2008年，一场从华尔街刮起的金融飓风席卷全球，风暴的源头不只是美国第四大投资银行雷曼兄弟公司，美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司"房利美和房地美"更是被指责为“次贷元凶”。
最终，雷曼兄弟提交了破产申请，成为美国历史上涉及资产数额最大的企业破产案，并引发了波及全球范围的金融危机，而美国政府为了救市，被迫接管房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac），“两房”才得以幸存。
但是，由于由于股价长期处于纽交所要求的最低水平，2010年6月16日，美国联邦住房金融局发表声明，要求其监管的美国两大抵押贷款巨头房利美与房地美从纽约证交所和其他全国性证交所退市。
一、
经过了十年以上的经营调整，房利美和房地美业绩状况逐渐好转。2019年9月，美国参议院银行、住房及城市事务委员会（US Senate Committee on Banking, Housing, and Urban Affairs）听证会。
议题之一便是听取财长姆努钦关于房利美和房地美私有化的改制提案。用委员会主席麦克·克拉珀(Mike Crapo)的话来说，这两家公司依然“太大而不能倒”。
2020年以来，关于房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）重新上市的消息此起彼伏。有媒体消息称，“两房”准备私有化并上市。同时，美国联邦住房金融管理局今年也公布，金融危机期间被政府接管的抵押贷款巨头房利美和房地美计划重新转型为私人公司，且计划最快明年上市，融资约2000亿美元，有望成为美国有史以来最大规模IPO。
为防范其再次面临类似次贷危机时的破产风险，监管机构提议房利美和房地美这两家抵押贷款巨头的杠杆率不得超过1:25，这意味着其资本金持有必须超过2400亿美元。
日前，房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）分别公布委任财务顾问，研究重新在市场集资，以及结束由政府接管的身份，私有化箭在弦上。
二、
房利美和房地美的故事更像是美国房地产金融的兴衰史。房利美成立于1938年。当时适逢大萧条，百业凋敝，全美至少20%的老百姓无力偿付房贷，因此美国国会创立了房利美，旨在为地方银行提供联邦资金，以扩大住房贷款业务。
房地美成立于1970年，其业务与房利美相差无几，它的存在主要是为打破房利美一家独大的局面。
作为“罗斯福新政”的一部分，房利美和房地美的存在主要为解决老百姓无力偿付房贷的问题，房利美和房地美可为地方银行提供联邦资金，以扩大住房贷款业务。
房利美和房地美的模式为购买银行等原始贷款机构的抵押贷款，承诺在借款人违约之时向银行支付本金和利息，从而鼓励银行的抵押贷款业务，也被称为“次级贷款”。同时，房利美和房地美把购进的抵押贷款打包成按揭抵押证券向国内外投资者出售，以较低利率筹集资金，从而赚取利差。
几十年来，两家公司为住房市场提供流动性、稳定性和购买力，圆了不少美国人的住房梦。其30年固息抵押贷款政策深受购房者的欢迎。
三、
经过几十年的发展，两家公司体量愈发庞大，又过度集中了大量的信用和利率风险，为美国经济带来了巨大的系统风险隐患。
2006年起，美国楼市价格一直不断下降，这意味着繁荣数十年的美国房地产市场正在面临一场浩劫。此时有能力为房贷提供大量融资的机构，基本上只剩下房利美和房地美了，因为它们免交联邦政府以及地方政府的相关税费，各自享受着来自财政部的金额达22.5亿美元的信贷支持，除此之外最重要的是，人们相信“两房”永远不会倒闭，即使它们濒临破产，也会被美国政府拉回来。
可是，2006年末，房利美和房地美的抵押贷款信用风险约为4.3万亿美元，差不多是全美抵押负债总额的40%。2007年4月，根据时任美联储主席本·伯南克测算，两家公司集聚的债务和未偿付的抵押担保债券（MBS）共计5.2万亿美元，而当时美国政府的公共债务不过4.9万亿美元。
进入2008，由于美国房地产市场持续的不景气，加之中低收入阶层还款能力减弱，使得房贷市场违约现象不断发生。房利美和房地美也没有摆脱次贷危机所带来的冲击。
2008年的4月至6月期间，房利美和房地美两家公司共造成了31亿美元的损失。在过去的一年时间里，两公司的股票价格已下跌90%。此外，根据公司年报显示，“两房”过去一年的损失竟然达到了110亿美元。
2008年7月11日，作为美国第四大抵押贷款原始贷款人的因迪美银行（IndyMac Bank）在这场金融风暴中轰然倒塌。而房利美和房地美正处于风暴中央，“两房”股价遭受重创，开盘几分钟后便双双暴跌近50%。
危机无法逆转，但“两房”绝对不能倒。2008年9月6日，联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency, FHFA）宣布即日起接管房利美和房地美。次日，保尔森财长召开新闻发布会，称“房利美和房地美太大、太重要了，两者与美国金融系统深度交融，它们中任何一个出现问题，都会给国内和全球的金融市场制造混乱”。
接管计划包括：财政部为两家公司共注资1900亿美元，并保证使“两房”的净资产为正数；注资后，政府可以得到一种新的高级优先股，年分红为10%；同时，财政部获得购买两家公司80%普通股的权证。
四、
事实上，据相关消息显示，房利美和房地美的经营境况早在2012年就已经得以好转，使得财政部修改了救助计划，要求房利美和房地美自2012年起必须向财政部上交全部的利润，而不再是之前“优先股分红”，但被房利美和房地美的三大股东提起了诉讼。2019年9月，新奥尔良的联邦法官判定原告胜诉，支持政府征收俩家公司利润的判决被推翻。
在《财富》2014年美国500强排行榜中，房利美和房地美凭借839.6亿美元和486.7亿美元的年度盈利，成为美国500强中最赚钱的两家公司。在2019《财富》世界500强企业中，房利美排名49，营收1201亿美元，利润159.59亿美元，128房地美排名128，营收735.98亿美元，利润92.35亿美元。
路透社此前还报道，截至2019年第一季度，“两房”已向财政部支付了2970亿美元，远远高于它们收到的1915亿美元的政府资金。
2011年2月，奥巴马政府曾向国会提交了“两房”改革的初步方案，但最终以失败告终。
去年3月，美国总统特朗普要求财政部迅速制定一项改革房利美和房地美的计划。2019年9月，美国财政部称，政府应制定计划，开始对房利美和房地美进行资本重组，同时呼吁国会起草一项全面的住房改革方案，使这两家公司能够脱离政府控制。
彼时，美国财政部官员表示，将与联邦监管机构合作如何让两房建立在稳固的财务基础、以及削弱两家公司在住房融资中的作用，制定具体的细节。这可能需要数年时间才能实施，但是不会影响现有的抵押贷款，即不增加人们获得抵押贷款的难度和成本。
紧接着FHFA再度发表声明称，将允许房利美和房地美分别保留250亿美元、200亿美元的利润。数额均远超此前协议规定每家公司各30亿美元的资本公积。
保留更多的利润也意味着“两房”的私有化进程踏出了艰难的第一步。对此，FHFA局长称之为“改革道路上的重要里程碑”。
作为金融危机的幸存者，脱离了政府怀抱的房利美和房地美，重新上市之后会有怎样的表现，令人期待。
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