对标北上广深，郑州哪里未来最有一线范儿？

撰文：佩奇 　美编：刀妹 校对：紫藤

郑州这几年，有点不一样。

国家中心城市的殊荣、江浙领导的就任、GDP总量与名次的稳步前进，甚至有榜单直接将郑州划入“新一线城市”的排名当中。

“一线的潜力、二线的内核”，这样定位当下的郑州似乎更加合适，也正是因为高速的发展与未来的潜力，使得郑州机会多多。

这个机会，自然不单单是普通人的机会，郑州城市发展带来城市中心的更迭，更不容小觑。

不论是老城三环，还是老东区，都已经是上个时代的产物，城市界面落后、产业分工的落后都使得区域已经成为明日黄花。

郑州在高速发展的过程当中，必然还会有新的高端产业与区域取而代之，成为新的城市发展引擎和时代封面，而这个区域，已经若隐若现。

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什么才是核心竞争力？

时代飞速变化，经济模式正在发生深层次的改变，过去依靠出卖拉动力赚钱的逻辑已经过时，未来将是科技和金融的时代。

科技创新企业与金融机构集中的区域，自然将是区域房价的珠穆朗玛峰。

美国华尔街，银行、保险、信托、证券公司云集，作为全球金融的战场，这里是操盘手掌握着全世界经济的命脉，而他们更是全球优质资产的实力买家。

旧金山硅谷，亚马逊、苹果、微软等科技巨头齐聚，硬件软件、购物消费，总有他们的身影。

▲美国技术人才主要分布及薪资

高端的服务与商品带来了就业和财富，吸引了资本和人才，而资本和人才造就财富并创造价值，从而带动GDP增长。

GDP、资本和人才集中的区域，创新阶层的薪资也最高，而为了吸引最富有创造力的人才，自然要付出超额的薪水和福利，以及轻松、优质的环境。

更重要的是：人才为了在高技术区域生活，愿意且有能力做出牺牲，而房产支出就是当中的大头，当需求增加，房子数量是固定的时候，不论是买房还是租房成本自然水涨船高。

增长强劲的GDP和资本集中度就如同磁铁一样，吸引全球的人才与资本，这才是推高房价的终极原因。

科技与金融的推动力，过去几十年看美利坚，未来数十年看新中国。

北京商务区，朝阳区东三环的商务中心区，7平方公里的土地上，汇聚了北京50%以上的甲级写字楼和星级酒店，更是众多世界500强高收入群体中国总部的所在地。

再细分至国贸CBD，更有惊奇发现：

国贸CBD，4平方公里的土地上，平均房价更是已经突破7万+；

北京约90%的国际传媒机构169家、约80%的国际组织、国际商会110家、约80%的跨国公司地区总部50家、约70%的世界500强企业160家、约70%的国际金融机构252家、约30%的五星级酒店17家

国贸CBD是北京商务当中的核心，可以说是核心中的核心。

同样的状况，还在中国其他一线城市上演。

6.89平方公里的上海陆家嘴，房价7万+；核心地段陆家嘴滨江段，仅1.7平方公里，房价却高达11万+。

6.07平方公里的福田CBD，房价8万+；核心的香蜜湖板块，仅3平方公里房价却高达12万+。

广州天河CBD，18.1平方公里，平均房价7万+；核心的珠江新城6.44平方公里，房价超过8万+。

美国之所以为美国，一线城市之所以为一线城市，最核心的就是产业分工和人才素质的不同，高房价只是结果，而非原因。

有的城市当“老板”，有的城市是“打工仔”，背后就是高科技和金融产业能级和实力不同造就的。

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能超越东区的，唯有东区自己

诚然，与一线城市对比，郑州略显不足，然而郑州新任主政者也看到了郑州的短板：高校少、人才少、产业能级弱等。

随着竞争的加剧，产业导入必须提上日程，郑州“东强”战略正是在这一契机之下提出，郑东新区将成为郑州新产业的聚集地。

人才+资本+项目的强强联手，北龙湖成为最大赢家；中原科技城出炉，更是将北龙湖由原来的金融中心推向金融+科技的双中心，使其成为全河南省的核心地段。

在项目各业态面积分布情况可以看出，整体业态有科研办公、商业、会议展览、酒店、中小学及幼儿园、医院、会议展览、公园、公寓、住宅等。而，整体上住宅的比例只有20%。

这是郑州划定的32个核心板块之一。

整体布局上，中原科技城包含数字文创产业公园、信息技术产业公园、前沿科技产业公园、生命科技产业公园和名校创新学院、大数据及人才基地五个产业片区。

从产业分工与布局上，未来执牛耳者必定是北龙湖。

郑州的高科技产业将聚集于此，加上之前定位“金融中心”的龙湖金融岛，北龙湖将掌握产业分工当中最重要的两个环节，也就是技术和资金。

未来，哪里有高素质、高技术人才，哪里就有愿意为好产品和好房子买单的条件。

中原科技城的横空出世，郑州将最优质的土地和地段让给了未来，让给了产业和人才。

在“人居高地、金融中心”之后，高技术产业与人才未来也将齐聚北龙湖，特别是公示文件当中的公示稿，我们能看出什么端倪？

▲中原科技城规划公示稿

最重要的修规后住宅用地锐减，产业用地和商业比重增加。

特别是龙湖中环路两侧，原本密集的居住用地，被紫色的产业用地取代；龙湖北岸临湖的住宅用地，被红色的商业用地、橙色的配套用地取代。

粗略计算，有大概20块左右的住宅用地性质变更，以北岸中海13号地不到2500万/亩计算，政府仅土拍损失超过300亿。

对于北龙湖楼市而言，土地规划变更将产生怎样的蝴蝶效应？

1、住宅用地减少，供需发生失衡，北岸小高层住宅减半，南岸洋房成绝版。

2、北龙湖建设即将加速，特别是北岸价值陡增。

3、产业园、互联网等行业的高端人才与资本将涌入北龙湖，对高品质的居住需求将更进一步。

一边是政府层面修改控规，宁愿舍弃上百亿的卖地收入，也要为中原腾飞插上更长久、可持续发展的翅膀；而另外一方面，不少高净值人群了解政策后，默默进入南岸豪宅售楼部刷卡订房。

目前，已经有启迪科技城、中科光立方产业园、中德创新产业园、5G通讯物联网产业园、侨梦苑、中亚经贸文化交流合作中心、河南加拿大中心、中俄科技经贸产业园、英国人才中心、郑州国际文化交流中心等机构和产业园签订进驻协议。

中原科技城的未来，大概率会与杭州未来科技城神似。

▲杭州未来科技城

时也、运也、命也，一个家庭财富多寡的涨跌，也许就在一念之间。

这也标志着郑州将彻底摆脱依靠卖地和房地产发展的经济增长方式，开始探索依靠产业发展带动和创新驱动的新经济增长方式。

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距离城市中心越近，房子价值越高

中原科技城的横空出世，将改变郑州的产业格局和楼市格局。

过去想在龙湖北岸置业的人群，选择的空间立马变得十分有限，北岸仅剩的十几块主住宅用地更是香饽饽一般抢手。

特别是3-5年后，龙湖北岸中原科技城初现成效，二手房将更加抢手，在中原科技城尚处于全面开建之前，正是入手的绝佳良机。

如今，中原科技城高规格的新规划出炉，预计龙湖北岸新挂牌土地的楼面价将大幅度提升；更重要的是，在整个龙湖外环北路以南，这样的住宅用地供应本就不多。

中海13号地位于龙湖北岸的“龙头”位，具体位于龙湖中环路与龙沄路交会处，案名中海云鼎湖居。

▲中海云鼎湖居与北龙湖关系示意图

暂且不论产品如何，先天条件已经足够优质。

1、距离清华附中2个路口，步行5分钟即可达到，不论未来有没有机会成为“学区房”，距学校近也是相当大的优势。

▲距离中海云鼎湖居不远的清华附中

2、地铁4/6号线双地铁交会，4号线3站可以抵达金融岛。其中，地铁4号线将于2020年底左右开通运营、地铁6号线有机会于2023年底前开通运营。

▲地铁4/6号线

3、北侧无遮挡即为魏河，向南步行4个路口即为龙湖湿地公园及8400亩龙湖水域。

▲北龙湖湖景

4、未来周边产业园和高收入群体云集，阿里巴巴中原总部已经敲定位于地铁4号线向西一站，中海云鼎湖居周边未来有机会呈现下图的繁华与生态。

▲示意图

未来，北龙湖有房子将不再是单纯的居住需求，更是身份的象征和顶级资源的占有，南岸动辄上千万的洋房产品并非人人可以消费起。

即将面世的中海云鼎湖居14-16层精装交付的小高层，面积段127-175㎡，产品和地段几乎无可挑剔，正是普通中产和投资者进军龙湖北岸的绝佳机会。

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改变中原的中原科技城

从华尔街、硅谷，再到北上广深的核心地段，产业分工与产业能级导致房价居高不下，科技和金融已经成为推高房价原始逻辑。

郑州再大，东区再强，但是能够承载大中原当下与未来，只可能是北龙湖。

与南岸的纯居住区相比，北岸未来更具有想象力，产城融合的中原科技城将是大郑州新产业时代的起锚，中海会不会突破龙湖南岸普通标准层洋房的单价，我们拭目以待。

但是，不论如何，郑州正在摆脱“饮鸩止渴”式的发展逻辑，开始探索依靠产业发展带动和创新驱动的新经济增长方式。

我们有理由相信：中原科技城所在的龙湖北岸将会引领郑州进入一个全新的时代。

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