全省之力打造的重点片区，这在全国都非常罕见。由此看来，中原科技城的意义更加非同寻常。

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从区域开发情况来看，龙湖南岸早已进入竞争的白热化阶段，住宅用地供应接近尾声，项目也开始陆续进入交房阶段；龙湖北岸，随着中原科技城规划的出炉，北岸用地也进行了大范围的调整，北区宅地供应再次减少。对于整个北龙湖来说，这片豪宅区的每个楼盘都是耀眼夺目的扛鼎之作，因此项目特点及附加值就成为需要考虑的重点。

比如，永威上和院作为其TOP系产品更加精细化，融创中原壹号院的外立面石材+玻璃幕墙更加国际化，建业君邻大院的定制化，金茂一如既往主打科技住宅、中建柒号院建筑风格取法汉唐，清华附中·启迪郑东科技城、美林上苑打出名校教育牌，绿城·湖畔雲庐纯正绿城血脉下的又一高端产品等等，也是在白热化的竞争中各有千秋。

云湖大数据产业园板块

图片来源：郑东新区官网

云湖智慧城项目紧邻龙子湖湖心岛，位于107国道以东、博学路以西、新龙路以南、孟庄北路以北围合区域。项目总占地面积100.29公顷。

早在2016年10月8日，国家发改委发函批复，同意河南省成为继贵州之后第二批建设国家级大数据综合试验区的省份之一。因此，云湖智慧城项目作为郑东新区智慧岛的点睛之笔，也是省里落实国家级大数据综合试验区战略的重要举措。

图片来源：郑东新区官网

IBM、清华启迪、紫光集团、浪潮集团……截至目前，郑东新区智慧岛管委会共对接各类企业近400家，其中对接的200余家大数据企业，落地企业55个，已入驻企业36家，入驻项目涵盖了基础技术平台、数据交易、互联网医疗、智慧农业、精准教育、智慧交通、征信平台等主要领域，注册资本金累计近9亿元。

近期，海康威视郑州科技园项目集中开工，规划总建筑面积约74924平方米，总投资10亿元，主要用于研发、办公等场所以及配套设施，官方规划年底前云湖智慧城二期170亩土地摘牌。

近年来大数据产业的蓬勃发展带来了很多发展机会，这在疫情期间也得到了充分证明，当越来越多大数据产业重点企业入驻、越来越多项目开工，无疑为云湖的未来增加了更多确定性。

高铁东广场板块

高铁东广场示意图

我们知道，作为亚洲规模最大的高铁站之一、全国高铁“米”字形枢纽，郑州高铁东站在全国交通体系中有着举足轻重的地位。而近年来，高铁中央商务区发展如火如荼，作为郑州的就业中心之一，这里的租房价格一直都稳居榜首。

图片来源于网络

在市委书记近期的考察路线中，高铁站东广场是重要一站。目前来看，按照东西两翼规划布局，即西广场先行、东广场压轴的路径，高铁商务区的价值现在其实仅完成了一半，而另一半价值正在等待东广场来补齐。

有了高铁西广场的建设经验，东广场在规划设计的各个细节都更加凸显后发优势。根据规划，高铁站东广场总投资超过2400亿元，中央景观由日本后现代主义建筑设计大师矶崎新操刀，并将高铁、地铁、轻轨、客运、公交五站合一。

在东广场周边，规划了40栋左右80米-306米的摩天商务写字楼，目前已经汇聚了星联、宝能、华润、楷林、正商、碧桂园等开发商的多个热门项目，未来，这里将会成为郑州最主要的“企业总部基地”之一。

正在建设中的项目实拍

另外，这里也形成了郑州城市规划的新概念——CAZ（中央活动区），即城市核心的大型商旅文活动集聚区。依托高铁站的交通枢纽功能、片区内企业、商业连片聚集，以及规划60万平方的莲湖湿地公园，高铁站东广场打造郑州CAZ的实力可以说是无人能及。

8月8日召开的郑东新区2020年半年工作会指出，要加速推进宝能国际金贸中心、华润新时代广场、中原总部基地等11个重点项目建设，年底前完成投资100亿元以上，力争引进世界500强企业2家以上，省内企业总部3家以上，新增税收超亿元楼宇3栋以上。

当规划一步步落地，东、西广场珠联璧合，势必会迎来高铁商务区的加速腾飞。

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高铁东广场板块的项目以写字楼、公寓为主，可供选择的住宅目前仅有瀚海晴宇和碧桂园天琴湾，现都已进入尾盘，所剩房源不多。

相比之下，宝能郑州中心打造的是地标集群，306米的高度将再次刷新郑州的高度，60万方的莲湖湿地公园也是宝能郑州中心的窗外资源；

华润置地新时代广场、正商国际大厦则是高铁东广场的头排，其中，新时代广场后期有万象系商业加持，目前在推的是由斯维登品牌托管的约29-50㎡的公寓产品；

星联中心距地铁站更近，还有4.5米高、全幕落地窗的复式户型，景观和配套也都是亮点所在；

新发展楷林广场，楷林19年专注写字楼，有着成熟的写字楼开发体系，和成功的写字楼运营管理经验。近日，新发展楷林联手华为，以新发展楷林智慧广场为空间载体，打造首个大型智慧商务综合体示范项目。两大标杆企业联合，相信会带来写字楼新一轮的升级换代。

鲲鹏软件小镇板块

鲲鹏软件小镇位于白沙北部片区的科学谷内，前程路、云溪南路、雁鸣路、云溪北路围合区域，呈带状延展，面积约2026.5亩，总投资118亿。

凭借郑东新区建设中部国家大数据综合试验区的契机，以及白沙科学谷的优质产业资源配套，小镇的功能定位为软件产业集聚基地、软件展示交流平台、复合活力创新园区。

鲲鹏软件小镇效果图 来源于网络

郑东新区2020年半年工作会指出，推动10月底前白沙湖成湖蓄水，年底前会展中心、星级酒店、商务办公等标志性项目主体完工。这一核心板块的崛起指日可待。

此前，市委书记徐立毅一行在调研指导工作中强调，鲲鹏软件小镇项目作为郑开科创走廊改革开放的重要一环，务必要将其打造成国内一流软件龙头企业的总部园区，成为全省支撑软件创新成果展示交流的服务平台，成为吸引国内外软件创新创业优秀人才的聚集地。可见政府对于这一板块的战略重视。

图片来源于网络

目前，郑东新区按照“先招商后建设、边招商边建设”的理念，已和中原鲲鹏生态创新中心、华为软件开发云创新中心、软通智慧区域总部、南威集团区域总部、文思海辉华中区域总部、拓维信息系统股份有限公司区域总部等项目达成入驻协议。

此外，还吸引了中科院计科所大数据研究院等9个国家级科研院所，以及12个院士工作站和6家省级研发平台在此集聚。

单是数字产业，郑东新区就集合了鲲鹏软件小镇、云湖大数据产业园两大核心板块，再加上白沙园区，这些高精尖产业集中连片，估计会构建出郑东新区新的创新增长极，甚至带动郑州创新能级的整体提升。

02

经开区

跨境电商核心功能区板块

航空业发达、口岸完备，再加上区位交通优势，郑州近年来赶上跨境电商的风口可以说是兼备天时、地利、人和。

早在2012年12月，郑州就正式被批准成为5大跨境电子商务服务试点城市之一，一系列关税、通关、检疫优惠政策下放。而郑州也显然抓住了这个机遇。

2016年，国务院正式批复设立中国（郑州）跨境电子商务综合试验区；2017年，河南省正式成立EWTO核心功能集聚区，面积10.51平方公里，对新型贸易方式、规则和监管方式进行探索创新、试验示范。

图片来源于网络

现在来看，发展成效很明显：在短短几年间，包括天猫国际、京东国际、小红书、拼多多、网易考拉在内的各大电商，都纷纷在郑州设立保税仓，小红书和网易考拉更是将郑州视作几个主力仓之一。根据《中国跨境电商创新发展报告2019》统计，郑州的国际化妆品交易额已经占到全国保税区跨境电商交易额的65%。

在这样的战略优势和既有红利下，跨境电商核心功能区板块的发展前景也显得十分明朗。

由此，EWTO核心功能集聚区提出了“四个中心”目标：全球跨境商品集散分拨中心、"一带一路"商贸合作交流中心、内陆地区国际消费中心和全球跨境电子商务大数据服务中心。按照目前的发展速度，应该会一步一步实现吧。

滨河国际新城核心功能区板块

近年来大火的滨河国际新城，由南四环、机场高速、郑民高速、京港澳高速这4条道路围合而成，总面积为16.77平方公里。

在“产研融合、智慧开放、悠活慢居、未来科创城”的定位下，滨河国际新城结合新的发展目标和定位要求，对规划区内的用地布局及道路交通进行优化调整，规划了“两核三轴六组团” 结构。

来源：滨河国际新城官方

其中，“两核”为双创孵化园核心办公、高铁商务商业核心；“三轴”为商务办公轴、滨水景观休闲轴、文化景观轴；“六组团”为科创办公组团、智慧文体组团、总部办公组团、国际生态设计组团、商务办公组团、环湖滨水休闲组团。

这样清晰而又极具前瞻性的战略蓝图，既有国家政策的强力支持，又有国有企业的持续投入。从这些角度来看，滨河国际新城的竞争力已经不容小觑，然而，滨河的过人之处还不止如此。

在“配套先行”的理念下，滨河的发展可以说是势如破竹。交通配套上，在这片16.77平方公里的土地，便规划有3号线、11号线和14号线3条地铁线，8座地铁站林立，其密集程度，无论是对自贸区的板块甚至对整个郑州，均是前所未有。

在生态景观配套上，滨河打造了蝶湖、福禄湖、潮河等一河两湖三公园水系，区域内水域面积近1360亩。产业配套更是一大亮点，4月中旬，滨河国际新城合作引入中关村产业资源，在滨河国际新城共同打造产业园区，导入科技研发、先进制造、生命科学、互联网大数据等优质项目推动产业集聚。

7月20日，郑州市“长三角区域合作”市情推介会暨项目签约仪式上，滨河国际新城地标综合体项目成功签约，项目总建筑面积超百万平方米，一期总投资150亿元。

位于城市发展主轴的滨河国际新城，一手把握当下城市中心的繁华，一手连接未来郑州发展的新引擎，再加上这些得天独厚的发展机遇，妥妥的兵家必争之地，也难怪众多房企争相拍地云集滨河。

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作为改善专区，滨河的优质项目云集，竞争的激烈程度丝毫不输北龙湖。各楼盘也都基于自身特色满足改善群体的多样化需求，这样的完全竞争市场其实对购房者非常有利。

例如，关注度一直都很高的绿城明月滨河，户型和配套都可圈可点；终级改善项目康桥美庐湾，尽揽蝶湖美景；实力央企电建泷悦华庭二期加推，小面积大空间的收纳设计是一大亮点，价格优势也很明显；还有主打绿色科技住宅的青风公园、紧邻荷湖水街的金地滨河风华等等，购房者按需选择的空间很大。

国际物流园区核心功能区板块

国际物流园区核心功能区板块，也就是梦湖核心区，总规划面积2.31平方公里，带动范围西至龙翔街、东至万三公路、北至启航路、南至郑民高速，面积约70平方公里。

国际物流园区核心区鸟瞰图

据官方介绍，梦湖核心区的功能定位为国际物流园区现代物流、先进制造业的产业配套区，核心产业为总部办公、酒店商业、文体休闲。

在以汽车及装备制造业和现代物流业为主导的郑州国际物流园，先后引进了世界最大的客车生产企业——宇通集团四大整车项目、投资60亿元的上汽整车生产项目、投资50亿元的中铁智能装备产业园等大型制造业项目。而核心板块梦湖作为产业配套区，也在一步步趋于完善。

科创中心效果图

今年5月13日，郑州经开区管委会启动了梦湖核心区城市设计方案征集工作，由德国ISA意厦国际设计集团、北京清华同衡规划设计研究院有限公司等5家国内外知名规划设计机构，参与编制核心板块城市设计方案，相信不久之后会公开面世。

国际物流园区从2010年始建，发展至今已经快10年，然而提到它，人们的第一印象可能还是离不开林立的厂房、呼啸而过的货车，配套好像仍然遥遥无期。

但是今年，梦湖核心板块真正迎来爆发期，在万科、碧桂园、美景先行试水后，中建、保利、星联芒果、英地也纷纷入局，这片土地的热度瞬间暴涨。

此次入选32大板块之一，会成为国际物流园区发展的下一个转机吗？

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在国际物流园区板块，房地产的开发经历了不同的阶段，从最早已经交房的恒大雅苑、保利罗兰香谷、碧桂园翡翠湾，到在售的“三国杀”万科溪望、碧桂园峯景、金地名悦，再到梦湖CBD核心板块项目的集中入市，国际物流园区已经开始走入大家的视野。

目前，房地产开发最集中的就是南三环、浔江东路围合的梦湖CBD核心区，正在销售的城市综合体美麟国际公馆、刚刚开盘的保利金茂时光悦，以及即将入市的中建·澜溪苑，兴港和昌凌云筑、英地凤池桂苑、星联樾棠、路劲正荣悦东园等纯新盘。

其中，绿都东澜岸目前二期加推，中建澜溪苑品鉴中心已经开放，户型设计不错，面积约79-118m，预计今年4季度开盘。

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中牟

国际文化创意产业园核心板块

中牟国际文化创意产业园，它的前身也就是绿博文化产业园，位于郑州、开封之间，是郑汴产业带的核心区域，规划面积132平方公里。

园区的主导产业设定为“文化创意、时尚旅游、高端商务”，规划了“大型主题公园牵动、泛娱乐文化展演联动、休闲购物景区驱动、特色专业园区为核心、会议会展为支撑”的发展格局。

目前园区也确实在一步一个脚印地向目标前进，自2013年5月成立以来，方特旅游度假区、建业·华谊兄弟电影小镇、郑州绿博园、杉杉奥特莱斯等项目先后落地运营，还引进了王潮歌只有河南·戏之国、华强美丽中国三部曲、海昌海洋公园等众多项目。

建业·华谊兄弟电影小镇实景图

不止如此，园区的发展仍然是进行时，也变得更加多样化。1月9日，园区集中签约了11个项目，计划投资达144.5亿元，以总部经济项目为主，包含休闲购物、文旅产业、教育配套等共四大类别。

其中，总部经济类共7个，包括李宁中原总部基地、Framestore华中总部基地、北京文投中原总部基地、中核集团智能科技创新基地、中建七局交通公司总部基地、厚疆实业总部基地、河南省城乡规划设计院总部基地；休闲购物类为吾悦广场项目；文旅产业类共2个，分别为雁翎文商汇和太阳城电竞中心；教育配套类为北外K12国际教育产业园项目。可以说，每一个项目都兼具实力与潜力。

这些文旅及产业项目在绿博遍地开花，不断补齐郑州文旅短板，打造出郑州独具特色的文旅名片，而且，在经济效益之外，也会因郑汴一体化产生更大的社会效益，未来发展值得期待。

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从目前绿博组团的开发来说，最早开发的绿博园、方特片区，基本上老盘已进入尾盘，无新盘供应；

康桥香溪里、建业新筑、碧桂园中央公园、建业橙园、永威上和郡这些2019年入市的项目基本上处于平销期；

新盘入市的是康桥悦溪园、绿都九州雅叙、建业J18以及尚未入市的绿博建业君邻大院。目前，区域价格有九千七八的，也有一万二三的。

04

结语

郑州向东发展的态势已经成为共识，但是发展什么、如何发展，一直是很难说清楚的问题，在这种情况下，32大核心板块政策将区域再次分类细化、重点突出，为郑州的多元化、持续性发展指明了方向。

对于“东强”，官方给出的定位是“全省对外开放窗口”、“产城融合发展示范区”和“全国重要的先进制造业、现代服务业基地”，并设立了9大核心板块，当我们将这些板块一一梳理，“东强”产业发展的空间分布也就跃然纸上。

同时，这些核心板块也是对城市整体的合理化布局——每个核心板块都将形成自身独特的竞争力，辐射周边，进而连接起来覆盖整个郑州。这也契合了中央关于“经济内循环”的政策导向。

其中的每个核心板块都相当于一个经济增长极，无疑会为城市发展、产业投资提供众多机遇，区域经济学家佛朗索瓦·佩鲁的增长极理论说的就是这个道理。

我们也看到，在这些经济增长极崛起时，最先做出反应的总是地产行业。

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