“到底什么类型的房产适合自己，如何才能使投资收益最大化？”这是投资者购买日本房产首先要面临的最现实的问题。
如果从投资金额、简单程度和安全性来看，日本单间公寓的投资性价比是最高的。
相对于整栋公寓，单间公寓对房产投资初学者相当友好，因其能够比较简单地开始投资，所需初始资金也比较少，租赁需求较大，而受到海外房产投资客和工薪阶层的青睐。
此外，作为加分项之一，在东京23区内单身公寓的租客退租，一般1个月内就可以找到新租客。因为这种单身公寓的租客只有一个人，只要对方对周边环境和公寓状况满意，通常很快就能做出决定。
所以说，在东京23区的单间公寓，只要是位置好的房产，租金的维持都能有所保证，而且其变现也非常快。同时，小户型单身公寓还具有较强的节税力。
单身公寓
日本单身公寓有1R和1K两种户型，哪一种更适合投资，更受租客的欢迎呢?
1R
R代表英文的Room，是居室同时作为卧室和客厅，同时也有开放式厨房。
R前面的数字为居室数目，如1R就是1居室，也是日本较常见的单身公寓。1R几乎就是日本最小的租卖单位了。
相对于1K而言，1R价格也会便宜一些。而且这种1R单身公寓因为没有做隔断，如果室内是有空调的，那么不管是冬天还是夏天，租客都能够在较为舒适的环境中使用厨房。
1K
K代表英文的Kitchen，有厨房，而且卧室有独立的门。K前面的数字为居室数目，如1K就是1居室且有独立厨房。
1K单身公寓的好处就是使用厨房时，气味和油烟不会传到房间，避免衣物、床上和沙发等地方沾染上油烟味。
此外，1K单身公寓因做了隔断，隔音比较好，而且租客的隐私能得到更好的保护。
1R和1K房型有何区别？
1R和1K的区别在于是否有“分区”。其次是面积大小不一样。1R是指从玄关到厨房、走廊和居室空间全部包含在内的面积，实际分配给居室空间的面积会比1K小。1K是指卧室专有面积，所以租买房的时候要注意房间布局图上的“面积”。
1R和1K哪种更适合投资?
小金额投资，首选1R/1K的公寓。
1R和1K房型麻雀虽小，五脏俱全；面积多为从10多平米到20多平米不等，是小金额投资日本房产的最佳选择。
对投资者们来说，1R单身公寓的优势就在于更舒适更宽敞，在这两方面着手招租客，会是个不错的选择。
而1K单身公寓，虽然会因为做了隔断的原因而显得狭小一些，但是如果是更注重隐私保护性和对气味敏感的租客，多半都会选择1K单身公寓。
如果投资1K单身公寓，就要抓住1K单身公寓的优势，重点对房屋进行优化。
总之，这两种户型的单身公寓其实各有优缺点，都有一定的租赁市场，投资者们其实哪种都可以进行投资。
距离都心人气车站徒步5-10分钟以内的单间公寓，是日本租客与投资者的主要关注点。
如何选物件
作为海外投资者，或者在日购房自住者，在选择物件的时候要注意什么呢？
检查建筑物
包括建筑物外部和公用区域，其次是房间内部。准确掌握房屋内外部情况，可避免今后的产生多余的维修费用；
考察周边环境
如车站到房子徒步需要多长时间，房子周边是否有商场等，有条件的话，最好实地去走一遍，亲自测下所需时间和房子周边状况。
此外，1R这样的户型一般都是单身者使用，这些人对周边环境的便利性要求较高，生活中离不开24小时便利店、投币式洗衣房，如果是作为投资物件最好也考虑进去。
确认管理相关重要事项调查说明书
日本公寓的管理工作通常都是委托管理公司来做，公寓好坏与否与投资者的投资是否成功直接挂钩。
在签订购房契约时，重要事项说明中关于“管理相关的重要事项调查报告书”是需要认真了解的。
修缮费和管理费
修缮公积金和管理费是由购买公寓者每月缴纳的维护建筑物的费用，对维持资产价值至关重要。
根据公寓规模不同，修缮公积金里的余额也不一样。这些用来检修外墙、屋顶防水、供水管道的费用如果不足而无法进行修缮；或者在购买后马上遇到大规模修缮，都容易导致投资效率变差。
管理公司、管理组合
为了维持资产价值，公寓在进行管理时一般采取下面3种方式：
①全部委托给管理公司
②部分委托给管理公司
③管理组合自主管理
如果管理不佳，公寓的资产价值就会下滑，从而影响投资收益。
投资民宿要确认管理规约
公寓通常规定了“管理章程”。在规章中，对专有部分和共享部分分别设有使用规定和使用细则。因为可能存在禁止事项，所以最好提前确认。
因为1R户型很适合用来投资民宿，如果有这样的意向，务必在购买前确认该公寓的管理章程和『民宿新法』中的相关规定。例如，有的公寓是禁止将房间用作民宿的。
了解卖家出售房子的理由
对投资不动产来说，出售理由是非常重要的投资判断依据。
如果可能的话，最好和之前的房东确认出售理由。
如果是调职、家族构成变化、需要现金这些理由便没有问题。但若然是因为居住环境变差、投资空室率增加这样的原因，最好详细调查一番。
此外，也要确认是否为事故物件。
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