江苏南京发展很均衡，距离新街口20公里外的新城和主城一样发达！

一般来说，城市都有市区和郊区之分，发达程度以及对应的土地价值也有高低之别。但南京这座城市却很有意思，不管是市中心还是几十公里外的区域，房价的差距却并不大，甚至有些郊区反而更贵！

要搞清楚这个问题就得先知道南京的市中心在哪？很多朋友可能会立刻想到新街口，但实际上，新街口并非南京唯一的中心，如果这一点没有认识清楚，是很难理解南京这座城市结构的。

南京实际上是一个几乎完全去中心化的城市

南京在很久以前就已经在布局多中心的城市结构，最早1993年前后江宁东山百家湖一带以及河西、江北的高新区一带，就已经开始大规模建设新城区，与明城墙内主城的扩张以及绕城公路的修建几乎完全保持一致。

随后的几年，栖霞区的仙林也加入到了城市大开发的浪潮中。到2005年左右，除了江北稍有些滞后外，江南区域的城市框架均已经大体成型。

需要注意的是，南京这次大范围的城市扩张并非是由主城（明城墙之内）单一发起，单纯的向外蔓延，而是在主城向外蔓延的同时，外侧多点同步发力，最终在各区域扩张的过程中，边缘逐渐淡化，互相融合。

南京城市扩张的这一方式，实际上最终促使其形成了多中心的城市结构。新街口并不是南京的绝对中心，充其量只是南京最发达的一个中心而已。因此简单粗暴的以新街口为中心，画一个圈，以此来判断南京各区域应有的土地价值就显得过于片面了。

随着这些年各区域建设水平的逐步提高，各区域的中心实力都在不断加强。虽然距离新街口尚有差距，但不得不说，各板块的各项功能都已经非常齐全，去新街口办事、工作或者购物的必要性都已经大大降低。

江南部分：

江宁有商业发达的百家湖，工作机会也非常丰富，尤其是制造业，毕竟是南京GDP最高的区。文化上，大学城规模相当大，文旅项目也很多。

仙林主打低密度城市环境（类似美国硅谷），多个商业集中于仙林中心，环湖而建氛围很好。徐庄软件园集中了非常多的IT以及动画企业。大学城不仅规模庞大，而且质量很高，教育资源特别丰富，文旅项目同样很多。由于有不少优质学区，仙林距离主城虽然较远，但房价却十分坚挺。

河西有规模庞大的CBD轴（商业+金融），新城科技园集中了大量的优质企业总部、互联网以及媒体相关的公司，还有大量如奥体、大剧院等省级市级文化设施。

这三座新城不管在商业、文化、还是就业上，都能够实现就近解决，部分功能甚至超越了原老主城。

所以在房价上当然可以和老主城（明城墙内）平起平坐，现实情况下由于老主城没有多余的可开发面积，大多出售中的住宅都是房龄较老的房子，除了部分具有非常硬核的学区外，其实不少都略逊于上面所说的新城的房屋价值。

其他一些新城，功能仍在逐渐成长中。比如麒麟有不少就业机会，但商业文化不足。燕子矶的商业正在逐渐成型，但就业和文化稍弱，不过旁边是新港高新园，可以形成互补……

江北部分：

江北核心区有目前正在快速建设的研创园，就业也将有越来越多的选择。但商业暂未成规模，不过文化上，江北图书馆、美术馆、市民中心、会议中心等设施正在陆续完工，缺口即将补上去，并且级别相当高。

另外作为南京四大中心之一，以及江北新区和自贸区的加持，价值显而易见，地位可以与江南平起平坐，价值上等同于仙林和江宁，稍低于河西。

桥北有实力较强的集中商业，但文化以及就业方面缺口较大。高新区就业资源较多，但其他方面暂时未成气候，和桥北之间倒是可以形成互补。

所以从这个角度上说，目前的南京实际上是由一个有历史底蕴、具备文化内核的老城与数个功能相对齐全的新城，相互联结而成的多中心的特大城市。

15多公里外不是郊区，其实是新城

不少人疑惑为什么南京新街口15公里、甚至20多公里外的区域几乎和市中心一个价格？实际上很多人误以为，15公里外就是南京的郊区了，但其实这里可能只是南京另一个功能齐全的新城而已，比如仙林，既然不是郊区，房价自然不可能便宜。

（房价热力图）

真正的郊区在哪？

每个城区的城市边界处，或者各板块区域之间的地区。所以实际上南京能够称之为郊区的地方非常少，即使是相对较远一些的六合、溧水、高淳，在南京的定位也是三大副城。商业、就业、文化功能都基本具备，并且也都有地铁相连，只是就业质量相对可能偏低一些，这些年也都在不断提高各自的产业含金量。

几乎没有郊区的好处与缺点

多中心化实际上导致了，南京的郊区范围非常小。带来的好处是，不管你生活在南京什么区域，大体上的居住品质或者后续发展预期，都是非常不错的，尤其是河西、江北核心、仙林、江宁这几个区域。即使是相对较远的三大副城，不管是城建水平还是商业水准、城市环境也都不会让人失望。

但缺点就是各板块之间除了空间关系，其他方面的区别没有那么大，每个区域都发展的差不多，反映到房价上就都很高。

总结：

总体来说，多中心化的城市结构，迅速拉大了南京的城市框架，也给未来的城市发展做好了顶层设计。在一定程度上避免了城市发展不均衡、人口分布不均、潮汐交通等大城市问题，郊区和市区房价差距不大，恰恰也是城市化水平很高的外在表现。

未来随着南京各区域城市功能上的逐步完善，或许人人都能够在家门口工作生活，这也是南京多极化发展的初衷。