深圳客西进！滨海湾新区VS南沙新区，谁将引领楼市下一个十年？

我们不得不感慨深圳715新政的威力。

在政策调控下，众多深圳客再次被迫做出用脚投票的选择。而对于购房外溢的目的地，除了莞惠临深片区外，深圳客的“西进“已经不可阻挡。

滨海湾新区和南沙新区，作为深圳“西进“发展征途的主要战略腹地，也成为深圳客瞄准的潜力股，大量资金随之涌入。

回顾深圳40年的发展历程，从罗湖，到福田，再到南山，从前海蛇口自贸区，再到大空港新城，不难看出，城市发展重心一路向西。在深圳土地资源日益捉襟见肘之时，西部区域为城市发展提供了广阔的战略腹地。

因此，深圳客笃定，滨海湾新区和南沙新区，这两个粤港澳大湾区的璀璨明珠，将给他们带来新的财富想象空间。只是，要在这两个新区之间做出选择，许多深圳客还在犹豫不决。毕竟，这一道选择题，将直接决定着他们未来数年的钱袋。

Part 1 深圳客“西进”

对于楼市的风吹草动，最先反应过来的往往是中介。

在深圳715新政发布之前，我的朋友圈里，鲜有东莞的中介发布关于南沙的楼盘消息。而715新政发布不到一周，关于深圳客到南沙抢房的消息，已经有很多人被中介的朋友圈消息刷屏。

多个中介向东莞新房通证实，近期，南沙多个楼盘爆出消息，大批深圳客在疯狂“扫货”。由深圳715新政所挤出的资金，正在火速席卷整个南沙楼市。

东莞的滨海湾新区同样不甘示弱。

同样有几个中介向东莞新房通表示，东莞的滨海湾新区也吸引了大量深圳客前来投资，其中虎门和长安成为深圳客的首选之地。

在不少人看来，今年，东莞的这一波楼市暴涨，主要由松山湖和城区带动，而被赋予东莞未来30年发展使命的滨海湾新区，目前楼市相对还算平稳，还有一些性价比较高的盘能够选择。对于那些可以等待的深圳客而言，滨海湾新区是一个不错的投资区域。

可以看出，伴随着深圳发展的西进，在深圳715新政的刺激下，楼市也已阻挡不了深圳客的西进之路。

Part 2 滨海湾新区：未来常住人口将达50万

让我们先来聊聊滨海湾新区。

在深圳日渐“西进”的发展道路上，东莞滨海湾新区，正如同几年前的前海，从概念的提出到迅速落地，被视为引领东莞未来发展30年的使命。

顺延深圳前海向西的滨海湾新区，聚集虎门长安两大强镇，经济实力雄厚，产业强大，集全市力量打造，是东莞对接粤港澳大湾区的核心地区。

滨海湾新区位于珠三角城市群东西岸交汇处，地处粤港澳大湾区核心圈的几何中心，毗邻港澳，紧连穗深，与前海、南沙等国家自贸片区紧密连接，由交椅湾、沙角半岛和威远岛三大板块组成，规划总面积达84.1平方公里，是珠江东岸少有的可集中连片开发的战略性区域。

广州和深圳这两个强势城市，如果用一条直线连起来，那么，中心接壤的地方，就是滨海湾新区。

从交通来看，滨海湾新区拥有便利海陆空立体交通网，一小时交通圈内机场、高铁、城际轨道、高速公路、港口码头等交通资源密集，可便捷通达广州、深圳、香港等湾区主要城市。

产业方面，自成立以来，新区把招商引资摆在建设发展重要位置，以高端电子信息、人工智能、生命健康、现代服务业为主攻，大力开展招商引资。截至2020年4月，招引了OPPO智能制造中心、紫光芯云产业城、欧菲光电影像产业、正中创新综合体等一批重大项目，协议投资额4206亿元。

总体来看，滨海湾新区不但规划高端，而且近海填海区空地多，更容易快速打造深圳湾般的城市景观。东莞需要这样一个高端的城市新门面，就像维多利亚港之于香港一样。

伴随着各大项目的纷纷落地，滨海湾新区对人口、人才的吸引力不断增强。根据预测，2035年，滨海湾新区常住人口规模为50万人，就业人口规模为70万人。

Part 3 南沙新区：与深圳双城生活指日可待

再让我们来谈谈南沙新区。

摊开地图，我们可以看见南沙是粤港澳大湾区地理几何中心，以南沙为中心，100公里范围汇集大湾区全部11个城市。

南沙发展被定位的高度也是空前的，拥有一连串的闪耀头衔：国家级新区、广东自贸区、“一带一路”的重要战略枢纽、国家自主创新示范区、国际航运中心、珠三角的核心交通枢纽、珠三角汇集高端要素的先导区、粤港澳大湾区的核心支撑点、广州的城市副中心、广州国家中心城市的交通、贸易、物流综合枢纽、滨海新城......

南沙与深圳前海相距60多公里，随着交通利好兑现，目前已形成30分钟生活圈。近期南沙5天内拿下三大交通项目，成功与“深圳会师”，未来3-5年南沙将与大湾区主要城市形成“半小时生活圈”。

产业方面，随着大湾区规划逐渐落地，南沙更是成为了不少世界500强的选择。数据显示，2014至2019年南沙地区累计引进172个世界500强企业投资项目。

据统计数据显示，2009年至2019年10年期间，南沙地区生产总值（GDP）激增4倍，其中2019年GDP已超过1683亿元，同比增长了10.5%。同时，南沙还是全广州市GDP唯一保持两位数以上增长的行政区。

从地理位置上看，南沙对岸便是深圳宝安区。深圳宝安区的全区二手房均价为7.5万元/㎡，广州南沙区的二手房均价仅每平米2万元出头。面对这样的房价洼地，深圳客不会轻易错过。

南沙目前的人才政策也非常友好，只要在南沙区工作、学习，并具备本科及以上学历或者中级以上专业技术资格，即可到南沙购房。对深圳人来说，这是置业南沙的很好机会。

从地缘距离来看，南沙距离深圳比广州主城区要更近。对于深漂来说，虎门大桥+虎门二桥+高铁+邮轮航线+深中通道+18号线，多样性的便捷交通配套，今后完全可以实现双城生活。

Part 4 房价对比：虎门长安成交量价齐升，南沙房价已达2.8万+

我们再来对比一下两个区域的房价。

今年，虎门和长安土拍火热，成交量价齐升。

根据合富东莞资料，上半年一手房网签中，长安、虎门分别位列全市TOP7、TOP10，成绩突出。长安签约11万㎡，1096套，同比上涨457%，全市最高；均价31159元/㎡，同比上涨11.9%。虎门10.3万㎡，911套，同比下跌36.2%；均价24866元/㎡，同比上涨21.2%。

具体到虎门的楼盘，虎门印象项目均价已经去到27000元/㎡，两年内涨了整10000元。虎门的融创云玥臺，今年虎门备受关注的纯新盘，目前认筹客户已经有不少。而另一个新盘，华侨城云麓台，预计报价将超过30000元/㎡。

长安镇目前则快到无新房可卖的地步。首铸御峰华庭今年4月中首度开盘时，均价32000元/㎡，接下来7栋加推，相信价格只会更高。万科臻山府是今年滨海湾片区颇受瞩目的纯新盘之一，有业内人士预计，万科臻山府洋房报价有望达到40000元/㎡。

再看看南沙新区的房价。

从2015年的1万出头，南沙房价涨幅超90%，目前房价均价已去到2.8万+。

随着前海扩容至沙井，两大自贸区距离进一步缩短，隔江对望。而从房价来看，南沙房价仅为1/5前海、1/2横琴。

东莞新房通了解到，南沙的新盘主要扎堆在黄阁、金洲、南沙湾、明珠湾板块，而南沙北、南沙南这两个边缘板块则新盘较为稀缺。

2020年上半年广州房价涨幅TOP10板块中，南沙明珠湾板块、金洲板块分布位列广州全市第二和第八名。明珠湾板块，成交均价24155元/㎡，较去年同期涨幅25.87%。金洲板块，成交均价19115元/㎡，较去年同期涨幅17.69%。

今年备受市场关注的灵山岛尖就位于南沙明珠湾板块，这里被誉为南沙的CBD，目前新房均价约在3.6-4万元/㎡。可以预见，这个板块也将吸引大量深圳客涌入。