TOD的本质到底是啥？未来市场规模有多大？

近年，在房地产圈，轨交上的地产（我们简称TOD），比较火热，全国各地涌现出了不少TOD大盘。

那么，TOD具体是指什么？火热的TOD项目市场规模有多大？未来，还会持续发展吗？

TOD是什么？

1.发展模式：公共交通为导向

TOD（Transit-Oriented Development）指的是以公共交通为导向的发展模式。

TOD的概念最早起源于上世纪90年代初，由美国的新城市主义倡导者彼得·卡尔索尔普提出，当时是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延所采取的一种发展理念，即以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区，从而实现城市组团紧凑型开发。

TOD中的交通主要指机场、火车站、地铁、轻轨、高铁等轨道交通及公交巴士，通常以公共交通站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径，对范围内的土地进行综合开发，建成包括交通、商业、办公、住宅等多种功能集聚的发展区域（具体业态功能以适应当地的发展为主）。

2.意义：助力城市建设与居民生活

TOD在近几年成为国内城市发展建设的热点话题，主要得益于其在推动城市发展、公共服务、土地资源、基建投融资及商业价值上的多个意义。

城市发展：随着城市规模的扩张，城市拓展不断向郊区蔓延，而在发展到一定规模时，受到自然环境和地理结构的制约就会愈发明显。TOD模式以公共交通枢纽为核心载体，综合开发利用形成城市紧凑型的发展空间，串联各城市核心区，有助于城市突破地域限制，实现都市规模持续发展。

公共服务提升：城市居民通过公共交通线路进行通勤，从而为周边商业产生了大量的消费客流，而周边的居住区又为公共交通提供了大量的通勤客流，公共交通与TOD综合体互惠互利的作用提升了城市公共服务的整体水平。

土地资源集约利用：TOD模式改变了原有道路与交通设施用地的单一开发模式，纵向赋予了原来单一用地的多用途发展开发空间，大幅提高了城市的居住、商业密度以及土地利用效率。

基建投融资：轨道交通等基建项目通常投资庞大、回收期长，需要较大的建设资金规模及成本沉淀。引入地产开发商这一主体进行土地综合开发利用，利用地块出让的资金及项目各业态销售回笼的资金可缓解基建投融资及回收难题，从而提高城市公共交通基建的开发建设效率。

商业价值：通常TOD的建设规模在数十万㎡以上，其业态涵盖商业、办公、住宅等多种用途，相比原有单一的交通用途，TOD模式的综合开发利用产生的商业价值显著。

TOD的宏观特征

1.与城市发展方向协同并行

城市的发展与TOD的建设呈互相影响、互惠互利、相辅相成的关系。

依托于TOD具备的综合交通、商业、居主等多业态功能，不单可满足不同时期的人口流动需求，有效疏导或聚拢人口，亦可在城市规划发展未到位时，通过轨交先行的方式，通过人口的跟随流动，有效引导人口向城市发展的新区倾斜聚集。

以东京为例，东京通过一个核心七个副都心的城市结构，在东京都市区容纳下了约1400万人口。这得益于东京轨道交通的建设，目前东京地铁共计13条线路，超过290座车站，总长超过300公里，年均人流量常年位居世界第一，东京地铁的建设伴随着城市的发展进程不断扩张。

而TOD的建设，也助力了东京的城市发展，通过核心、副都心等重要交通枢纽，将东京各地区串联起来，形成多核发展。

成熟的轨交建设缩短了东京各地区的通勤时间，各TOD又为周边多个核心区域提供了各项综合服务，并使其互相串联，东京轨道交通建设与人口流动及城市发展验证了TOD与城市发展协同并行的特征规律。

国内房地产TOD的发展空间

随着我国地铁等城市轨道交通的快速发展，我国潜在TOD规模也在不断扩大，以当前主流的轨交车辆基地建设房地产TOD估算，全国开发规模超过2.1万亿元。从区域来看，长三角、京津冀、珠三角以及成渝城市群在轨交建设方面居于全国领先，房地产TOD项目潜在规模较大。

城市层面，重点关注北京、深圳、上海、杭州及成都、广州、南京等强一二线城市，房地产TOD项目的潜在规模均在1000亿元以上。

1.全国蓝海：市场规模超2万亿元

截至2019年，全国开通轨道交通城市数已达40个，运营总长度超过6736公里，并且共有65个城市的轨道交通线网规划获批，其中63个城市轨道交通规划已在实施中，未来，围绕城市轨道交通建设的TOD发展蓝海规模巨大。

以目前全国轨交运营里程及累计投入的317座车辆段和停车场估算，约每21公里需要一座轨交车辆基地（即车辆段/停车场，因占地面积较大，是目前TOD项目的主要土地来源），因此，全国在建轨交线路车辆基地需求超过320座。

当前典型TOD项目建面均值约40万㎡，以此推算，全国轨交基地TOD项目的潜在规模约13000万㎡，以一二线商品房成交均价估算，约超2.1万亿元。

2.地区蓝海：集中在主要城市群

从运营里程来看，轨道交通的建设与经济发展水平相关。长三角城市群共有11个城市开通了54条轨道交通线路，运营总长达1920公里，占全国的29%，遥遥领先其他地区；紧随其后的为京津冀、珠三角及成渝城市群。四大城市群运营总长约占全国近7成，其对应的TOD项目潜在规模亦较高。

从城市层面看，以2019年各城市已在实施的轨道交通规划线路规模估算，北京、深圳、上海、杭州四城TOD项目的潜在规模在2000亿元以上，成都、广州、南京等强一二线城市，规模在1000亿元以上，未来，这些城市TOD发展潜能巨大，将会是房企在TOD蓝海的重点战场。

总结

TOD模式纵向组合多业态、构造立体开发空间的思路是城市发展进程中，打破地域制约的解决方法之一。

在城市持续拓展，并追求发展质量的当下，这一模式受到政府的青睐；其商业开发价值、优化投融资的特点也是吸引开发商及地铁公司合作开发的重要因素。多方因素或将促使政府、地铁公司、开发商共同推进TOD模式的发展。

当前，TOD项目的潜在规模已超2万亿元，但随着城市公共交通的规划建设，未来这一规模还将持续扩大。目前不少房企已将目光望向TOD这片蓝海，特别是在北上广深及杭州、成都、厦门、南京、苏州等潜在TOD项目千亿规模城市。TOD或将成为城市住宅、商业、办公等业态的重要供应来源。

来源：保利投顾研究院（PIC_Research），本文已获授权，对原作者表示感谢。