产品好的不临铁改善盘，值不值得买？
熙悦天寰就是这样一个令人纠结的项目。低密社区+3面宽户型没的说，但不临铁也是事实，能不能买……就看价格了。
作为6月初同一批次拿预售证的项目，熙悦天寰的节奏慢了两拍。6月24日节前开盘，这是要“买完回家”的意思？
地块去年12月5日被首开+保利联合体零溢价率拿下。土拍遇冷给项目蒙上了一层阴影，但从户型图流露那一刻起，剧情开始反转。
尤其是样板间开放后，熙悦天寰的好感度又提升了1个档次。产品力表现真是没的说。
01
地段一般，配套没啥亮点
熙悦天寰的位置一般，不临铁有点伤。
项目在西5-6环，位置距离14号线西段张郭庄地铁站约2公里。这样去地铁站的话，自驾不值当的，等公交又有点浪费时间。
配套上，休闲的场所挺多，教育、商业一般。
项目南边200米处有槐树岭公园，北边1.3公里有个滑雪场，东边2.3公里是园博园。这样夏天逛逛公园，冬天还能滑滑雪。
教育上，项目东南边约500米处有长辛店中心小学。查了下排名，学校在丰台区比较靠后。商业上，周边没啥大型的商超，但有便利店，日常生活所需是没问题的。
02
低密社区居住舒适度高，户型设计点赞
熙悦天寰是少有的“别墅容积率纯盖洋房”的项目。
社区容积率仅1.1，一共28栋楼，均为6-9层的低密洋房，共计796户。绿化率达到35%以上，楼间距在40-60米之间。这样的产品规划舒适度不要太高。
户型有89平3居、108平4居、138平4居三种，都是南向“三面宽”的款。三个户型的得房率在86%-90%之间，相当不错了。
89平南向面宽接近10米，全明格局，是刚需独爱的类型；108平更为方正，不足是有个暗卫；138平南向大面宽“13.3米”，客厅6米，全明格局。整体看，这仨户型的设计都用心了。
仨户型的“样板间”都开放中。精装的质量还是不错的。全屋地暖+新风系统、厨房卫浴都是国际品牌、有净水系统、智能门锁等等。
03
开盘能否热销？关键看价格了
条件喜忧参半，买不买单最终看价格。
业内对项目价格的估计，普遍在6万/平左右，这个价位还算合理。
不远处的纯商品房西山甲一号开盘售价5.8万/平，项目附近的二手房园博嘉园4.5万/平、园博府5.1万/平。按照正常售价来算，新房肯定是要超过二手房的，隔壁新盘位置更好，但靠着户型+低密社区加分，估计还是有消费者买单的。
周边二手房价格
另外一个不能破6万的原因是竞品，花乡三兄弟。
花乡仨盘都在5环内，限均价都是67702元/平，全装修交房，位置比熙悦天寰要优越不少。如果项目均价破6万，那么就不太值了。
综上，项目的产品非常有优势，但地段＋不临铁是个bug。项目均价估计在6万左右，再高的话“性价比”就打折扣了。
备注：文中项目的信息，以开发商公布为准
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