“要加快建设进度、加大投资力度，围绕建设'轨道上的郑州'，充分发挥轨道交通对城市发展的支撑引领作用，有力拉动投资增长、更好服务群众出行、促进城市高质量发展。”这是河南省委常委、郑州市委书记徐立毅在今年2月份调研轨道交通规划建设时所强调的。轨道交通建设是百年大计，是改善人民生活品质的重要公共产品，是衡量城市现代化水平的重要标志。
6月份郑州市四环线高架主线实现贯通，已具备通车条件，于6月29日开始试通车，四环线的贯通也标志着郑州将进入“双环+井字”的快速路网时代，现该工程已全面转入地面道路施工高潮，预计年底前将完成全线建设任务。而轨道交通方面，地铁3号线一期与4号线也将在本年年底开通。
郑州四环与地铁多条线路的开通进一步完善了郑州的交通路网体系，提升城市整体承载能力，同时也促进了周边房地产市场的发展。
从上图我们可以看到，四环线的开通主要是围绕主城区周边板块，地铁3号线与4号则贯穿主城区中心区板块，其中管城区的郑新路板块今年交通利好最为明显，既有4号线又有四环的共同利好。这对郑新路板块的发展有何影响呢？
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图1：区域规划图
郑新路板块是管城区向南发展的重要区域，西临二七运河新区，北靠郑州老城区，东接滨河国际新城，通过机场高速等快速通道联通郑州航空港经济综合实验区，地理位置优越。区域内十八里河片区、南曹片区、金岱产业园集聚区、潮湖休闲服务区、商都片区和滨水商贸园区均有涵盖，板块定位以商贸物流、休闲商务、生态宜居为主的城市功能区，目前处于快速发展阶段。
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图2：板块内主要配套分布图
备注：图片制作源于智图网
板块处于发展阶段，教育资源相对较多，但教育能级一般，商业、医疗资源匮乏，仅1所黄河科技附属医院和临街商业云时广场，整体配套能级仍需加强。
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图3：板块内主要在售项目分布图
数据来源：市场调研及CRIC
郑新路板块多为刚需大盘项目，城改项目较多，随着绿都与永威的深耕发展，区域内配套逐渐落位，交通通达性提升，碧桂园、融创等品牌入驻，区域内竞争环境逐渐激烈。产品打造多以刚需小面积产品为主，且去化流速较快。
虽然郑新路板块在大郑州范围内规划不算拔尖，配套也不具备突出优势，但板块内多刚需项目，同郑州目前主要的刚需特质吻合，同时价格对比下区位性价比较高，因此去化较好，郑新路板块2020年月度成交量多次位居头名。
随着四环线的开通，郑州将全面进入“大四环”时代，为郑新路板块带来快速发展的契机，从时间上缩短与主城其他区域的距离，为区域的进一步升级带来活力，同时交通作为客户的重要置业敏感点，四环高架与轨道交通的双重加持下，是否能够影响部分客户对置业区域的多重选择？
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图4：购房客群区域选择的考虑因素占比情况
数据来源：市场客户调研
郑州市购房客群区域选择因素中占比前三位：区域配套成熟度、区域发展潜力、区域交通便利度。
管城区购房客群区域选择因素中占比前三位：区域配套成熟度、区域交通便利度、项目价格。
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图5：购房客群置业敏感点占比情况
数据来源：市场客户调研
郑州市购房客户置业敏感点占比前三位：交通、地段、配套。
管城区购房客户置业敏感点占比前三位：交通、价格、户型。
无论是郑州市整体客群还是管城区客群，区域交通情况都是客户选择购房区域的重要因素，那么郑新路板块2020年在四环和4号地铁线的落位下，加上已有的2号地铁线，必将导入更多的购房客群，区域成交量必将得到进一步提升。
城市研究事业部
周静颖
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