2020，北京豪宅全面回归

2020年，或许是北京豪宅全面回归的一年。

造甲村「中海甲叁號院」已开始预售；

「颐和金茂府」、「香山壹号院」逐鹿杏石口；

华润、中交、北科建，76亿组团西北旺；

合生雄霸一方，180亿 all in 分钟寺三地块...

纷至沓来，似曾相识。

最新消息是，颐和金茂府和香山壹号院分别将在7月正式线上亮相。

让人回想起史称「北京豪宅元年」的2015年。

01

C 位中的C位

2008年奥运会后，北京开启了“加杠杆”的七年。

2009年，中海南四环地王，溢价率194.8%，楼面价1万7，即「中海九号公馆」；

2010年，远洋楼面价2万7拿下望京地王，即「远洋万和公馆」；

2011年，楼面价3万的蓟门桥地王，被保利收购，即「保利海德公园」；

2012年，中赫楼面价4万5夺海淀地王，「万柳书院」崛地而起；

2013年，丰台夏家胡同地块吸引14家房企角逐，最终楼面价4万1，即「懋源璟岳」；

2014年，丰台西局溢价48%，楼面价高达6.8万，即「泰禾西府大院」...

房产金融性超越商品性。 大量国企短融资金、制造业资 金、避险资金，纷纷流入房地产。

愈演愈烈。面粉贵过面包的地王屡见不鲜。

及至2015年地王们集中入市。不完全统计， 在售待售10万+豪宅多达20+。

龙湖西宸原著、首开琅樾、北京壹号院、使馆壹号院、北平府、中粮瑞府、远洋天著春秋...

这些耳熟能详的豪宅，当年曾同台争艳。

地王频出的丰台，更是被戏称为“疯”台。

02

沉寂后的回归

万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶儿亮堂堂。 融创的湖，紫辰的树，北平的院子谁人住？

一句顺口溜，形象概括了楼市黄金时代里，北京顶豪盛景。

但，一切都逃不过盛极必衰的定律。

2016年9月30日，住建委等六部门联合发文，限购限贷：

“首套非普宅，首付不低于40%；二套非普宅，首付不低于70%。”

且，

“对报价明显高于周边在售、自身历史成交价的，期房，暂不核发预售证；现房，暂不办理销售备案。”

北京豪宅市场，迎来一记左勾拳。

然后，再一记右勾拳。

2017年3月17日，调控进一步升级：

“已拥有1套住房，以及在北京无住房但有房贷记录的，非普宅首付不低于80%。”

借助高杠杆率，直线上涨了7年的北京房地产市场，瞬间 哑火。

数据上，2017、2018两年，北京共成交123块宅地，只有1宗是不限价纯商品房用地，其余皆为限竞房、共有产权房地块。

北京豪宅，已在被K.O的边缘。

情况在2019年开始好转，成交的50宗宅地里，不限价商品房有14宗。

迈入2020年，1月3日首场土拍，就以石景山的两宗不限价宅地开局。

截至6月28日，北京今年共成交31块宅地，22块皆是不限价商品房地块。

困扰北京开发商们三年的限竞房，正在逐步让出C位。

纯商品房再度回归，豪宅亦随之再度回归。

03

豪宅时代2.0

2019年5月，恒基以近7万的楼面价，拿下朝阳孙河不限价商品房地块。

打破了北京豪宅土地市场两年多的沉寂。

之后，造甲村、石榴庄、四季青、西北旺、分钟寺等区域，楼面价5万+的土地供应接连跟进。

今年3月初，北京金茂府二期率先发布户型图，打响了豪宅回归第一枪。

目前北京待入市豪宅新房近10个。

细究已公布的项目信息、地块特征，还是很有意思的。

首先，高周转压力下，豪宅项目的入市骤然提速，由慢走秒变速跑。

以金茂为例，北京金茂府从2015年8月31日拿地，到2016年11月16日公布案名，用了443天。

而北京金茂府二期，从拿地到户型图发布，仅用了163天。

即使不考虑“二期”，四季青两宗地的入市周期，也只有5个多月。这在2000万的豪宅圈儿，不得不说是一种颠覆。

其次，部分项目豪宅的单价，却有着高改的心。200平起的气势，没了。

还是北京金茂府二期，最大户型161平，做成了四居。最小户型是75平的两居。

中海甲叁號院也有不少面积段在145平、150平的三居房源。颐和金茂府也推出了180平的四居。

目测分钟寺合生、西北旺华润，也大概率会推150平左右的三居产品。

此外，待入市豪宅产品创新的野心，不容小觑。

北京金茂府二期不再拘泥于“府”系产品以往的路数，改走mini精致风；

甲叁號以一组效果图惊艳出圈，铝板+玻璃幕墙外立面。以极具现代主义的风格，在北京楼市独树一帜。

北京豪宅的2020年，纵然 数量不敌2015年。

但，推陈出新的招数，可能会更为精彩纷呈。

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