开发商买地楼面价1000，卖多少才不亏本？楼面价和房价关系你懂吗

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

提问：房神想请问一下，楼面价跟开发商销售价的关系，我听别人说一般销售价格都是楼面价的两倍，但是我看有的还不止，有的又没有。

回答：楼面价跟开发商销售价的关系目前很难通过系数算出来。之前销售价格确实很多是楼面价的两倍。

但现在市场变了，第一就是限价，有时候不是你想卖多少就能卖多少，很多房企高价拿了地王，之后市场行情不好，又限价，只能高于楼面价一点点售卖。

整体项目最后不怎么赚钱，有一些甚至亏本售卖，加速回款。有些楼面价价格很高，例如北上广一线城市，售价也是很难达到楼面价两倍。

简单一点来说，楼面价是总地价分摊到每平方米建筑面积上的价格，它代表了你付出的一平米的房款里头包含了多少土地的价格。一般来说，楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积。

那么楼面价和房价的关系是什么？

我们可以把楼面价比作面粉价，把最终出售的房价比作面包价。一般情况下，楼面价和房价是呈正比例关系，房价一般为楼面价的2～3倍。在其他变量相同的情况下，楼面价高的房子房价大概率是更高的。

提问：房神你好！目前成都已有2套房，邛崃一套房，月供都能在承受范围内，但是周围总有些人说房价要跌，我这些房子再不卖后面都没人买，说万一经济不好我这么多月供都困难，为什么有这么多杠精，自己一套房没有总要觉得自己很牛掰？

回答：有些人习惯通过贬低攻击，比自己牛逼的人，来获得存在感和价值感。

别人说了100个观点，有99个都是对的，但只要有1个是错的，有些人就紧咬着这个不放，似乎自己只要抓住了对方的一点瑕疵，就已经赢了全世界。

这样找存在感的人有很多，我想他们大多是把力气用错了地方，有时间贬低别人，不如拿来提高自己。

真正聪明的人是怎么样的呢？

是遇到比自己有名或厉害的人，即使遇到不同观点不同意见，他们第一想的不是，“这TM说的什么？”

而是兼听则明，可以不认同你，但只要其中有一点对我有帮助，那就值得学习研究，是笔投资的买卖。

马云有句话说得好，很多人输就输在，第一看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。

对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。

学习别人的优点，从噪音中找到真正的干货，这一点一般人很难做到。

提问:房神你好!新人首问，我目前24,在成都工作生活，想办法买了三套房，

A:18年因为摇号几十次没中就在仁寿视高买了一套房，首付3成贷款72万30年月4200，预计今年年底交房。

B:19年用男朋友的房票在成都市温江区摇号买了一套剪刀差的房子，首付3成贷款42万月供2650，今年年中交房。

C:今年用弟弟的房票摇号在天府新区购买恒大天府半岛这个楼盘，预计月供5000。目前手头紧，基本拿不出首付，视高的房子又降价挺多，又都是期房，明年我想用自己的名义在成都买，但是有视高的按揭房，再买就是二套，首付6-7成， 拿不出这么多，有没有什么办法破解?视高的房子投资的话怎么样?

回答：你好，视高属于成都的燕郊，已经贵的一塌糊涂了，现在也没什么机会了。视高本身，没有足够产业支撑、人群基础，

但房价先吃成了胖子。

高位套牢、无人接盘，是视高楼市未来可预见的事实。原因很简单，这个只有5万人，位于3线城市边缘的一个小镇，房价已经超过当地人可承受的范围，但视高并没有出台任何有关的调控措施，房价放任自流。

视高镇深知自已短板明显，有燕郊房价“腰斩”的先例在，似乎不敢再去冒这样的风险。

应该通过低价的产业用地吸引企业进驻，由产业带动视高区域的后续发展，或许这才是视高发展的正确道路。

长期来看，产业一步步落实、人口增加，视高有一定的发展潜力，毕竟它拥有大城市商圈的独特地理位置和资源优势。

但是对于现在资源初生的视高来说，被严重透支的房价是它不可忽视的发展短板。

二套资格建议淘笋，全球抵押或者开发老人票做接力贷的方式买入，首付3成。

提问:谢谢房神的回答，追问一下。坐标成都。真后悔接触到您太晚了，以前真的太愚笨了，浪费太多机会。

第一,之前计划将橡树林的房子抵押贷款，还完大学路的房贷，赠送腾名额，结果中介说，这样操作银行要不会拒贷，要不会降低再次贷款额度,请问是这样的吗?除了代持，有没有其他办法?目前橡树林挂在各种中介已经80天了，出不了手啊，咋个办?

第二，这几天看了，最想买进滨河湾3.6每平，天誉花园3.4,其次东湖长岛清水2.3,凌云峰阁3.1,最后保利天悦，中粮鸿云，中央城邦，天誉南庭,但是滨河湾和天誉花园都是120以上大户型，保利天悦260，总价都高，且次新房几乎都没满2年，最好400万内。请问有其他更好的推荐吗?谢谢。

回答：抵押最好不要押在自己身上，否则这些已负债会影响你未来买房借贷。抵押可以用别人名义。

二手房市场整体偏冷，看看病毒清零市场回暖情况，卖房技巧可以学习一下。

现在二手次新可以慢慢淘逢笋入，尽量买满二的，节省税费。

提问:新人首问房神您好，坐标成都，夫妻假离婚分别个人名下两套贷款房，均为套三套四6跃7带花园的老破大,不带学位，是否有持有的价值，每月租金可基本抵月供，另有资金100如何调整才能资产优化,如何置换可抵抗通货膨胀，如家庭总资产在500,年家庭收入60,最多贷款多少金额比较适宜。

回答：老破大升值潜力有限，跑不赢新盘或次新盘，加上没有好学位加持，潜力更小。

我建议先出掉一套老破大，加上你们手里100,子弹看能不能拉到200,投资一套一线城市深圳，深圳落户比较容易，大专35岁之前可以落户，本科45岁前。

一线城市+成都是更好的资产组合方式，留足2年月供即可。二线省会城市房价涨，我们吃的是城市化率的红利。简单说就是从农村到城市，从小城市到省会城市。但是省会城市的人口吸附能力不强，当人口增值到达一定量级之后,红利就逐渐消失了。

一线城市房价涨，我们吃的是大城市化率的红利。城市化率和大城市化率,这是两个不同的概念。中国城市化率已经5-60%,

但是大城市化率还有很长的路要走。一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线， 可以长持到天荒地老。

在职业多军的资产配置理念里，从来都是主力压箱底资产，防守属性大于进攻属性。城市化进程还远未结束, 一线城市房地产供需失衡还远未解决，而房产的金融功能又如此之优秀，让它在过去二十年和接下来的三十年，进攻属性仍然相当不错。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面