据北京市人民政府网站消息，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京市发展和改革委员会及北京市财政局联合下发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（以下简称“《意见》”），明确北京各区政府对简易住宅楼和没有加固价值的危险房屋，可拆除重建，尽量补齐厨房、卫生间等生活设施，适当增加居住面积。
《意见》主要针对建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，及没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。
《意见》改造工作将坚持先行先试，并由各区政府选取试点项目并组织实施，市级相关部门给予政策支持。
什么楼房可以改造?
两类房屋可进入“改建”试点。
根据通知的第一条规定，对进入改建试点的房屋进行了界定，以下两类房屋可以进入北京“危旧楼市”改建试点：
第一类：经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼。
解读：公有简易楼要由市区房管局来认定，是否进入改建范围。
第二类：经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。
解读：私有楼市只要被房屋安全专业检测单位鉴定后，也可以进入改建试点范围。
此外对不可移动文物、历史文化街区、重点地区范围内涉及的不能原址改建的危旧楼房，按照相关规定执行。
改建资金如何筹措?
本次危旧楼房的改建，钱从哪里来？通知里也说的非常清楚：采取“成本共担”模式,改建资金由政府、产权单位、居民社会机构等多主体筹集, 政府补助+产权单位出资+居民出资。
第一，政府专项资金补贴部分：
按照《关于老旧小区综合整治市区财政补助政策的函》（京财经二〔2019〕204号）执行，城六区、通州区区财政不高于市级补助单价的1.2倍，远郊区区财政不高于市级补助单价。
承租公房居民可出资获得房屋产权
解读：意思很明白，改建后公房承租人可以获取产权，但必须要承担相应的改建成本，这次改建相当于一次“房改房”。
危房改建居民怎么出钱？
危房改建居民怎么出钱？这是许多住户最关心的问题。试点文件针对拥有产权的住户和没有产权的住户两种情况，分别提出方案。
1、承租公房有获取改造后房屋产权意愿的居民：
应负担房屋改造的部分成本。其中，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分；改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担，具体标准由区政府制定。
因经济困难无力负担的居民,也可继续承租改建后的房屋，按照公租房租金标准收取租金。
解读：改建后可以从公房变成经济适用房，将来上市交易，只要再缴纳一部分土地出让金即可。
2、已购公房或商品房的居民：
应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分，改建后房屋新增面积部分的成本按照不低于综合改建成本的原则来负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担，具体标准由区政府制定。
解读：原来已经变成已购公房或商品房的居民，那就需要承担改建成本了，也就说私房改建，自己需要出一部分费用的。
各区政府结合实际可安排周转房源用于对接居民，并对居民在外周转期间予以适当补助，具体标准由各区政府制定。
改建后公房全部变身“经济适用房”！
本次通知里明确提到改建后的产权变化问题。
第一：项目改建完成后，实施主体可以申请房屋产权登记，房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。
解读：也就是说，原来是公房，现在变成了“经济适用房”，拥有了个人产权的性质了。
这次的产权登记是全部登记，包括已购公房、商品房，一旦进入改建，全部变成“经济适用房”，但是上市转让的时候，这部分房子不需要再缴纳地价款，但是新增面积部分需要缴纳。
第二：列入就地改建的项目，居民可以选择原址回迁或外迁。外迁居民参照我市直管公房申请式退租政策执行，符合条件的，可以承租公租房或者购买共有产权住房。
解读：如果有原来的居住想要外迁的，那就按照“申请式退租来办理”，给予货币补偿，然后满足条件可以购买共有产权房。
第三：长期居住在项目范围自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房的居民，可优先配租公租房或购买共有产权房解决家庭住房困难。
解读：对于改建项目内，有自建房的，给予购买共有产权房的指标，但不会给货币补偿。
总结：这次危旧楼房改建，核心思路就是有效的解决了资金问题。
通过“产权换资金”的方式，允许公房简易楼改建后，变成经济适用房，这是一个巨大的产权变化，相当于一次“房改房”改革。
第一，承担部分改建资金，获取公房的产权，变成经济适用房。
第二，外迁，按照申请式退租政策办理，不需要承担改建资金。
第三，接着承租改建后的房子，不需要承担改建资金成本。
究竟如何选择，还是要看成本的比较。这相当于一次买房的过程，能不能买，关键看房价水平。
如果你想获取产权，那就需要承担改建的部分资金，这是一个比较公平的交易，当然这个承担的成本高低，由区政府来决定制定。
点评：北京的这次北京危旧楼房改建试点，意义重大。后面其它城市在危旧楼房改建试点时是否会参考北京政策？或许是一个重大信号，值得关注。
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