棚改未退，旧改已来，并正全面加速。
日前，国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。明确指出，到“十四五”（2025年）期末，结合各地实际要力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
根据计划，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。
也就是说，到2025年，全国要力争完成17万个老旧小区改造。
01
对于国务院公布的指导意见，我市各地早已开始启动布局。
今年4月，温州最新出炉了《温州市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020-2022年）》（以下称“方案”）。根据方案，至2022年底， 全市实施改造老旧小区85个，居民楼781幢，改造面积250万平方米，受益居民2.43万户。
鹿城区作为温州市区的核心城区，是老旧小区的集聚地。根据鹿城区人民政府的公开文件，鹿城区目前已批复55个小区旧改提升建设，其中30个老旧小区获得了立项，4个首批试点小区将在今年12月底前完成改造，而余下的26个待改造小区现已进入设计阶段，预计在9月份前可全面开工。
（鹿城区55个获得批复的小区名单。来源：鹿城区人民政府网站）
根据鹿城区公布的内容，目前核心城区范围内很多老小区已基本进入了旧改名单，而很多建设年代更久远的老旧小区并未进入名单，是否有其他打算，目前不得而知，政府也未有进一步的信息。
其实，鹿城区早已打响了今年老旧小区改造的第一枪。今年5月底，鹿城区率全市之先出台了老旧小区改造实施方案。并且，在市级300元/平方米的基础上，鹿城区将补助标准提升到400元/平方米，开出了全市资金补助的最高价。
同时，鹿城区的加装电梯也创全市之新。南汇街道南浦校区作为鹿城区最早响应者之一，投用了温州市手台整体装配式加装电梯，从开工到竣工仅用时两个月。
此次，鹿城区首批开工建设的4个试点小区分别是清风组团、碧波组团、金康园、金穗园。改造内容包括建筑改造、适老化改造、道路交通、官网系统、社区服务体系的完善等，建设总投资额为4909万元。
温州市老旧小区改造内容主要包括建筑改造、道路交通、管网系统、景观绿化、适老化改造、社区治理和服务体系等6大方面72个项目。改造的类型主要分为基础类、提升类和完善类3种改造类型。
同时，改造内容的选择通过“菜单式自选”进行。点点菜单，高度自由的选择方式恰好符合老旧小区问题多、毛病杂、人数多、难协调的特点。
以及，除了国家规定的“基础、完善、提升”三大类别之外，鹿城区还因地制宜地确定以“消防安全、雨污管网、排水系统、线路整理、垃圾分类”等为必选类改造内容，由政府出资100%。
而在基础、完善、提升等类改造项目上，政府出资也牵起大头，分别达到90%、70%、30%。
以居民对改造需求为导向，充分尊重居民改造意愿，由居民决定“改不改、改什么、怎么改、如何管”，按照老百姓的“点单”，因地制宜来确定各小区菜单式改造内容，确保“一小区一方案”。
02
当棚户工程的“大拆大建”逐渐放缓时，旧改用它的“小修小补”接过了城市建设改造的接力棒。
拆迁作为棚户区改造的产物，政府征收土地后，要么还你一套房，要么给你一笔钱让你去买买买。
而旧改则是帮你凑一笔钱，再让你从口袋里拿出一点钱，自己把房子改造得漂亮体面。
这么看，利益链条似乎变窄了，但是旧改一手拉投资，一手稳就业，还刺激内需，稳定消费，简直是多方共赢。
其实，旧改工程是对建筑、装修、管材、物业等行业是明确的利好，并且这些行业会在疫情后的这一轮经济提振中优先得到复苏。
同时，旧改或许是楼市积极的信号，尤其是核心城区的老旧小区。
但这也是对“老破小”小区的一把双刃剑，那些位于城区的一流地段的旧小区，经过岁月侵蚀患上了各种老年病，不论是在住房质量和是公共配套上，都无法与新建商品住宅的“后浪”相提并论。
但是当水电气路得到改造，停车场得以加建，物业得到提升，高层有了电梯，这些老旧小区的租金和房价自然会获得估值提升的可能，尤其是城区核心的老旧小区。
但同时，在“住房不炒”的原则下，老旧小区的顽疾得到治理后更适合居住，短期内也就失去了被“大拆大建”的机会，那些想要通过拆迁一夜实现财富跃迁的美梦由此破碎。
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