华润“九里”系首进珠海！占踞深珠通道桥头堡，1/5前海价

6月18日，深中通道完成“海底初吻”，首节沉管对接顺利完成，意味着珠江东西岸“距离“又近了一步。

深中通道首节沉管在西人工岛对接|来源：南方+

然而这时，有一条同样备受关注且更值得期待的跨海通道正在紧锣密鼓规划中，那就是深圳和珠海之间的跨海通道：深珠通道！

6月10日，珠海市政府工作报告明确提出：珠海将携手深圳推进伶仃洋通道规划。前些日子（5月20日），深圳市前海管理局也发布了《深珠（伶仃洋）通道前海衔接规划研究》项目中标公示，明确了深珠通道深圳侧的走向。

来源：深圳市前海管理局

一旦深珠通道建成通车，深圳到珠海的路程将由原本的2个多小时缩短为30分钟。

同样是跨海大桥，同样链接深圳与珠江西岸，深珠通道为何更值得期待？在深珠通道通车后，从前海到珠海的距离可以缩短至30分钟，珠海是否能成为深圳人“临深置业”的选择？今天这篇文章一起来看看。

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深珠通道为何更值得期待？

未来哪里价值更高？

如果大江大海意味着资源、机遇和广阔的发展空间，那么连接两岸的大桥，就是人流和物流的通道，是区域繁华的保证。

为了实现东西岸经济协同发展，珠江口飞架起多座大桥：虎门大桥、南沙大桥（原虎门二桥）、港珠澳大桥还有建设中的深中通道，近期规划提速的深珠通道等；开启了加速拥抱珠江东西岸的湾区经济大时代！

港珠澳大桥|来源：视觉中国

其中，深珠通道东起深圳前海，西达珠海（国家级）高新区，规划为双向8车道高速公路（100km/h）+4线铁路公铁两用跨海大桥，总长约47km。与其它跨海通道相比，深珠通道非常特殊，主要体现在以下几点：

1是唯一连接深圳、珠海两大经济特区的跨海大桥，建成后对深珠两市的协同发展，湾区产业布局的进一步完善有着重要的促进作用；

2是一条连接前海自贸区，珠海（国家级）高新区两大高新技术区的通道，建成后将能更好实现两区技术产业的交流互通与发展；

3唯一规划为公铁两用通道的大桥，是打通广深港澳科技创新走廊、京港澳高铁大通道的最后一块拼图，在通勤上意义更不一样！未来从深圳到珠海，高铁出行约30分钟。

正是因为“特别“，所以它也被赋予了更为神圣的使命：将承担起连通珠江东西两岸高铁线路的重任；同时也有可能打破“澳门不通高铁”的局面，建成京港澳高铁大通道！更重要的是，打通了珠江口岸铁路交通的闭环，真正实现湾区城市间“一小时都市圈”！

根据规划，深珠通道的深圳首站是前海（国家级）自贸区，珠海端落脚点是珠海（国家级）高新区，两端的产业定位和规划都非常高：

前海（国家级）自贸区：定位为珠三角的“曼哈顿”，主要发展高端产业，推动总部经济的发展。未来无论是经济、都市圈发展还是投资，前海都是妥妥的中心！

珠海（国家级）高新区：是首批国家级高新区，以发展软件、集成电路等高新技术产业为主，目前高新技术企业数量达500余家，入选科技部的创新人才数量占珠海八成，有着“小前海”发展之势。

随着深珠通道开通，未来两大高新技术片区可实现协同发展！

根据前海的产业规划，有80万人将入驻前海，但是前海的居住空间只能容纳25万人，这意味着前海超过50万的居住需求将外溢。

深圳、珠海人口密度对比|制图：深圳壹地产

与前海隔海相望的珠海面积与深圳差不多大，人口不到深圳的1/6，人口密度低，居住舒适度也较高。

再加上前海目前二手房均价大概10万/平（来源：链家网），与前海隔海相望的珠海（国家级）高新区新房大概2万出头，价差约5倍，这个价格对于深圳人来讲，还是非常友好的。

深珠通道开通后，从前海到珠海仅需30分钟。30分钟的通勤，5倍房价差也是未来珠海能更好承接深圳先进产业及居住需求外溢的重要因素。因此，如果想要置业珠海，建议重点关注能够更方便承接外溢的片区！

房价对比图

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深珠通道连通深珠两城

加速深珠合作示范区战略升级

深珠通道作为连通深珠之间的桥梁，未来不仅是推动深珠两城产业经济互通的重要通道，也是建设深珠合作示范区重要的一环！

来源：南方Plus

6月9日，珠海市市长在政府工作报告中重磅提出，“今年要谋划建设深珠合作示范区！”重点提到将与深圳携手共同推进伶仃洋通道规划（深珠通道），积极参与“两点两廊“建设，承接广深港澳创新资源外溢；特别是做好和深圳产业的对接，支持科技成果到珠海进行转化。

地产君整理了一下相关信息，发现深珠之间的产业合作对接早就有条不紊地开展着：

2019年5月23日，深圳腾讯与珠海市香洲区签订协议，腾讯云启基地作为腾讯在珠海的首个项目，将正式落户香洲区云溪谷数字产业园；

2019年5月30日，深圳的华为与珠海香洲区正式签订了“人工智能与云计算合作协议”，将打造华为在大湾区及珠江西岸重要的人工智能领域的创新中心；

此前，腾讯QQ与长隆集团达成战略合作，双方共同推出QQfamily智能主题房，同时基于长隆企鹅酒店双方还将在QQ-AR、QQ钱包、QQ会员等产品技术上全面合作，共同打造全球首家QQ智能主题酒店。

无独有偶，根据珠海-1台6月19日报道，珠海市人民政府与华润（集团）有限公司签署战略合作协议，双方将在大消费、大健康、城市建设与运营、能源服务、科技与金融、产业投资六大领域深化全面战略合作关系，促进珠海经济社会发展，推动港珠、澳珠合作，发挥澳珠“极点带动”作用，促进澳门经济适度多元与珠澳融合发展。

来源：华润置地珠海官微

要知道，华润置地是中国极具实力的城市综合投资开发运营商。

2015年华润置地与深圳南山区政府签订了战略合作协议，由华润置地作为“后海片区总运营商“，对后海约2.26平方公里进行综合运营。

华润深圳湾实景图

从2015年至今，华润置地在后海片区布局了深圳湾体育公园、后海总部办公基地、深圳万象城、深圳人才公园等项目。如今的后海已经是深圳湾超级总部基地、后海商务总部基地，这两个总部基地或将组成粤港澳大湾区的核心。

后海有今天的成绩，可以说华润置地“功不可没”。参考华润置地在深圳后海的「成就」，此次华润置地与珠海市政府签订战略合作后，将有利于珠海城市经济发展，产业升级，也有利于促进深珠合作示范区战略升级。

再加上深珠通道的规划推进，将加速珠海与深圳尤其是与深圳前海的产业对接，区域经济协同发展。

在这种发展趋势下，与前海隔海相望，未来深珠通道首站的珠海（国家级）高新区，将能直接收到这些政策及规划利好，更好承接来自深圳乃至香港、澳门的创新资源外溢，产业对接以及科技成果的转化，值得重点关注！

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未来价值高地要锁定哪里？

下一个南山科技园：珠海（国家级）高新区

珠海（国家级）高新区从发展定位上，跟南山科技园有点像。有人曾提出，珠海（国家级）高新区就是下一个南山科技园，事实是这样吗？

1珠海（国家级）高新区：下一个南山科技园？

南山科技园是国家“建设世界一流高科技园区”的六家试点园区之一，园区内已培育出腾讯、华为、中兴、大疆、大族激光、金蝶、迈瑞等众多高科技龙头企业，并孵育出优必选、柔宇科技、土巴兔、菜鸟网络等一批独角兽企业明星企业。

珠海（国家级）高新区科创海岸位列湾区科创走廊，近年来取得喜人成就。从区域发展动力来看，珠海（国家级）高新区内还有广东省生活基地、博士后工作站、院士工作站以及留学生创业园可以为园区的创新发展输送人才技术支持。从交通角度出发，政府计划将珠海（国家级）高新区作为粤港澳大湾区西岸交通枢纽中心去打造。

随着规划推进，交通的发展，人才的不断聚集，未来的珠海高新区，可以说是下一个南山科技园。极有可能形成“东有南山科技园，西有珠海高新区“的「双科技园格局」！

而唐家湾作为珠海（国家级）高新区的主园区，大概率是承接前海产业和人口外溢的价值高地！

2珠海高新区主园区：唐家湾

近期《广东省开发区总体发展规划（2020-2035年）》中关于珠海市开发区指引中的第二分项优化指引中的第3小点提到，将推动形成高新区新格局：构建形成唐家湾主园区、南屏科技工业园、新青科技工业园、三灶科技工业园、富山工业园、航空产业园、横琴高新园在内的“一区六园”产业架构。 （来源：广东省开发区总体发展规划（2020-2035））

来源：广东省开发区总体发展规划（2020-2035年）

这意味这作为珠海（国家级）高新区主城区，唐家湾片区区域价值潜力大！

3金琴快线接驳深珠通贯通珠海城区

为了更好接驳深珠通道，珠海加快了与之接驳的金琴快线北延段（二期）的批示： 4月17日，珠海市自然资源局公布《金琴快线北延段（至珠中边界）工程（二期）批前公示》：金琴快线北延段预留设置全互通立交对接规划伶仃洋通道（深珠通道）。

金琴快线北延段（二期）规划图|来源：网络

金琴快线起于港湾大道与金凤路交叉口，止于昌盛路立交，串联起唐家湾及南湾片区，也是连通珠海南北城区的重要通道。 根据规划，金琴快线北延段（一期）还可直接对接深中通道。

随着金琴快线北延段的建成，唐家湾北围未来不仅可直接对接规划中的高新互通立交，还能与京珠高速连接线、兴业快线、深珠通道、深中通道无缝接驳，快速通达珠海南北城区，享受到城区的成熟配套。

4TOD新城助力，北围值得重点关注

不仅有便捷的交通路网加成，北围的产业规划上也毫不逊色！

根据今年4月30日珠海自然资源局发布的《珠海市高新区A-GX3-01a&A-GX3-02a&A-GX3-02b 编制单元（科创海岸北围片区）控制性详细规划（2019 年修改）》显示，唐家湾北围发展定位是：珠海北部枢纽门户、湾区高端产业服务平台、高新区综合服务第一站！

来源：珠海市自然资源局

未来北围片区以珠海北站为核心，打造TOD新城。通过构筑站城一体高质高效的TOD新范式，打造创新要素驱动的枢纽；通过打造珠海北都市商业服务新核，构建高新技术产业生产服务平台；提供一站式综合型服务平台，打造滨海休闲特色的区域性强中心！

TOD新城的规划与发展将拉动片区经济的增长，同时北围片区城市地位也将得到提升！再加上科创产业引擎发力、商业大鳄纷纷进驻，将汇聚大量的高端技术人才，片区发展动力十足。随着区域的发展，未来北围的教育、医疗等城市配套逐渐成熟，整个片区也更适合居住。

综合交通、产业等因素，未来珠海能够较好承接深圳外溢的产业与居住需求的当属唐家湾北围！如果考虑置业珠海，建议优先考虑北围TOD新城片区。

5北围TOD新城核心区-珠海公元九里

地产君梳理了一下，发现目前北围TOD新城片区就有一个项目，不仅是由品牌开发商-华润置地打造的，更是位于北围TOD新城核心区，这个项目就是-珠海公元九里，不仅位于深珠通道出口旁，与珠海北站相距也仅约300米（直线距离）。未来深珠规划高铁线路，大概率高铁首站也是“珠海北站”，可以说项目占据了绝佳的地理位置！

珠海公元九里交通区位图

而且，前面也提到了珠海市人民政府与华润（集团）有限公司签署战略合作协议，不排除战略合作协议中有一些项目会优先布局深珠通道珠海端首站-北围，也就是珠海公元九里所在的片区。一旦确定，无论是对北围片区的发展还是珠海公元九里来讲，都是非常大的利好！

来源：华润置地珠海官微

珠海公元九里由华润置地开发打造，据地产君了解，华润置地每去到一个城市，都会秉承“品质给城市更多改变“的企业理念，给城市留下一座座建筑，为人居匠造一处处关乎美好的住宅。

深圳湾体育中心

比如华润置地在深圳打造的顶级豪宅深圳湾悦府，就充分体现其锻造产品的精工品质，也是华润置地几十年来品质和品位经久不衰的验证。珠海的珠海公元九里与其匠心一脉，同样承载央企华润置地的专业化精工标准，高质量施工技术，实现“毫厘工程标准”的要求。作为华润置地“九里”系的作品，珠海公元九里值得重点关注！

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华润“九里”系首登珠海

TOD新城核心+科技产业+宜居环境

作为华润置地在珠海的首个纯住宅项目-珠海公元九里有什么外在的价值点？

地产君梳理了一下，可以归结为以下3点：不仅位于TOD新城核心交通非常方便，周边还有科技创新产业企业，同时周边教育配套比较完善，生活环境也相对舒适。

1TOD新城核心区，紧邻珠海北站

从项目出发，通过金琴快线（在建中）接驳深珠通道、深中通道，快速到达深圳、中山；通过广珠城轨、广州地铁18号线（规划中）实现广珠地铁通勤；也可通过兴业快线、金琴快线（在建中）直通主城跟横琴，享受主城区的成熟配套以及横琴的发展利好。

珠海公元九里交通区位图|原图来源：珠海房姐

2周边有科技创新产业，增长动力强

项目所在地唐家湾北围片区修建了产业园，汇聚了不少高新技术企业。比如有国机机器人科技园、ABB机器人、魅族科技楼、南方产业园等。未来项目所在的片区发展动力更强，发展潜力更大！

3基础配套齐全，宜居属性高

其中：商业配套有大德世贸广场、宝龙购物中心（建设中）等，合计总体量约40万平。

珠海公元九里区域规划图

教育配套方面，目前除了已建成的礼和小学、年底动工的礼和中学外，周边还有小学、中学的规划用地。除此之外，项目旁边就有半圆之园公园、凤凰山森林公园等生态配套。

礼和小学效果图

总的来说，珠海公元九里不仅具备交通便捷的属性，周边也有发展动力十足的产业，整体外部基础配套从商业、教育还是生态配套来看，都比较齐全。

仅从外部条件来看，珠海公元九里不仅适合居住，还有存在的价值期待空间！然而地产君一贯认为，好的产品应该“内外兼修”。此次珠海公元九里也如地产君所期待，不仅外在值得称道，内在也值得细品！

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华润置地-珠海公元九里

容积率3.0+“八岛六境“五会所=品质住宅

好的居住产品，最重要就是要让人住得舒服！

随着城市发展，在总面积不变的情况下，可开发用地越来越少，深圳普通住宅容积率普遍在3.2-4.5之间，部分旧改项目容积率甚至接近10，居住体验感非常差！

珠海公元九里项目俯瞰效果图

项目整体占地面积约2.04万平，总建面约8.41万平，计容面积约6.13万平，容积率3.0。与深圳“日渐增长”的容积率相比，3.0的容积率真的非常「可」，住起来不要舒服太多！

珠海公元九里项目效果图

除了容积率，项目还有一个非常值得关注的点，就是它在内部社区。据了解地产君了解，项目通过“八岛六境“五会所，营造出非常舒适的社区生活氛围！

珠海公元九里园林实景图

在园林部分，珠海公元九里遵循以人为本的理念，选用了大香樟、丛生朴树、凤凰木、大腹木棉、红花风铃木、丛生水蒲桃、大秋枫、小叶榄仁等芳草植物，运用对景、框景、障景、透景等造景手法，打造约2万平全龄化生态园林，营造了一个宜居宜尚的友好空间。

珠海公元九里项目园林实景图

不仅为社区生活增添一份生活的温馨，同时也提升了居住其中业主的品味格局。闲暇时漫步其中，移步换景，一步四季，满眼的绿意盎然，生机勃勃。这也是珠海公元九里用匠心工艺，重新定义的湾区人居美好生态华宅。

珠海公元九里项目园林实景图

除了园林，珠海公元九里还从城市精英的生活需求出发，对架空层场地、环境、空间、景观等进行多维度研究后，通过牺牲大量建筑面积，在每层楼栋精心规划主题泛会所，打造建面逾2000平五大主题泛会所，营造了满足老、中、青、幼全龄层人群社区生活需求主题社交空间。

珠海公元九里泛会所实景图

五大主题泛会所：

无界健体的「贝壳屋」，营造舒适、充分亲近自然的有氧运动场所，方便业主高效利用24H碎片化时间管理。

亲子互动的「彩虹岛」，开辟了户内专属运动空间，减少天气对运动活动的影响。

文化交流的「分享岛」，兼顾老人、年轻人、孩子的各类休闲娱乐需求，让全龄客群各得其乐。

球类休闲的「珊瑚丛」，以孩子的视角出发，设置儿童玩乐设施，滑梯、小蹦床、跷跷板等。

舒展身心的「水母岛」，设置漂流书屋与艺术空间，为社区带来文艺气息，同时作为展厅展示业主们的书画、摄影作品。

珠海公元九里泛会所效果图

这五大主题泛会所，可延伸家庭的第二活动空间。珠海公元九里以“海岛花园奇妙之旅”为主题打造的泛会所提供了邻里间的交流的场所，打破邻里之间的「静寂」。也通过打造开放式的生活场景，让日常充满更多美好的想象。

据地产君了解，珠海公元九里近期将推出建面约92-108平的3-4房住宅产品。

其中，3房户型布局科学合理，开间朗阔通明，提供精致的品质居住环境；4房整体要更奢阔明亮，餐客宽敞一体；重点是还有一个宽景阳台，悦享公园盛景。

户型图鉴赏：

户型图（建面约92-108平）

产品户型以阔居理念，采用四大匠心工法、五大品质法则、六重质量管控、60+指标实测实量，全方位打造全南向，大面宽，超高使用率湾心华宅。主卧独立衣帽间，270度转角景观飘窗，即可俯瞰社区园林景观，又可远眺外部城市景观，视野非常好，居住舒适度高！

而且据了解，项目是由华润自有品牌物业-华润物业提供的高品质管家服务，以“智慧服务生活”品牌理念给业主打造了品质的居住氛围。

建面约96平样板间：舒适温馨，精质三房

样板间实景图

建面约106平样板间：奢雅阔绰，全明四房

样板间实景图

珠海公元九里不仅位于珠海（国家级）高新区主园区-唐家湾未来可享受高新技术产业发展利好；还紧邻深珠通道，交通非常方便；而且无论从项目的整体设计还是产品细节打造上，都非常用心，营造了一个非常舒适的生活环境。

随着深珠通道的规划推进，未来位于深珠通道首站唐家湾北围未来价值可期，位于北围TOD新城核心的珠海公元九里值得重点关注！

据地产君了解，珠海公元九里将于近期入市，将主推建面约92-108平的3-4房，目前已经开发实景样板间和园林。

感兴趣的朋友们，不妨移步珠海，到珠海公元九里感受一番，说不定你会爱上珠海，喜欢上珠海公元九里！

珠海公元九里实景样板间&园林

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