租赁合同解除后，房屋交接对占有使用费的影响

文/颜宇丹律师

广东丹柱律师事务所创始合伙人、主任

文/袁颖珊

广东丹柱律师事务所主任助理

1 导语

租赁合同解除后，承租人一般都会通过返还房屋、归还钥匙、电话通知和书面确认等方式清理结算与出租人的权利义务关系。但是由于承租人与出租人交接风险意识不强或者后期举证能力不足，缺乏相应的书面交接文件或者文书加以证明，从而致使因房屋返还引发占有使用费承担的问题成为租赁合同案件中的常见争议点。在生活中，承租人往往会认为搬离租赁房屋后即丧失房屋的占有使用权，但在司法裁判规则中，承租人单方搬离租赁物并不必然证明其已将房屋的占有使用权归还给出租人。

2 司法认定

裁判规则一：承租人实际腾退租赁房屋时间应以办理房屋交接手续的日期为准。

裁判要旨：本院认为，承租人富X公司实际腾退涉案房屋的时间应以其清空涉案房屋内的物品及垃圾、交付钥匙并办理完毕房屋交接手续的日期为准，即双方签订《房屋交接确认书》的日期2019年5月5日。

[审理法院：北京市高级人民法院，案号：（2019）京民终203号]

裁判规则二：承租人未办理房屋交接手续亦不能提供交还房屋证据的，应承担举证不能的不利后果，需要支付合同解除后的房屋占有使用费。

裁判要旨：本院认为，首先邢某作为房屋承租人，其搬离房屋后，负有将租赁房屋交还的义务，现邢某主张其于2015年2月从涉案房屋搬离，但未办理交接手续，亦未提交证据证明其已搬离房屋并将房屋交还，故邢某应承担举证不能的不利后果。其次，根据涉案房屋的物业公司提供的水、电费统计表，2015年2月之后，北京晨X商贸有限公司仍然在使用涉案房屋，交纳水、电费，该公司股东系邢某与徐某，邢某主张此后公司使用房屋与其无关，本院难以采信。最后，北京晨X商贸有限公司的注册地址至今仍在涉案房屋，尚未迁出，邢某理应支付相应费用。综合上述认定，邢某上诉主张其已于2015年2月搬离涉案房屋，本院不予采信。一审法院判令邢某支付房屋租金及房屋占用费，并无不当。

[审理法院：北京市第二中级人民法院，案号：(2020)京02民终2488号]

裁判规则三：承租人在搬离房屋后未通知出租人收房或办理房屋交接手续的，应支付房屋占有使用费。

裁判要旨：法院认为出租人腾X公司曾于2019年6月10日发函解除合同，但因该函并未送达承租人张某，故合同的解除时间以张某收到法院送达的腾X公司起诉状副本之日即2019年11月16日为准。合同解除后，张某应将系争房屋返还腾X公司。虽然张某称系争房屋处于空置状态，但腾X公司已实际将系争房屋交付其使用，即便张某未使用房屋，其亦未通知腾X公司收房或与其办理房屋交接手续，致使腾X公司未能及时收房，理应承担占用房屋期间的相关费用。

[审理法院：上海市第二中级人民法院，案号：（2020）沪02民终3165号]

裁判规则四：合同解除后，承租人在腾空房屋后未及时告知并要求出租人进行房屋交接的，对房屋占有使用费损失的发生应当承担相应责任。同时，出租人在明知房屋已清空无人使用的情况下，应及时接收房屋，否则需要承担相应责任。

裁判要旨：本院认为，上诉人（承租人）在2018年7月3日发出通知，告知被上诉人（出租人）将于2018年10月1日解除合同。但双方一直未能及时完成房屋交接。而案涉房屋属于较大型公共建筑，对外重新招租需要一定时间，因此上诉人在合同解除后应当适当对被上诉人的合理招租期予以补偿。结合租赁市场的一般交易习惯，本院将该合理期间确定为三个月，即上诉人应向被上诉人支付自2018年10月1日至2018年12月31日期间的房屋占有使用费。上诉人作为承租人虽主张在2018年10月31日已将房屋清空且不再使用，但上诉人并未提交证据证明其在腾空房屋后已及时告知并要求被上诉人进行房屋交接。上诉人并未充分采取措施、穷尽可能手段向被上诉人返还房屋，对房屋占有使用费损失的发生应当承担相应责任。但与此同时，被上诉人作为案涉房屋的产权人，在明知案涉房屋已经清空无人使用的情况下，未及时接收房屋，亦未要求上诉人向其返还房屋，对房屋占有使用费的持续发生亦应承担相应责任。依照公平和过错原则，2019年1月1日以后房屋占用费由双方各自承担50%较为合理。

[审理法院：辽宁省大连市中级人民法院，案号：（2020）辽02民终1836号]

3 结语

租赁合同解除以后，作为承租人应该及时与出租人办理房屋交接手续。由于承租人未及时清空租赁房屋的物品及垃圾、未通知出租人收房和未办理房屋交接手续等原因导致房屋交接延迟的，承租人除应该继续承担房屋占有风险之外还应继续向出租人支付占用费。但值得注意的一点是，如果出租人怠于行使自己的权利，未及时接收房屋，亦应承担相应责任。

作者介绍

作者：颜宇丹律师

广东丹柱律师事务所创始合伙人、主任

中国政法大学在职法学博士，深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市贵州瓮安商会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳电视台、深圳广播电台常驻嘉宾律师、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志编辑兼特邀撰稿人、著《婚房保卫战》等书。

作者：袁颖珊

广东丹柱律师事务所主任助理

广东丹柱律师事务所主任助理。华南农业大学法学学士，通过国家司法考试，取得法律职业资格证A证。具有公检法系统的实习经验，法学基础知识扎实，熟悉各类公文、文本的编写。