我在广州白云买了一套小产权，间接损失300万！

近日，著名的违建使用权公寓，大石的We公馆，被正式执行强拆，轰动一时。

这里的“业主”，损失惨重。

△实拍WE公馆被拆

为We公馆 的“ 业主” 默哀一分钟。

与使用权公寓一样处境艰难的，还有小产权房。

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— 因为小产权，损失300万？ —

在身边就有买过小产权房的，如小前线的老表，因此损失300万的收益。

2010年那会，老表和他朋友看过不少商品房。因为首付差几万，哪怕朋友力劝一同买云裳丽影，但最终还是花20万在白云区大源村买了一套三房的农民房，即小产权，剩下的钱买了一台车。

而他朋友，劝阻无果之后买了同和的云裳丽影，单价1万左右。

△大源村 来源：白云发布

住了八九年，老表在2018年将大源村的小产权卖掉，30万，然后在梅花园买了一套商品房，单价3万多。

那个时候，云裳丽影已经4万/㎡！

每次和老表喝酒，他都会提起这事，痛心疾首当时的脑残。

△来源： 链家

10年前，老表有30万，若贷款买下云裳丽影100㎡，账面收益300万，比小产权房赚得多多了，还没有风险。

只是，当时的房贷利率高达7%，70万贷款月供近4700元，能吃掉老表夫妇近7成的月收入，养家糊口的压力之下，最终选择了小产权。

△大源村

对比两者不同买房选择的收益，老表可以说损失300万！

不过，相对We公馆那些被强拆且无补偿的人来说，老表还是相当幸运的。起码大源村的房子住了八九年，最终还以30万的价格转了出去。

02

— 小产权能买吗？ —

小前线曾走访过白云区大源村和同和附近的村子 ，不少角落张贴有 小产权房出售的广告。

如，同和附近某村，低至30余万就可拿下精装修的两房一厅。而在更远的大源村，72万一整层三套，两套三房、一套两房，不是梦。

△同和某村的小产权出售信息

白云同和，一手住宅甚至8万+，就算是二手也在4万/㎡左右，而小产权房价格非常便宜，为普通商品房的10%-20%。相对而言，广州人口流入大，小产权的租售比更好。

也有粉丝问小前线，小产权房到底能不能买？

什么是小产权房？

什么是小产权房呢？ 其实， “小产权 房 ”是相对 “大产权房” 而言的。

大产权房指的是国家发产权证、能交易买卖的房产。平常我们常说的商品房、公寓等，都是合法的城市建设用地。

小产权房其实就是“无产权房”，基本都是违章、违法建筑，具体可参考以下三种：

△来源：网络

基本上，小产权房都是建在集体用地上，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也无法在国土房管局备案，不能取得房管部门颁发的产权证，不受法律保护。

值得注意的是，村集体之外的人在农村宅基地上购买村民自建的房产，也是没有产权的。上面老表所购买的房子，就属于这种类型。

五一假期，火遍全网 的 90后包租婆，旗下公司的 400栋楼，绝大部分也属于小产权的范畴。

小产权房有什么风险？

凭借低廉的价格，小产权房一直活跃在市场上，十几年间已遍布城市各个角落。但是，风险极高：

一、无法办理房产证

买卖双方的购房合同法律不认可，不能房管局备案；没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，不能取得房产证。

二、“一房多卖”以及随时违约的风险

无法进行不动产登记，买方很难确认卖方有没有“一房多卖”。一旦价格暴涨，卖方有可能以合同无效为由毁约，顶多返还房款了事。

△来源：法宣在线

三、不能办理贷款和抵押，必须全款购买

不动产抵押以登记为生效要素，无法登记的小产权房，银行自然也就没办法为之办理贷款和抵押。

若未来要卖掉，也只能找一个愿意全款、接受没有产权的人。 但是，现在购房者日益精明，“接盘侠”并不好找，转手不容易。

四、拆迁补偿难

没有产权，如果遇到拆迁，将得不到合法的补偿。只有它的合法主人能得到补偿。这种情况下，只能指望合法主人的善良了。

△被强拆的新月广场

另外，小产权房往往无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，涉嫌违法建设，可能会被强拆，得不到补偿，也拿不回购房款，鸡飞蛋打。

最近，白云区江夏村江景花园就被通知强拆。 因为，该小区是小产权房， 当年“合资建房”，整个小区宅基地证只有一个。

五、政策禁止

这是最重要一点，政策风险。

今年5月，广州市规划和自然资源局印发了《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》。

方案明确规定：

集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。面积超“一户一宅”的，超过部分不予登记。严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

政策严控之下，小前线微信里的小产权房销售，越发低调，朋友圈里小产权房的出售信息出现得越来越少，取而代之的是租赁。

03

— 小产权凉凉？ —

某种程度上，存在即合理，哪怕不合法，哪怕国家政策从来不曾改变，严厉打压、不能转正”，但是小产权依然伴随商品房发展了20年。

明知高风险，为什么还会有人去买小产权房产呢？答案有二：一，就是缺钱，无房产，不得不购买小产权以寻求“家”的感觉；二，投资客，赚取租金收益或者与村民签协议博取拆迁分成。

广州人口持续流入几十年，一大原因在于城中村提供了大量低成本的居所，其中就有为数不少的小产权房。

△广州城中村 来源： 白云发布

有数据显示，广州目前有400多万套小产权房，占存量住房的比例达40%；而深圳有500多万套小产权房，占比更是高达到50%以上。

如此天量的小产权，背后是数以百万计的人口，想要都拆掉，难于徒步登天，法不责众反而是最大的可能。

要明确一点，小产权房风险极高，小前线绝不鼓励粉丝购买小产权房。

赚钱有很多种方法，没必要采用如此高风险的方式。或者说，买不买，取决于一个人愿意为这利益冒多么大的风险。

对于真没钱购买商品房的人群，村民自建房不失为一种没有办法的办法。

另外，配偶是该村村民的，且有余钱的，购买村民自建房用于投资也未尝不可。

要记住的是，小产权房绝无转正可能。

从全国来看，全国小产权房的面积约为73亿㎡，接近商品房的1/3。如果允许小产权房转正入市，商品房市场恐怕腰斩……