延安新区：建城于削山，闹心于地产

撰文 | 文一刀

延安新区，建设时是一望无边的浩大削山填沟工程，建成后是伴随而生的地产难题。新城建成后，近年来房地产项目是遍地开花，不过大部分项目都是当地小开发商主导。这些小开发商鱼龙混杂实力不济很快就炮制出各种面目的问题项目，其中尤以海丽金爵为典型。

海丽金爵在多年前售卖时就是“不断被查封，又不断在违售”，三年下来，不少当地业主掉进此坑。原本延期半年，半年过后又延一年半，始终迟迟难以验收，让许多倒霉的购房人仍因项目质量、配套等问题而无法收房：阳台本说送现在成了半送，配建的电影院、游泳池也没了.....有几十户实在没办法的暂且收了住，进屋不久一场雨就让房子真实质量现了原形。

眼见这眼花缭乱的购房坑，以老区人民为主的延安购房群体只好将希望寄托在引进不久的三大标杆房企上，他们是：阳光城、新城控股和融创。

这三家企业风风火火开盘收钱之后，陆续到了“交卷”时刻，购房人翻开一直扣着的“卷子纸”，突然发现答案竟是如此不美好。

不仅阳光城的所谓教育小镇陷入偷工减料争议和严重质量风波，新城控股开发的吾悦广场（商业）和吾悦首府（住宅）也因质量和楼层高度问题不忍卒睹。融创因为开盘时间仅一年，尚未到交房，表面看还能保持平静。

新城控股进军延安新区时曾发出一句华丽的口号：千亿新城，造繁华，定中心，怀揣敬畏和感恩，为筑梦延安而来。说的气壮山河，接下来的现实如何？从近期发生的一系列风波中可知一二。

真假小镇续

续前：东方红太阳升延安来了个阳光城，给谁挖坑？之一：真假小镇

2020年6月20日，网上出现一则消息，标题为《延安市新区管理委员会成立工作专班 督促阳光城延安公司全面加快阳光城项目业主信访诉求整改工作》。

消息称“针对近期阳光城项目购房业主反映该项目存在建设质量、规划设计、延期交房、未验先交、营销宣传等方面问题，新区管委会高度重视，第一时间介入。”

并一一列举了新区管委会对此所做的工作，包括下达告知书、下发项目竣工验收前不得交房的函、约谈、第三方机构鉴定等。更进一步的工作还有：“成立工程质量监管、虚假宣传调查、违法违规处理三个工作专班，先后3次召开专题会议研究解决问题，2次与业主代表面对面沟通”等。

消息来源显示为“延安新区管委会”，很快，又从所有转载该条消息的网站上消失了，管委会官网上也未见踪迹，只有残留的网络快照还能显示其确实曾来世间一游，同时也反映出阳光城延安新区项目引发的风波之广泛程度。

这个项目全称为延安北大阳光教育小镇项目，分两期共占地720百余亩。2017年9月签约，签约三方为延安新区开发公司、阳光城集团陕西实业有限公司、北大培文教育管理中心。2018年阳光城正式拿地，公示信息显示其以10.18亿元竞得五个地块共720亩的国有建设使用权，平均每亩拿地成本141万元。

当时，特色小镇正在全国各地全面开花。规范意义上的特色小镇是指，在几平方公里土地上集聚特色产业、生产生活生态空间相融合、不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。但实际操作中，特色小镇很快就成为开发商跑马圈的创新手法，由此引发的警示声音也一直不绝于耳，提出的警惕方向包括：

“在多个地方已经出现房地产商开发性投入，把原有的产业“特色”变成了房地产一家独大的“单色”。”

“特色小镇的发展一旦引入房地产，就会拉高土地成本，特色产业则难以实现发展，带来大量的小镇库存。”

“有些特色小镇的各种研讨会甚至以开发商为主，目的是为某一个开发项目服务，相关部门应该坚决制止这一行为。”

“对一些地方背离特色小镇发展初衷、违背发展规律的不当倾向，要引起高度的关注和警惕，及时加以纠偏规范引导。不能演变成为政府的任务工程；不能以发展特色小镇之名，行房地产开发之实。” 等等。

与此同时，发改等部门也不断发布相关规范文件，对特色小镇发展有关问题予以纠偏。权威文件有《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》等。

7月6日，国家发改委在去年基础上，又公布一批特色小镇典型经验和警示案例。明确了三类淘汰对象：虚假特色小镇、虚拟特色小镇、触碰红线的特色小镇。其中列举的虚假特色小镇案例表现为套用特色小镇概念进行宣传，实际是房地产小区项目和农业综合体项目。

其实在此前文件里早有相关规定即：严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发，严禁整体镇域开发，严禁搞大规模的商品住宅开发建设。

再看阳光城，2017年，在高调进军特色小镇的地产商大军中，阳光城属于布局规模较大的一家。当时其宣称要发展启动10个以上影视小镇项目，打造集影视娱乐、艺术创作、文化旅游、商业休闲、生活居住于一体的国家级示范小镇。

之后实现签约的除了阳光城延安教育小镇之外，还有阳光城青岛童装小镇、常州影视小镇、广州清远科技小镇、沈阳中法生态城、张家口航空小镇、南京苏豪康养小镇等。

这些项目签约之后有些推进快速，如延安；有些似乎就不了了之，如青岛和常州的。2018年2月，阳光城与青岛市即墨区通济新经济区管理委员会签约开发青岛童装小镇。但到2019年元旦，通济新经济区发布“致居民的一封信”盘点一年来新区“成绩单”时，曾经规划宏大的“童装小镇”项目已经不见了踪影，至今也未见明确进展公布。

常州影视小镇也类似。2017年8月23日，阳光城集团、阳光城集团康耀城市综合开发（上海）有限公司、北京电影学院与常州市天宁区签署“北影阳光影视城”项目合作框架协议。之后，项目有关的进展信息就再也难见下文。

延安教育小镇，是阳光城四处出击实施其“全方式拿地”战略中为数不多走到交房这一步的项目。该项目开发主体延安市新区阳光城投资有限公司，是由阳光城陕西实业公司与延安新区管委会下辖新区投资开发建设有限公司以7：3的股权比例合资成立，因此地方对项目各方面支持比较到位。

即便如此，项目建设过程中仍然曝出一系列施工问题，其混乱且屡教不改程度仅从延安新区的公开通报就可见一斑：

2018年9月，项目场区卫生脏、乱、差，材料乱堆乱放，垃圾无集中处置措施，污水散排、直排等被停工整顿批评约谈。

2018年9月，工程项目检查整改措施不力被通报；

2018年12月，通报项目部分企业管理不善、组织不力、对接沟通不畅、农民工工资支付极不到位情况。

2019年9月，项目现场管理混乱且拒不整改，被通报批评。

2019年10月，项目在建工地着火被通报批评并约谈。

于是，到今年6月项目交房前后，业主们前往阳光城许给自己未来新居查看，立刻被层出不穷的质量问题惊呆了，据阳光城方面给予的整改答复来看，涉及问题多达数十项。除了质量问题，有关学位安排、承诺不符产生的退房等事项也存在不少纠纷。

由此可见，前述那则露头后又消失的消息，以及内中所称项目出现的五花八门问题，并非空穴来风。

公开信息显示，该项目总用地面积717.58亩，其中住宅、商业用地面积约523.55亩，教育建设用地面积约194.03亩，用于建设十五年一贯制学校。学校在项目整体用地占比为23%。

阳光城对此种布局的描述为：“以名校为核心，区域内点缀了住宅，商业，休闲，娱乐等配套”。实在想不通，占整个项目区域73%的523亩地产是如何“点缀”的。

有关延安新区阳光城的故事，虽然已经上演三年，但看此态势，或许大锣这次刚敲响。

吾悦在筑什么梦

新城控股是继阳光城之后延安新区引进的第二家全国房企，正式落地于2018年。按照新城控股的官方口径，企业是“怀揣着敬畏和感恩，为筑梦延安而来”。

自然，其来到延安新区之后其享受的地价待遇也不错。2018年1月16日，延安市自然资源局发布的国有建设用地使用权出让结果公示，新城控股集在延安新区拿地3块，89.1195亩的商业用地成交价为9898万，平均每亩110多万。

另外两块商住一体，面积分别为131.739亩、133.6965亩，成交价分别为2.1365亿元、2.2664亿元，平均每亩拿地成本约170万元。

这样的拿地成本，与阳光城费尽心思搞出教育小镇之后收获的平均每亩141万相比不相上下。都挺便宜。

可以类比的是，2018年1月5日，临近其地块的一宗49.1325亩商业用地(编号E1-12-02）以拍卖方式出让给延安一家房地产开发公司，成交价为1.6116亿元，平均每亩地价格为328万元。

拿地后，新城控股成立了负责延安项目的全资子公司——延安市宝塔区亿博房地产开发有限公司。

新城控股在延安新区的项目构成为商业综合体与高端住宅，商业部分的新城吾悦广场项目宣称“将改写延安商业格局，成为延安新中心”；名为吾悦首府的地产项目也承诺“将成为延安的最佳住宅区，为这座城市提供新的住宅典范，书写新的高端序列”。

但项目建设开局不利，正式启动没几天，就在2018年5月11日发生机械伤害事故，造成死亡1人。

据通报，当时的施工总承包单位为江苏中南建筑产业集团有限责任公司，施工专业分包单位为延安市永延建筑工程有限公司，监理单位为濮阳中油工程管理有限公司。

同年9月，新城吾悦广场建设工地又因生活区存在旱厕，且生活污水及部分垃圾乱排乱弃，被批评通报。

吾悦广场建成开业没多久，购买商铺的业主就发现情况不妙。有业主在人民网留言板上这样留言道：“（1）延安吾悦2018年每平四万左右出售商铺，业主一次性付全款购买，承诺建设最好商圈，为业主招租。（2）定2020年9月交房，提前6月交房，质量出现严重问，漏水，管道乱接，墙体发霉，各方面设计不到位，反应多次无人管。（3）提前交房质量问题严重，商铺租不出去，还收取业主高额物业费。”

大约一个月前，购买延安新区吾悦首府一期的业主们准备收房时，也如阳光城业主一般大惊失色，大家发现这里最大的问题就是高端住宅高度不够，有业主称每层房屋目测高度估计约2.7米左右（有说2.76米，具体实测数据还有待公布，总之一眼望去就难以和高端相联系），这种现实与定位高端住宅通常3米左右的层高相去甚远。除此之外还有各种质量问题。

延安新区吾悦首府二期目前仍在建设中，公开信息显示其建设单位为江苏圣通建设集团有限公司，为常州本地企业，与新城控股的王首富是好老乡。

不过，江苏圣通早已是官司缠身，天眼查信息显示其涉及诉讼四百多起，失信信息高达35次，被73次列入限制消费令。这基本就是崩盘前的节奏。

更麻烦的是，江苏圣通的火势已经烧到了其“好老乡”新城控股在延安新区的项目上。因一起案件的强制执行，延安市宝塔区亿博房地产开发有限公司也一并被列为执行对象。

这样的建设单位能盖出延安最佳住宅吗？能为这座城市提供新住宅典范吗？能书写什么样的高端序列？答案仍在风中飘。