百城房价排行，深圳房价涨15%，东莞涨12%，领跑一线和新一线城市

头条热榜中，上半年全国房价涨幅榜出炉，其中深圳房价大涨15%，涨幅全国第二，在北上广深四个一线城市中，深圳房价涨幅领跑一线城市房价涨幅。

而在百城房价涨幅中，江苏连云港涨幅排名全国第一；而在新一线城市中，跟深圳靠近的东莞，涨幅第一，领跑新一线城市。在百城房价上涨榜单里，二手房市场的交易和上涨因素很大。

百城房价上半年涨幅背后的原因是什么，我们该如何把握下半年的房地产市场，我们简单做个商业分析：

房价上涨来自于压抑的购房需求和保值投资选择

今年公共卫生事件发生，对于房地产市场的影响很大，在几个月无法经营的情况下，也意味着房企的销售业务无法开展，大家也处于观望购房的状态中，而为了回笼现金流，房地产公司比如 中国恒大，率先开启线上卖房模式，推出了线上营销模式。除了龙头房企万科和中国恒大开展线上卖房模式之外，其它房地产公司也在积极开启自救模式。甚至包括转型养猪行业。

随着复工复产的开始，楼市开始回暖，一二三线城市房价都开启了上涨模式，房地产行业的销售数据也开始上升，回归正常情况，举个例子，中国恒大今年8000亿的目标，上半年就完成4000亿左右。

房地产市场的这种上涨行情背后，一方面是疫情阶段被压制的购房需求，在复工复产阶段集中爆发，带来的一次房地产市场的上涨行情，另外一个方面，复工复产阶段，宽松的货币环境，市场投资者在持有现金贬值和持有房子保值上选择了后者，投资保值需求一定程度上助推了房地产的复苏和上涨行情。

大众买房跟着买的模式过去了，看懂周期才能买对不买贵。

上半年百城房价上涨排行榜中，我们可以分开来看，首先是北上广深一线城市房价上涨，北上广深作为城市化推进的代表城市，也是资源和服务集中的四个城市，房价属于稳定保值类型，其中深圳涨幅最大。北上广深不缺有钱有闲阶层。

另外一个方面，我们看到城市圈经济和存量二手房市场也在发力了，我们的城市建设基本完成，但是地区发展还存在差距，人口和产业过度集中一线城市也是不行的，那么推动新一线城市发展，以北上广深带动城市圈经济发展，推动粤港澳大湾区发展，才能实现城市均衡发展，实现城市让生活更美好的目标。

百城房价上涨行情中，二手房存量市场的贡献很大，其中新一线城市，靠近甚至的东莞房价涨幅第一，也是市场对下一阶段城市圈发展模式的看好。我们也要从投资北上广深走向投资城市圈和湾区发展的思路。

过去买房是大众买房的模式，赶上十年城市化加速推进的风口，躺着就把房产增值带来的财富赚到手，但是当基础城市化完成，我们就要从跟着买房到看周期买房的思路转变。

我们的城市发展周期，基础城市化走向城市圈发展周期，最后走向湾区经济发展周期，最后实现全国城市建设的升级和完善。这个是一个周期推进的过程。

从基础城市化完成来说，我们北上广深是热钱集中投资的地方，当一线城市房价到了天花板，跟风买房是不行的，我们需要判断下一个周期，城市圈发展模式，哪些城市会在北上广深核心城市带动下，成为下一个价值洼地。新一线城市圈和湾区经济房产投资其实投的是房地产市场的发展周期。

粗放开发周期是大众买房躺赚的周期。城市圈发展和湾区经济发展周期，房地产市场走的是定制需求和城市服务商的发展模式。看懂市场周期，才能买对不买贵。避免成为接盘侠

房地产投资和刚需配置属于固定资产配置，固定资产本身无法创造新的财富，它是热钱推动起来的，买房买的不是房子的价值，而是背后代表的稀缺资源和服务价值，我们需要看懂热钱流动周期，看懂房子的上涨下跌周期才能更好的做好房产配置。

这里跟大家聊下一周期天王，周金涛的房地产二十年周期的理论。

周金涛有一句名言是：人生发财靠康波。这里表达的就是我们个人财富的积累是周期决定的，如果你是工薪阶层，工资是你单点的收入，而要成为中产和实现财富自由，你需要跟上一次经济发展周期或者行业发展周期带来的周期回报。

周金涛说：一个人一生中所获得的机会，理论上来讲只有三次，如果每一次机会都没抓到，你肯定一生的财富就没有了，如果抓住其中一个机会，你就至少是一个中产阶层。

周金涛说房地产，就是经济周期理论中的枯枿周期，房地产周期20年轮回一次，一个人当中可以碰到两次房地产周期。为什么呢？

人的一生作为群体来讲会两次买房，第一次是结婚的时候，平均27岁，第二次是二次置业，改善性需求是42岁左右。一个人的消费高峰，最高峰出现在46岁的时候，46岁之后这个人的消费就往下走，你的消费逐渐由房子这些变成医疗养老。房子一生中大致消费两次，大概20年一次。房地产周期是20年轮回一次。

按照周金涛的周期理论，中国本轮房地产周期1999年开启，按照房地产周期规律分为三波，第一波2000到2007年，2009年之后又涨一波，2013年、2014年一波，三波上去。

2016年房地产就已经走完了粗放开发的三个阶段的上涨周期，2016年也是房地产周期的一个临界点，也是周金涛房地产二十年周期理论中的一个波浪上涨，周期波浪反弹。

2005年，他用繁荣起点周期论，预测了2007年的大盘牛市行情；2007年，他用康波周期衰退理论，准确预测2008美国金融危机；他还用涛动周期理论，判断出了大宗商品和黄金市场的牛市行情。

周金涛独特的周期理论在金融行业影响很大，因此他也被市场投资者和散户称为周期天王，他是大投行中信建投的首席经济学家。也是董事总经理。

可惜的是，这个周期天才2016年就离世了，只有44岁，只留下了一本《涛动周期论》，里面囊括了他对市场的提前预测和投资周期判断。

按照周金涛的房地产二十年周期理论，第一阶段城市化完成，房地产也会进入下一个阶段，该如何把握下一轮的周期，大家可以看看《涛动周期论》这本书，也是周金涛的遗作。

潮起潮落是人生，人生有低谷，也有上升期，投资也一样具备周期性。下一阶段的城市圈和湾区经济的发展，能否把握到房地产的上升周期，做好资产配置，就需要看你对周期轮动的准确判断了。