金河湾小区原业委会主任私聘物业公司，违规管理2年多引业主投诉

南都讯 身为小区业委会主任违规私聘物业管理公司进驻小区管理，导致广大业主利益受损并引发投诉。日前，龙门县房产管理局对金河湾花园小区物业管理乱象进行调查并展开整顿。

业主：

未达“双过半”，物业公司违规入驻小区

据了解，位于龙门县城的金河湾花园小区建成于2009年，现有住户443户，建筑面积5.8万㎡。

2017年12月29日，金河湾业主委员会召开业主大会选聘新物业，两家候选物业公司分别是家豪物业和梁园物业。投票选聘结果：梁园物业得175票，家豪物业得66票。

根据《广东省物业管理条例》第二十二条：“决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。两家候选物业公司均未达到法定“双过半”条件，应依法再次组织召开业主大会重新选聘物业公司。

小区业主黄先生反映，2018年1月，梁园物业公司在没有经过重新选聘、未达到法定“双过半”条件，也没有到县房管物业注册、登记、备案的情况下，进驻了金河湾花园小区并开始进行物业管理。

2年多来，业主利益持续遭受损害

业主代表欧先生和黄先生反映，自2018年1月份梁园物业进驻金河湾花园小区以来，管理乱象丛生。

首先，是电梯维修缓慢问题。由于该物业公司是违规进驻，无法动用小区房屋维修基金，电梯出了故障要求业主集资维修。由于收费不透明，部分业主拒交，导致电梯维修缓慢。如5栋电梯在去年因故障瘫痪了三个多月。截至目前，小区8栋、10栋双向电梯故障瘫痪了一年，还没有维修好。

其次是小区监控瘫痪，存治安隐患问题。在梁园物业接管该小区物业管理之初，金河湾花园小区所有电梯监控都是运作的，半年后就瘫痪了，业主们希望将原来监控设备恢复原状。由于小区多数视频监控瘫痪，业主车被损坏，找不到作案人。

此外，小区管理不到位。小区内私家车位总是被占，导致半夜鸣喇叭，大喊的事情时有发生；路灯、椅子及绿化栅栏大量损坏，无人维修；草坪上面全是垃圾、狗的粪便等，草坪破坏严重。梁园物业公司负责人陈某明还更换物业名称，最多时，有梁园、明和、明协3家物业公司在管理小区。

为此，小区业主要求“梁园物业”尽快撤出小区，由新选举产生的业委会依法依规选聘新的物业公司；在新选聘物业公司过程中，不再将梁园物业公司及其相关公司纳入候选名单。

至今还没维修好的电梯。

县房管局：

原业委会主任私聘物业公司，拒不整改

龙门县房管局相关领导接受记者采访称，对于金河湾小区业主反映情况，该局专门成立了调查组开展调查并展开整顿。

经调查，业主反映情况基本属实，2018年1月初，金河湾业主委员会主任廖某到龙门县房产管理局递交金河湾业主委员会选聘物业公司备案资料，其中有《金河湾小区物业服务合同》，龙门县房产管理局工作人员在审查中发现是廖某个人私聘梁园物业公司，未依法选聘，不符合备案条件，因此龙门县房产管理局拒收备案资料。

龙门县房产管理局在1月初约见梁园物业公司负责人要求按物业管理规定依法进驻，在同年3月和11月龙门县房产管理局联合龙城街道办书面通知金河湾业主委员会，要求按规定选聘和备案，如因业主委员会成员个人私聘物业公司进驻金河湾进行物业小区管理，给业主造成损害的，由业主委员会和物业公司承担相应责任。

尽管龙门县房产管理局联合龙城街道办多次发出通知要求整改，但金河湾上届业主委员会一直未整改。

责令解聘梁园物业，选聘新物业公司

龙门县房管局解释称，业主委员会5年一届，金河湾小区上届业主委员会至2019年12月任期结束。2019年9月金河湾原业主委员会主任廖某卖房搬离金河湾小区，由于非小区业主其业主委员会主任职务按规定也随之终止。

由于年初受疫情影响，金河湾未按时选举新一届业主委员会，选举推迟到2020年5月14日进行，并如期于2020年5月14日选举产生了新一届业主委员会，第二天选举产生了新一届业主委员会主任、副主任。金河湾小区新一届业主委员会已于2020年6月1日到龙门县房产管理局办理备案手续。

根据《广东省物业管理条例》第二十四条“业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会决定选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，龙门县房产管理局已函告龙城街道办督促金河湾新一届业主委员会要尽快启动选聘物业公司程序，并会同龙城街道办多次与金河湾小区新一届业主委员会商议选聘新物业公司事项，要求业委会在7月上旬约见梁园物业公司对其发出解聘通知书，并在金河湾小区内进行公示，同时要求业委会依法依规制定出选聘新物业公司的方案提交业主大会表决，力争在2020年8月中旬选聘出物业公司，代替现在的物业公司依法进驻金河湾小区进行物业管理。

接下来，龙门县房产管理局将加强监管，解决好金河湾目前存在的物业管理问题。引导小区业主依法行使权利，充分发挥当家作主的精神，营造和谐、安全、文明、整洁的居住环境。

声音

新业委会：3个月内选聘新物业，将依法依规进行

新当选的金河湾小区业委会李主任表示，根据县房管局和龙城街道办要求，新业委会将会在3个月内选聘新物业公司。

选聘过程将依法依规进行，新选聘物业必须具备物业管理资质并且通过“双过半”投票来决定选聘结果。

梁园物业公司：已改善服务，合同到期后将退出

梁园物业公司戴经理接受记者采访时称，县房管局介入调查后，他们已经改善了服务。今年底，他们管理该小区的合同将到期并将退出管理。目前，梁园物业原负责人陈某明已经提前撤离该小区。

处理建议：

电梯维修，可以申请维修资金

龙门县房管局还就业主投诉的相关问题给出了处理建议：

对于该小区仍有部分电梯需要维修事宜，新一届业主委员会已启动正常使用住宅专项维修资金程序，申请维修资金用于电梯维修。

关于小区监控问题。因小区监控设施使用期限超15年，之前提供服务的物业公司已多次维修，现已没有维修价值，因是电子产品，原本厂家早已不再有生产，更没有零配件可用于维修。

关于陈某明私自将梁园物业变更为明和物业问题，情况属实。今年5月份接有关业主投诉明和物业后，龙门县房产管理局约见陈某明，明确其行为违反物业管理规定，要求其不能使用明和物业公司进驻管理，须退出金河湾物业服务。

关于小区内私家车位总是被占，导致半夜鸣喇叭，大喊的事情时有发生问题；关于路灯、椅子及绿化栅栏大量损坏，无人维修问题；关于草坪上全是垃圾、狗粪等，草坪破坏严重管理不善问题，建议金河湾业主委员会督促物业公司跟进处理。

为加快解决金河湾业主所反映问题，龙门县房产管理局于5月26号约谈了梁园陈某明并书面通知梁园物业公司，告诫梁园物业公司在未达到业主大会投票“双过半”情况下违规进驻金河湾小区进行物业管理是错误行为。通过普法解释，陈某明已承诺，待新一届业委会选聘出新物业公司后，再解除上届业委会与梁园物业公司签订的《物业服务合同》，其本人先行离开金河湾小区。

采写/摄影：南都记者 郭秋成