产权受限 滁州公寓值得投资吗？

独立性的空间格局，现代化的北欧风，每一位都市文青心里几乎都会有一个LOFT梦。可是，“产权只有40年”这一点就让很多人望而却步，那到底LOFT公寓值不值得买呢？

LOFT起源，是由旧工厂或旧仓库改造而成，少有内墙隔断的高挑开敞空间。LOFT户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右（世面上如今多数为4.8米挑高）。 虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍，高层高空间变化丰富。

(图片源自网络)

放眼滁州，面对大滁城的房价飙升，住宅、公寓究竟如何选择？小编今天来和大家一起探讨探讨。

首先对于大众来说，最先要考虑是自住需求。

loft公寓作为刚毕业的单身男女来说，是可以一定程度上满足他们的自住需求。“单身贵族，自由自在，享受生活”也是很多公寓开发商的定向宣传标语。不仅如此，在年轻人婚后，还可以作为婚前财产，享受可观的租金回报反哺；如果资金充裕的情况下，购入一套复式调高，买一层，就能满足一家三口的居住需求，更是锦上添花。

再者我们从消费者的投资需求方面看，公寓具有低总价、低首付，长期持有投资回报率高的特点。

小编来给大家简单地算笔账，一套40平米的挑高公寓总价30万元左右，公寓项目首付5成，大约15万，作为房产投资压力真心不大。40平米的挑高公寓平均月租约1500元-2000元，出租回报率高，以租养贷不成问题。理论终究是理论，现实中，当大家购买该产品时，还是得结合本地市场以及自身因素综合考虑。

来来来，小编带大家简单了解下滁州loft公寓的市场。

目前在售的有高铁板块的康佳科创云谷、星荟城、中垦流通国际领寓、城南的苏滁生活广场等项目。

这些项目目前市场的去化量一般，毕竟该产品偏投资为主，并非刚需产品，再看看这些项目的周边配套，想以租养贷这一愿望恐怕近期还较难实现的。

任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。看一个项目到底值不值得投资，还得看其收益如何。

一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套loft公寓买的时候是50万，每月租金为2500元，那根据网上的租金回报率计算公式可以粗略地知道它的租金回报率：

租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（2500*12）/50万=6%。

其次，商办公寓转售税费较高，高达20%以上。按一套公寓总价50万元计算，5年后保守估计55万元转售，升值5万元。

但，我们不能忽略一点的是税费。

1、增值税及其附加税：转让价与购入价的差额征收增值税。应缴纳增值税：（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%。

2、印花税：税收核定价×万分之五

3、土地增值税：差额的30%-60%（本次以30%计算）

4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%

所以，这套房子总计税费：（60万-50万）÷（1+5%）×5.65%+55万×0.05%+（55万-50万）×30%+（55万-50万）×20%≈3.07万元。

图表显示，5年只赚了1.93万元，税费就需要约3.07万元，更不要算这期间的通货膨胀、货币贬值。

loft户型最大受众群体，是大中型城市的都市工作者，并且是一些追求独处感，“小家感”生活方式的人特别青睐的。它的开放性和透明性，这种特性对于年轻购房者来说，是非常具有吸引力的。

但是，理性来看，一套房子并不是一捆韭菜，可以随便买卖。

首先要考虑的是物业费用成本。如果所购买的住房属于商业性质的，水电费都要按照商业立项的水电标准来收取。在购买LOFT之前要问清楚一些费用问题，如物业费、供暖费是按照单层面积收取还是按照双层总面积收取的。目前滁州在售公寓，大多是属于40年产权的商业用房，水电费都是商用定价，比住宅成本高1倍左右成本很高。

第二，loft一般都是高层建筑，楼栋户数多，如果住在高层，上下班高峰期间乘坐电梯会十分不便。

loft公寓为更方便上班族出行便利，多建在地铁、公交枢纽、高铁、轻轨地带。比如滁州高铁站的附近就有商务办公公寓及LOFT。但是，交通便利地方也是诸多商家聚集区。交通噪音较大，房屋隔音效果较一般。

其次，公寓不带学区，无法落户。家中有读书孩子的人来说，是需要慎重考虑的。

最后一点，在装修成本方面，同面积的房屋相比，LOFT户型比普通户型的装修花费要贵一些，原因在于二层搭建和设计，多出的费用主要用于槽钢、楼梯、吊顶和砌墙。但也有相当一部分的LOFT产品是精装交付，可以避免这些问题，但是需要在购买之前确认装修标准。

终上所述，购房者在购买时需要明确loft的优缺点，理性考虑，谨慎购买。滁州目前房价处于上涨阶段、综上所述、小编觉得投资公寓不如投资住宅、相对稳定。

小编总结：在滁州很多年轻人都是在南京或者临近城市上班，对于交通的要求较为高。其实放眼滁州城南高铁站附近也不乏很多资质好，价格合理的住宅楼盘。人一辈子都是为了一套房，大家需要擦亮眼睛，理性思量。